Informatives für Bauinteressenten, Bauherrn und Hausbesitzer.

Auf den ersten Blick scheint die Rechtslage eindeutig zu sein. Ein Bauträgervertrag besteht gem. § 650u Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aus zwei  Teilen, nämlich

1. den Bau oder Umbau „eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks“ und
2. der Pflicht des Unternehmers, seinem Kunden (lt. BGB „Besteller“) „das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen“.

Das bedeutet: Was unter die Nummer 1 fällt, ist ein Werkvertrag, was zur Nummer 2 gehört, ist ein Kaufvertrag. Seit dem Inkrafttreten der Baurechtsreform zum 1. Januar 2018 hat sich inhaltlich also nichts geändert.

Eine Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt, der eine begünstigende Wirkung für den antragstellenden Bauherrn, jedoch eine Belastung für dessen Nachbarn enthält. Dabei kann die hierfür zuständige Behörde ihre Entscheidung nicht nach Gutdünken treffen, sondern muss das Anrecht des Antragstellers auf die Baugenehmigung einbeziehen, wenn die nötigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt worden sind. Dabei spricht man von einer gebundenen Entscheidung. Diese Vorgehensweise fußt auf dem Art.14 Abs. 1 GG, wonach jeder Bürger sein Eigentum unter Berücksichtigung der geltenden Rechtsnormen nutzen darf.

Beim Bau von Eigenheimen klappt nur selten alles reibungslos. Der Bauherren-Schutzbund e. V. stellte in einer 2019 veröffentlichten Studie fest, dass pro Ein- oder Zweifamilienhaus mit durchschnittlich 20 Baumängeln gerechnet werden muss. Im Zuge der Bauabnahme kamen neun weitere hinzu. Die traurige „Hitliste“ führten Mängel am Innenputz oder Estrich, eine fehlerhafte Abdichtung der Gebäudehülle im erdberührenden Bereich sowie Risse in der Fassade oder im Wärmedämmverbundsystem an. Viele Baumängel sind jedoch nicht auf den ersten Blick zu erkennen und machen sich erst nach etlichen Jahren durch Bauschäden bemerkbar. Bauherren haben allerdings während der Gewährleistungsfrist einen Anspruch auf Schadensersatz, Mängelbeseitigung oder Minderung. Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die je nach Art des Bauvertrags zwischen zwei und fünf Jahren beträgt.

Die Verfügung einer Baueinstellung oder baurechtlichen Einstellungsverfügung, die umgangssprachlich auch als Baustopp bezeichnet wird, gehört zu den Szenarien, die alle an einem Bauprojekt Beteiligten fürchten. Ein behördlich verfügter Baustopp kostet Zeit und Geld, sollte aber trotzdem nicht ignoriert werden. Bei diesem Verwaltungsakt geht es immer darum, die Fortsetzung der Bautätigkeit sofort zu verhindern. Die Baueinstellungsverfügung kann auch mündlich erfolgen und damit unmittelbar nach der Feststellung von Verstößen durch einen behördlichen Baukontrolleur. Ein mündlich erteilter Baustopp wird jedoch immer schriftlich bestätigt, da nur so gem. § 58 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Klagefrist zu laufen beginnt. In der Regel wird mit der Verfügung auch ein Bußgeld ausgesprochen.

Am einfachsten ist es, wenn Schuldner und Gläubiger hinsichtlich des Bestehens einer Schuld und deren Höhe einig sind.  In diesem Fall ist die Unterzeichnung eines notariellen Schuldanerkenntnisses der schnellste und kostengünstigste Weg, die überfälligen Beträge einzutreiben. Das Dokument wird vor einem Notar erstellt und hat den Status eines vollstreckungsfähigen Titels. Damit können in letzter Konsequenz auch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. In dieser Form wird auch von einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis gesprochen, für das keine besonderen formalen Vorgaben eingehalten werden müssen. Sollte der Gläubiger zu Unrecht vollstrecken, kann sich der Schuldner dagegen mithilfe einer Klage wehren.

Dieses Szenario, das vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelt wurde, ist so oder so ähnlich in Deutschland immer häufiger anzutreffen: Starkregen tritt in solch großen Mengen auf, dass die Regenwasserkanäle damit überfordert sind. Sehr häufig staut sich das Wasser in Gebäude zurück und hinterlässt dort nicht nur Schäden durch Feuchtigkeit, sondern auch durch starke Verschmutzungen. Wer dafür letztendlich aufkommen muss, wird von den Gerichten im Einzelfall entschieden. Den Richtern des BGH lag ein Streitfall vor, bei dem die Sachlage nicht so klar war, wie es die Urteile in den Vorinstanzen vermuten ließen.

Bevor überlegt werden kann, wie ein Kunde eines Bauträgers sich bei einem Problem wehren kann, muss das Problem selbst rechtlich eingeordnet werden: Durch die Kombination eines werkvertraglichen mit einem kaufrechtlichen Teil fällt es entweder in den Bereich der §§ 433 BGB  (Kaufvertrag) oder § 634 BGB (Werkvertrag).

Mit diesen regressiven Maßnahmen kann eine Baubehörde gegen baurechtliche Verstöße eines Bauherrn vorgehen. Beide Maßnahmen sind in den Landesbauordnungen geregelt und damit nicht bundesweit identisch formuliert.

Der Rechtsbegriff des Bestandsschutzes geht auf den Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) zurück. Dort wird ausdrücklich das Eigentum geschützt. Daraus haben sich für den Bereich des öffentlichen Baurechts der aktive und der passive Bestandschutz entwickelt.

Die rechtlichen Grundlagen des privaten Baurechts unterscheiden grundsätzlich zwischen zwei Funktionen:

Dieses Rechtsgebiet ist Teil des Verwaltungsrechts und bezieht sich auf das Verhältnis zwischen den Bürgern und dem Staat. Im Gegensatz zum privaten Baurecht stehen sich die handelnden Parteien nicht auf derselben Ebene gegenüber, was sich vor allem darin äußert, dass Bürger mittels Anträgen bei den zuständigen um Erlaubnisse nachsuchen müssen. Im Streitfall sind nicht die Zivil-, sondern die Verwaltungsgerichte zuständig.

Wenn Auftraggeber bereits vor der Abnahme einen Mangel an Bauwerken feststellen, hängt die weitere Vorgehensweise davon ab, ob der Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB/B geschlossen wurde. Für Auftraggeber ist es günstiger, Mängel bereits vor der Abnahme anzusprechen, als damit bis nach dem Abnahmetermin zu warten: Bis zum Zeitpunkt der Abnahme liegt die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung bei Auftragnehmer, nach der Abnahme dreht sie sich um.

Das haben sicher viele Hauseigentümer schon einmal erlebt: Ein Handwerksbetrieb erhält einen Auftrag und macht „mal eben“ darüber hinaus gehende Arbeiten. Müssen solche Leistungen bezahlt werden? Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 30. August 2017 (Az. VII ZR 292/14) mit einem solchen Fall beschäftigt.

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) musste sich in einem Verfahren damit beschäftigen, inwieweit und unter welchen Voraussetzungen ein Nebengebäude weiter ausgebaut werden darf. Im verhandelten Fall hatte der Eigentümer eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses einige Jahre zuvor einen von der Baubehörde als Abstellraum genehmigten Anbau an das Mehrfamilienhaus errichtet. Dieser Raum kann vom Wohnzimmer aus betreten werden und verfügt über einen Zugang zum rückwärtigen Garten. Im nächsten Schritt baute er auf dem Anbau eine Dachterrasse sowie darüber einen Balkon, der wie ein Söller konstruiert ist. Die zuständige Baubehörde verweigerte dem Hausbesitzer allerdings die Baugenehmigung, obwohl es für das Wohngebiet keinen Bebauungsplan gibt.

Eine Leistungsstörung beim Bau beschreibt die Behinderung des Auftragnehmers an der Bauausführung. Der Auftragnehmer ist also daran gehindert, die im Bauvertrag vereinbarten Leistungen zu erbringen.

Im verhandelten Fall hatte ein Bauunternehmen Anfang 2007 den Auftrag erhalten, drei Pultdachgebäude zu errichten, die eine Schneelast von 80 kg pro Quadratmeter tragen können. Die Grundlage war ein bereits im Sommer 2006 abgeschlossener Vertrag, der nachträglich geändert worden war. Die Höhe der Schneelast entsprach der bis Ende 2006 gültigen Fassung der DIN 1055-5 (1975) sowie der 2006 erteilten Baugenehmigung. Seit 2005 war jedoch bereits bekannt, dass die geänderte DIN 1055-5 (2015) eine höhere Schneelast von 139 kg pro Quadratmeter vorsieht. Dieser Wert gilt für Bauvorhaben, für die ab dem 1. Januar 2007 eine Baugenehmigung beantragt wurde. Doch schon bei der Montage der Photovoltaikanlage im Sommer 2007 auf dem Dach kam es zu Problemen: Die Dachkonstruktion bog sich durch und die für die Montage verantwortliche Firma äußerte Bedenken hinsichtlich ihrer Stabilität. Für die Auftraggeberin war die Sache klar: Sie verlangte vom Bauunternehmen, die Dachkonstruktion ausreichend zu verstärken, was dieses im gewünschten Umfang verweigerte.

Auch auf Baustellen geht nicht immer alles mit rechten Dingen zu. Hier werden Straftaten begangen, die in sehr vielen Fällen aus Unkenntnis oder Fahrlässigkeit („Das haben wir schon seit 20 Jahren so gemacht.“) passieren.

Vertragsstrafen sollen als Druckmittel des Auftraggebers den Auftragnehmer dazu bewegen, die vereinbarte Leistung im vorgesehenen Umfang zu erbringen und/oder Zwischen- oder Fertigstellungstermine fristgerecht einzuhalten. Ihre Höhe bemisst sich in den meisten Fällen am Auftragswert und ist auch dann zu zahlen, wenn dem Auftraggeber durch die Verzögerung gar kein Schaden entstanden ist. Durch dieses Vorgehen muss sich der Auftraggeber also nicht die Mühe machen, die Höhe von eventuellen Schadensersatzansprüchen darzulegen und nachzuweisen. Vertragsstrafen werden entweder im Bauvertrag oder in einer separaten Vereinbarung – auch nachträglich - festgelegt, im Bauwesen dreht es sich dabei fast immer um die fristgerechte Leistungserbringung.

Schlechtes Wetter hat schon oft die Fertigstellung eines Bauwerks verzögert und so für Ärger zwischen Baufirmen und ihren Auftraggebern gesorgt. Doch wie bei allen anderen Verträgen sollte auch bei einem Bauvertrag genau darauf geachtet werden, welche Leistungen für diesen Fall vereinbart wurden.

Am 2. Juni 2017 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall entschieden (Az. V ZR 196/16), der viele Hausbesitzer, die über eine nachträgliche Fassadendämmung nachdenken, aufhorchen lassen dürfte. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft und der Beklagte, der ein Reihenendhaus bewohnt, sind Nachbarn in Berlin. Das Gericht hatte nun zu entscheiden, wo der Wunsch nach einer wärmegedämmten Außenwand seine Grenzen hat.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit einem Fall beschäftigt, bei dem die Zulässigkeit von bestimmten vertraglichen Vereinbarungen im Mittelpunkt stand (Az. VII ZR 170/16 vom 30. März 2017). Konkret ging es um einen Auftrag, einen Rohbau für einen Anbau zu errichten, mit dem das bereits vorhandene Haus erweitert werden sollte. Der Bauvertrag enthielt die Bestimmung, dass der Auftraggeber eine unverzinsliche Sicherheitsleistung in Höhe von 5 % der Brutto-Baukosten einbehält, auch wenn vonseiten der Baufirma eine Ausführungsbürgschaft vorgelegt wird. Damit sollte die Gewährleistung sichergestellt werden, was die Dauer dieser Vereinbarung auf fünf Jahre festlegte (BGB-Werkvertrag). Der Auftragnehmer durfte den Sicherheitseinbehalt erst ablösen, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel behoben und die noch fehlenden Leistungen erbracht worden sind. Die Ablösung sollte unter Vorlage einer von einer Bank oder Versicherung ausgestellten Bürgschaft erfolgen.

Am 9. März 2017 hat der Bundestag eine Änderung des Baugesetzbuchs (BauGB) verabschiedet, die es den Kommunen deutlich erleichtern soll, mehr Bauplätze für Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Nach Angaben der Bundesregierung wäre jedes Jahr der Neubau von 350.000 bis 400.000 Wohnungen nötig, um den wachsenden Bedarf zu decken. Die Schaffung der neuen Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) soll künftig insbesondere in den Innenstädten für eine Entspannung der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sorgen. Es sollen sich Innenstadtquartiere herausbilden, in denen alles auf kurzen Wegen zu erreichen ist: Gastronomie, Büros und Wohnungen können sich in einem Gebäude befinden, was die Innenstädte lebendiger machen soll. Die Initiative für die neue Baugebietskategorie ging von den Großstädten aus.

Bereits 2016 wurde darüber zwischen der Politik und den Interessenvertretungen der Bauwirtschaft sowie Verbraucherschützern diskutiert, jetzt ist es soweit: Am 9. März 2017 hat der Bundestag das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ beschlossen, das vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrats zum 1. Januar 2018 in Kraft tritt.

Wie bei jedem anderen Werkvertrag gibt es auch bei einem Bauvertrag die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 14.06.2012 (Az. VII ZR 148/10) zeigt allerdings, dass man dies nicht vorschnell tun und immer einige Regeln beachten sollte.

Der Auftraggeber (Bauherr) kann sein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Auftragnehmer (Unternehmer) auch nach Eintritt der Verjährung für Mängel aus der Werkleistung geltend machen. Es kommt in der Hauptsache darauf an, dass Mangel vor Ablauf der Verjährungsfrist eintrat.

„Kurz nach dem Zuschlag kommt der Nachtrag.“
Dieser bei Handwerksbetrieben bekannte Ausspruch beschreibt kurz und knapp ein Phänomen, das leider immer häufiger die Gerichte beschäftigt. Der Laie fragt sich dabei, wie es sein kann, dass es oft kurz nach dem Schließen eines Bauvertrags, in dem alle für ein erfolgreiches Bauvorhaben nötigen Angaben enthalten sind, bereits Änderungen, die sogenannten Nachträge, nötig werden. Bei der Bewertung einer solchen Situation sind jedoch auch folgende Überlegungen zu berücksichtigen:

Das BGH-Urteil vom 27. Mai 2010 (Az. VII ZR 165/09) wurde im Rechtsstreit zwischen dem Bauherrenschutzbund e. V. als Kläger und dem Fertighausunternehmen OKAL Haus GmbH als Beklagter gesprochen. Die OKAL Haus GmbH bietet Einfamilienhäuser für private Bauherren an. Der Kläger hielt eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmens für rechtswidrig, die folgenden Wortlaut hatten: