Informatives für Bauinteressenten, Bauherrn und Hausbesitzer.

Auf den ersten Blick scheint die Rechtslage eindeutig zu sein. Ein Bauträgervertrag besteht gem. § 650u Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aus zwei  Teilen, nämlich

1. den Bau oder Umbau „eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks“ und
2. der Pflicht des Unternehmers, seinem Kunden (lt. BGB „Besteller“) „das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen“.

Das bedeutet: Was unter die Nummer 1 fällt, ist ein Werkvertrag, was zur Nummer 2 gehört, ist ein Kaufvertrag. Seit dem Inkrafttreten der Baurechtsreform zum 1. Januar 2018 hat sich inhaltlich also nichts geändert.

Eine Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt, der eine begünstigende Wirkung für den antragstellenden Bauherrn, jedoch eine Belastung für dessen Nachbarn enthält. Dabei kann die hierfür zuständige Behörde ihre Entscheidung nicht nach Gutdünken treffen, sondern muss das Anrecht des Antragstellers auf die Baugenehmigung einbeziehen, wenn die nötigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt worden sind. Dabei spricht man von einer gebundenen Entscheidung. Diese Vorgehensweise fußt auf dem Art.14 Abs. 1 GG, wonach jeder Bürger sein Eigentum unter Berücksichtigung der geltenden Rechtsnormen nutzen darf.

Beim Bau von Eigenheimen klappt nur selten alles reibungslos. Der Bauherren-Schutzbund e. V. stellte in einer 2019 veröffentlichten Studie fest, dass pro Ein- oder Zweifamilienhaus mit durchschnittlich 20 Baumängeln gerechnet werden muss. Im Zuge der Bauabnahme kamen neun weitere hinzu. Die traurige „Hitliste“ führten Mängel am Innenputz oder Estrich, eine fehlerhafte Abdichtung der Gebäudehülle im erdberührenden Bereich sowie Risse in der Fassade oder im Wärmedämmverbundsystem an. Viele Baumängel sind jedoch nicht auf den ersten Blick zu erkennen und machen sich erst nach etlichen Jahren durch Bauschäden bemerkbar. Bauherren haben allerdings während der Gewährleistungsfrist einen Anspruch auf Schadensersatz, Mängelbeseitigung oder Minderung. Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die je nach Art des Bauvertrags zwischen zwei und fünf Jahren beträgt.

Die Verfügung einer Baueinstellung oder baurechtlichen Einstellungsverfügung, die umgangssprachlich auch als Baustopp bezeichnet wird, gehört zu den Szenarien, die alle an einem Bauprojekt Beteiligten fürchten. Ein behördlich verfügter Baustopp kostet Zeit und Geld, sollte aber trotzdem nicht ignoriert werden. Bei diesem Verwaltungsakt geht es immer darum, die Fortsetzung der Bautätigkeit sofort zu verhindern. Die Baueinstellungsverfügung kann auch mündlich erfolgen und damit unmittelbar nach der Feststellung von Verstößen durch einen behördlichen Baukontrolleur. Ein mündlich erteilter Baustopp wird jedoch immer schriftlich bestätigt, da nur so gem. § 58 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Klagefrist zu laufen beginnt. In der Regel wird mit der Verfügung auch ein Bußgeld ausgesprochen.

Am einfachsten ist es, wenn Schuldner und Gläubiger hinsichtlich des Bestehens einer Schuld und deren Höhe einig sind.  In diesem Fall ist die Unterzeichnung eines notariellen Schuldanerkenntnisses der schnellste und kostengünstigste Weg, die überfälligen Beträge einzutreiben. Das Dokument wird vor einem Notar erstellt und hat den Status eines vollstreckungsfähigen Titels. Damit können in letzter Konsequenz auch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. In dieser Form wird auch von einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis gesprochen, für das keine besonderen formalen Vorgaben eingehalten werden müssen. Sollte der Gläubiger zu Unrecht vollstrecken, kann sich der Schuldner dagegen mithilfe einer Klage wehren.

Bevor überlegt werden kann, wie ein Kunde eines Bauträgers sich bei einem Problem wehren kann, muss das Problem selbst rechtlich eingeordnet werden: Durch die Kombination eines werkvertraglichen mit einem kaufrechtlichen Teil fällt es entweder in den Bereich der §§ 433 BGB  (Kaufvertrag) oder § 634 BGB (Werkvertrag).

Mit diesen regressiven Maßnahmen kann eine Baubehörde gegen baurechtliche Verstöße eines Bauherrn vorgehen. Beide Maßnahmen sind in den Landesbauordnungen geregelt und damit nicht bundesweit identisch formuliert.

Der Rechtsbegriff des Bestandsschutzes geht auf den Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) zurück. Dort wird ausdrücklich das Eigentum geschützt. Daraus haben sich für den Bereich des öffentlichen Baurechts der aktive und der passive Bestandschutz entwickelt.

