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Bauen wird immer teurer – aber warum?

Die Zinsen sind auf einem historischen Tiefstand, aber das Geld, das dadurch gespart wird, fließt in immer höhere Baukosten. Doch was ist es, was den Traum vom eigenen Haus für zahlreiche Bauwillige in immer weitere Ferne rücken lässt? Wir haben uns in diesem Artikel mit den Gründen beschäftigt, die zu immer höheren Baukosten führen.

1. Die Kosten für Handwerker steigen

Die Daten des Statistischen Bundesamtes sprechen eine deutliche Sprache: Der Neubau von Wohngebäuden war im Februar 2018 um 4 % teurer als noch einen Monat zuvor. Der Anstieg der Baupreise ist damit doppelt so hoch wie der der anderen Verbraucherpreise. Besonders deutlich bekommen Bauherren die Preissteigerung bei den groben Vorarbeiten wie z. B. dem Erdaushub sowie der Erstellung des Rohbaus zu spüren: Innerhalb eines Jahres sind die Preise für Erdarbeiten um 6 % und für Betonarbeiten um 5,1 % teurer geworden. In einem ähnlichen Bereich liegen auch die Kostensteigerungen für den Gerüstaufbau (5 %) und für die typischen Bauhandwerksberufe (4 %).

Am deutlichsten haben Generalunternehmer an der Preisspirale gedreht: Wie das international in der Bau- und Immobilienbranche tätige Beratungsunternehmen Drees & Sommer kürzlich ermittelte, mussten Bauherren in den Jahren 2016 und 2017 im Durchschnitt 7 % höhere Baukosten aufbringen, als ursprünglich veranschlagt worden war. Wurden Generalunternehmer beauftragt, betrug die Differenz sogar über 10 %. Darin sind alle Kosten einschließlich der Gebäudetechnik (Lüftungstechnik, Mess-, Steuerungs- und Regeltechnik etc.) enthalten.

Erfahrungsgemäß lässt sich an der Zahl der Rückläufe auf Angebotsabfragen ablesen, wie sich die Preisentwicklung in nächster Zukunft gestalten wird. Im Bereich der Gebäudetechnik lag der Wert bei 25 bis 30 %, im Bereich des Stahl- und Metallbaus, der Dach- und Fassadenarbeiten sowie bei den Glasfassadenarbeiten bei weniger als 25 %. Das lässt auf stärkere Engpässe schließen, die mit hoher Wahrscheinlichkeit weitere Preissteigerungen nach sich ziehen.

Dem Handwerk wird oft mehr oder weniger deutlich vorgehalten, dass die Preise dort auch deshalb steigen, weil sich die Betriebe wegen der sehr guten Auftragssituation ihre Kunden quasi aussuchen können. Doch das lassen die Handwerkskammern nicht auf ihren Mitgliedern sitzen: Sie begründen den Preisanstieg mit den gestiegenen Rohstoffpreisen sowie Lohnerhöhungen. Sie streiten jedoch nicht ab, dass auch die Preisbildung für Handwerksleistungen dem Marktmechanismus von Angebot und Nachfrage unterliegt. Auch die Betriebe wollen sich nicht in die Ecke der Preistreiber stellen lassen und verweisen darauf, dass nicht nur die gestiegenen Lohn- und Materialkosten für den Preisanstieg verantwortlich seien, sondern Handwerksfirmen immer höhere Kosten in Zusammenhang mit der Entsorgung von Styropor und anderen besonderen Materialien in ihre Rechnungen einpreisen müssen.

2. Die Einführung des Baukindergeldes wird zum Preistreiber

Noch ist es nicht in Kraft, aber die Bundesregierung ist entschlossen, es so schnell wie möglich einzuführen: das Baukindergeld. Mit dieser staatlichen Förderung soll es Familien, deren Jahreseinkommen unter 75.000 Euro liegt, ermöglicht werden, ein Eigenheim zu errichten. Die Planung sieht vor, dass es über zehn Jahre in Höhe von jährlich 1.200 Euro je Kind gezahlt wird; für jedes Kind ist außerdem ein Freibetrag von 15.000 Euro vorgesehen, der auf das Jahreseinkommen angerechnet wird. Für die Gewährung des Baukindergeldes soll es keine Rolle spielen, ob es sich bei dem eigenen Haus um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, es muss allerdings die erste selbstgenutzte Wohnimmobilie einer Familie sein. Mit der Einführung des Baukindergeldes ist noch vor der Sommerpause 2018 zu rechnen.

Was vielen bauwilligen Familien wie ein Rettungsanker auf dem Weg zum eigenen Haus erscheinen mag, wird von Eigentümer- und Mietervertretern bereits jetzt relativiert:  So ist beispielsweise der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz, davon überzeugt, dass das Baukindergeld vollständig auf die Baukosten aufgeschlagen wird. Auch der Präsident des Eigentümerverbandes Haus und Grund, Kai Warnecke, äußerte sich skeptisch: Er verwies auf die Erfahrungen, die zwischen 1995 und 2005 mit der Eigenheimzulage gemacht worden sind und sieht diese als ein „mahnendes Beispiel“.

3.  Die Bauauflagen verteuern das Bauen

Dieser Vorwurf kommt insbesondere von den Bauträgern, die in den über die letzten Jahre verschärften energetischen Anforderungen die größten Preistreiber sehen. Sowohl soziale als auch profitorientierte Bauträger sind sich darin einig, dass die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) preisgünstiges Bauen verhindern. Sehr deutlich wurde hier die Präsidentin der Bundesarchitektenkammer, Barbara Ettinger-Brinkmann, als sie davon sprach, dass die fortschreitende Verschärfung der EnEV den Bau bezahlbarer Wohnungen regelrecht ausbremse. Diese Einschätzung wird von einer Studie, die die Kieler „Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V.“ (Arge e. V.) im Auftrag von sieben Verbänden aus der Bau- und Immobilienbranche erstellt hatte, unterstützt. Die Studie beschäftigte sich zwar mit dem Neubau von Mehrfamilienhäusern, die Erkenntnisse lassen sich jedoch im Großen und Ganzen auf den Bau von privaten Eigenheimen übertragen. Die Bauforscher fanden heraus, dass sich das Bauen vom Jahr 2000 bis heute um 40 % verteuert hat und allein die verschärften Anforderungen, die an das energetische Bauen gestellt werden, 12,5 % der Baukostensteigerung ausmachen. Mit der seit 2016 geltenden modifizierten Fassung der EnEV 2013 haben sich die Baukosten um zusätzliche 7,3 % erhöht.

Schon 2014 war die Kritik aus dieser Richtung an der EnEV kaum noch zu überhören. Die Arge befand in einer Studie mit dem Titel „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ wörtlich:

„Grundsätzlich weisen Gebäude, die in hohen energetischen Standards errichtet werden, geringe Energieverbräuche und Emissionen auf. Hierbei verläuft allerdings die Entwicklung beispielsweise bei den Kosten und dem Verbrauch nicht linear. Bei ambitionierten energetischen Standards steigen die Kosten aufgrund des hohen baukonstruktiven und anlagentechnischen Aufwandes exponentiell an, während die Kurve des möglichen Einsparpotenzials beim Energieverbrauch immer weiter abflacht.“

Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) hat hier einen pragmatischen Lösungsvorschlag: Würde man drei Jahre lang neue Wohnhäuser auf dem Niveau der EnEV-Fassung von 2014 statt auf der aus dem Jahr 2016 bauen, wäre das Energie-Einsparpotenzial um nur 0,02 % geringer, die Kosten pro Quadratmeter Wohnraum jedoch 100 Euro günstiger. Allein für 2016 wären das 1,6 Milliarden Euro gewesen, mit denen weitere Bauprojekte hätten verwirklicht werden können.

4. Die Grundstückskosten steigen in fast ganz Deutschland

Nach Angaben des Statistikportals Statista stieg der durchschnittliche Preis für einen Quadratmeter Bauland in Deutschland von 53,24 Euro im Jahr 2000 auf 127,93 Euro im Jahr 2016. Auch diese Preissteigerung ist dem üblichen Marktmechanismus geschuldet: Besonders die größeren Städte wachsen stetig, wodurch ständig neuer Wohnraum benötigt wird. Ist er knapp, steigen nicht nur die Mieten, sondern auch die Bodenpreise. Durch über Jahre dauernde Planungs- und Genehmigungsverfahren können Städte nur schleppend neue Baugebiete ausweisen, was die Preissteigerungen weiter forciert. Doch die Folge ist, dass es sich für etliche Eigentümer von unbebauten Flächen lohnt, deren Verkauf zurückzuhalten in der Hoffnung, in einem oder zwei Jahren mit ihnen deutlich höhere Renditen zu erzielen. Ein Umdenken, diesen Prozess mit einem geänderten Eigentumsrecht und einer gerechteren Besteuerung zu stoppen, kommt gerade erst in Gang. Zu spät für alle, die jetzt über den Bau eines Eigenheims nachdenken.

5. Der Sand wird knapp

Die Sandknappheit ist kein deutsches, sondern ein weltweites Problem. Da der Wohlstand nicht nur in den Industrie-, sondern auch in Schwellen- und Entwicklungsländern zunimmt und das Bevölkerungswachstum voranschreitet, werden durch den Bau von Wohnraum und die Herstellung der nötigen Infrastruktur riesige Mengen Sand benötigt. Allein in Deutschland stieg der Preisindex für Sand seit dem Jahr 2000 um 30 % an. Das wirkt sich auch auf den Bau eines Eigenheims aus: Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus werden immerhin etwa 200 Tonnen dieses Baustoffs benötigt.

Der Hauptgrund für die Sandknappheit in Deutschland liegt in der Lage der hiesigen Sand- und Kiesvorkommen: Sie befinden sich entweder unter Naturschutzgebieten oder gehören Landwirten, die angesichts der steigenden Bodenpreise ihr Land nicht an Sand- oder Kieswerke verkaufen wollen. Kommt es jedoch dazu, dass ein neues Kies- oder Sandwerk gebaut werden soll, zieht sich das Genehmigungsverfahren lange hin.

International hat sich rund um den Sandmangel eine kriminelle Szene etabliert, die illegal Sand von Stränden abbaut und weiterverkauft. Auf diese Weise sind bereits mehrere indonesische Inseln von der Landkarte verschwunden.

Der globale Sandmangel wird jedoch auch durch die Staustufen und Kraftwerksdämme in Flüssen befördert. Durch die Technisierung der Flüsse transportieren diese nur noch halb so viel Sand ins Meer wie im naturbelassenen Zustand.

Die Verwendung von Wüstensand, der in rauen Mengen vorhanden ist, ist noch keine Option, die sich auf die Preisentwicklung auswirken könnte. Dieser Sand gilt als zu feinkörnig und glatt, um für den Hausbau verwendet werden zu können. Eine deutsche Firma arbeitet jedoch an der Entwicklung von sog. Polymer-Beton, der zu 87 % aus Wüstensand besteht. Diese Innovation ist allerdings noch in der Erprobungsphase.

 

 

Schimmelsporen – Entstehung, Erkennung, Behandlung...
Entwicklung der Baukosten von 2014 bis 2018

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