Die rechtlichen Grundlagen des privaten Baurechts unterscheiden grundsätzlich zwischen zwei Funktionen:

Dieses Rechtsgebiet ist Teil des Verwaltungsrechts und bezieht sich auf das Verhältnis zwischen den Bürgern und dem Staat. Im Gegensatz zum privaten Baurecht stehen sich die handelnden Parteien nicht auf derselben Ebene gegenüber, was sich vor allem darin äußert, dass Bürger mittels Anträgen bei den zuständigen um Erlaubnisse nachsuchen müssen. Im Streitfall sind nicht die Zivil-, sondern die Verwaltungsgerichte zuständig.

Wenn Auftraggeber bereits vor der Abnahme einen Mangel an Bauwerken feststellen, hängt die weitere Vorgehensweise davon ab, ob der Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB/B geschlossen wurde. Für Auftraggeber ist es günstiger, Mängel bereits vor der Abnahme anzusprechen, als damit bis nach dem Abnahmetermin zu warten: Bis zum Zeitpunkt der Abnahme liegt die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung bei Auftragnehmer, nach der Abnahme dreht sie sich um.

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) musste sich in einem Verfahren damit beschäftigen, inwieweit und unter welchen Voraussetzungen ein Nebengebäude weiter ausgebaut werden darf. Im verhandelten Fall hatte der Eigentümer eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses einige Jahre zuvor einen von der Baubehörde als Abstellraum genehmigten Anbau an das Mehrfamilienhaus errichtet. Dieser Raum kann vom Wohnzimmer aus betreten werden und verfügt über einen Zugang zum rückwärtigen Garten. Im nächsten Schritt baute er auf dem Anbau eine Dachterrasse sowie darüber einen Balkon, der wie ein Söller konstruiert ist. Die zuständige Baubehörde verweigerte dem Hausbesitzer allerdings die Baugenehmigung, obwohl es für das Wohngebiet keinen Bebauungsplan gibt.

Eine Leistungsstörung beim Bau beschreibt die Behinderung des Auftragnehmers an der Bauausführung. Der Auftragnehmer ist also daran gehindert, die im Bauvertrag vereinbarten Leistungen zu erbringen.

Auch auf Baustellen geht nicht immer alles mit rechten Dingen zu. Hier werden Straftaten begangen, die in sehr vielen Fällen aus Unkenntnis oder Fahrlässigkeit („Das haben wir schon seit 20 Jahren so gemacht.“) passieren.

Vertragsstrafen sollen als Druckmittel des Auftraggebers den Auftragnehmer dazu bewegen, die vereinbarte Leistung im vorgesehenen Umfang zu erbringen und/oder Zwischen- oder Fertigstellungstermine fristgerecht einzuhalten. Ihre Höhe bemisst sich in den meisten Fällen am Auftragswert und ist auch dann zu zahlen, wenn dem Auftraggeber durch die Verzögerung gar kein Schaden entstanden ist. Durch dieses Vorgehen muss sich der Auftraggeber also nicht die Mühe machen, die Höhe von eventuellen Schadensersatzansprüchen darzulegen und nachzuweisen. Vertragsstrafen werden entweder im Bauvertrag oder in einer separaten Vereinbarung – auch nachträglich - festgelegt, im Bauwesen dreht es sich dabei fast immer um die fristgerechte Leistungserbringung.

Am 9. März 2017 hat der Bundestag eine Änderung des Baugesetzbuchs (BauGB) verabschiedet, die es den Kommunen deutlich erleichtern soll, mehr Bauplätze für Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Nach Angaben der Bundesregierung wäre jedes Jahr der Neubau von 350.000 bis 400.000 Wohnungen nötig, um den wachsenden Bedarf zu decken. Die Schaffung der neuen Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) soll künftig insbesondere in den Innenstädten für eine Entspannung der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sorgen. Es sollen sich Innenstadtquartiere herausbilden, in denen alles auf kurzen Wegen zu erreichen ist: Gastronomie, Büros und Wohnungen können sich in einem Gebäude befinden, was die Innenstädte lebendiger machen soll. Die Initiative für die neue Baugebietskategorie ging von den Großstädten aus.

Bereits 2016 wurde darüber zwischen der Politik und den Interessenvertretungen der Bauwirtschaft sowie Verbraucherschützern diskutiert, jetzt ist es soweit: Am 9. März 2017 hat der Bundestag das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ beschlossen, das vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrats zum 1. Januar 2018 in Kraft tritt.

„Kurz nach dem Zuschlag kommt der Nachtrag.“
Dieser bei Handwerksbetrieben bekannte Ausspruch beschreibt kurz und knapp ein Phänomen, das leider immer häufiger die Gerichte beschäftigt. Der Laie fragt sich dabei, wie es sein kann, dass es oft kurz nach dem Schließen eines Bauvertrags, in dem alle für ein erfolgreiches Bauvorhaben nötigen Angaben enthalten sind, bereits Änderungen, die sogenannten Nachträge, nötig werden. Bei der Bewertung einer solchen Situation sind jedoch auch folgende Überlegungen zu berücksichtigen: