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Worauf sich Bauinteressenten, Häuslebauer und Eigentümer ab 2023 einstellen können

Pünktlich zum Jahreswechsel erscheinen die ersten Meldungen, mit welchen Veränderungen im nächsten Jahr zu rechnen sein wird. Bauinteressenten, Bauherren und Eigentümer dürfen oder müssen sich im Jahr 2023 höchstwahrscheinlich auf folgende Neuerungen einstellen:

Grundsteuerfrist läuft zum 31. Januar 2023 ab

Nach der Grundsteuerreform wird ab 01.01.2025 die neue Grundsteuer erhoben. Zu diesem Zweck müssen Grundstückseigentümer bis zum 31.01.2023 die entsprechende Steuererklärung abgeben. Diese Abgabefrist wurde zwischenzeitlich von Ende Oktober 2022 bis Ende Januar 2023 verlängert, weil bis Mitte Oktober für die knapp 36 Millionen neu zu bewertenden Immobilien erst 1/3 der dafür benötigten Grundsteuererklärungen eingereicht wurden.

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Objektsteuer, die jährlich von der Gemeinde erhoben wird. Während sich die Grundsteuer A auf agrarische Bereiche beschränkt, gilt die Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die ab 2025 geltende Grundsteuer C soll für unbebaute Grundstücke eingeführt werden und zu einer höheren Besteuerung führen. Dies vor dem Hintergrund, dass mehr Wohnraum geschaffen und Spekulation verhindert wird.

Seit Anfang 2022 berechnen die Finanzämter die Grundsteuer B neu. Die separate Grundsteuererklärung muss bis Ende Januar 2023 abgegeben werden und je nach Bundesland unterschiedliche Informationen enthalten. Hierzu gehören Angaben zu Grundstücksflächen, Bodenrichtwerte, Wohnflächen, Gebäude-Baujahr, Lageangaben und Nutzungsarten. Die Übermittlung der Daten findet über ELSTER als Steuerplattform des Staates statt.

Gleitender Neuwertfaktor bei der Gebäudeversicherung steigt um fast 15 Prozent

Um 14,7 Prozent steigt der Anpassungsfaktor für eine Wohngebäudeversicherung mit gleitendem Neuwert gegenüber 2022. Da es sich hier um eine Beitragsanpassung handelt, gibt es kein Sonderkündigungsrecht. Siehe auch: "Steigende Preise bei Gebäudeversicherungen"

Vermieter übernehmen ab 01. Januar 2023 einen Teil der CO2-Steuer

Die bislang von Mietern allein getragene CO2-Steuer wird ab Januar stufenweise auch auf Vermieter aufgeteilt.

Seit dem 01.01.2021 gilt in Deutschland das BEHG (Brennstoffemissionshandelsgesetz), unter das auch eine CO2-Steuer auf Gas und Öl fällt. Die Steuer richtet sich in ihrer Höhe nach der CO2-Erzeugung des Bürgers; beispielsweise durchs Heizen oder Autofahren. Die CO2-Abgabe soll Emissionen reduzieren, die zu einer weiteren Erderwärmung und Versauerung der Meere führen. Im Jahr 2021 betrug die CO2-Steuer 25,00 € pro Tonne CO2. Ab 2024 und in den darauffolgenden Jahren soll die Steuer stetig ansteigen.

Aktuell tragen Mieter mit Öl- oder Gasheizung die Kosten für die CO2-Steuer allein und zwar bislang über die Einkaufspreise für Öl und Gas. Ab 01. Januar 2023 gilt jedoch das Zehn-Stufen-Modell, das Mieter entlasten soll. Grundsätzlich soll der vom Vermieter zu übernehmende Anteil an der CO2-Steuer umso höher ausfallen, desto schlechter sich die Energiebilanz des vermieteten Gebäudes darstellt. Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz sollen Mieter 5 % und Vermieter 95 % der CO2-Kosten tragen. Der Grenzwert für den CO2-Ausstoß wurde mit 52 kg pro Quadratmeter und Jahr festgelegt. Mieter müssen nur noch in KfW Effizienzhäusern und anderen sehr gut gedämmten Wohngebäuden die CO2-Abgabe allein bezahlen.

Das Stufenmodell umfasst alle Wohngebäude und Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen Brennstoffe nach dem BEHG genutzt werden. Bei Gewerberäumlichkeiten gilt einheitlich die 50:50 Regelung. Vermieter sollen über die CO2-Steuer auch angeregt werden, energetische Modernisierungen und Sanierungen an ihren Immobilien durchzuführen, um in eine entsprechend niedrige Stufe zu gelangen.

Eine Einschätzung, in welche Stufe eine Immobilie fällt, ist mit dem Verbrauchsausweis für Wohngebäude möglich. Hierin sind Informationen enthalten, wie hoch die CO2-Emissionen pro Quadratmeter und Jahr ausfallen. Die Festlegung der von Mietern und Vermietern zu tragenden CO2-Kosten erfolgt dann über die jeweilige Heizkostenabrechnung.

AfA-Erhöhung zum Jahresbeginn

Das Jahressteuergesetz 2022 wurde durch den Bundestag verabschiedet, was eine zeitlich befristete Sonderabschreibung zum Bau neuer Mietwohnungen – also die lineare AfA – beinhaltet. Die lineare AfA wird ab Januar 2023 von 2 % pro Jahr auf 3 % pro Jahr angehoben. Dies gilt auch bei der Abschreibung von neu errichteten Wohngebäuden. Durch die Erhöhung des AfA-Satzes sollen Investitionsanreize für Wohnungsneubau geschaffen werden. Bei Gebäuden, die bis Ende des Jahres 2022 fertiggestellt werden, verbleibt es bei der 2 % AfA.

Die Abschreibungsdauer wird von 50 Jahre auf 33 Jahre reduziert. Abgeschafft wird der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, was sachgerechte Abschreibungen für individuelle Nutzungsverläufe bei Gebäuden ermöglichen soll.

Zeitlich befristet soll es gemäß § 7 b EStG ab dem 01.01.2023 bis 2026 eine Sonderabschreibung geben, durch die innerhalb von vier Jahren 5 % von Herstellungskosten für neue Mietwohnungen nach dem Effizienzhaus 40-Standard steuerlich geltend gemacht werden können. Hier gilt eine Obergrenze für die Herstellungskosten in Höhe von 4.800 € pro Quadratmeter.

Wohngeld Plus wird zum 01. Januar 2023 eingeführt

Durch die Wohngeldreform wird zum 01.01.2023 das Programm Wohngeld Plus eingeführt, durch das mehr Geringverdiener ein höheres Wohngeld bekommen sollen. Der Kreis der Wohngeldberechtigten soll durch das Programm von rund 600.000 im Jahr 2022 auf zwei Millionen berechtigte Bürger erweitert werden. Der Wohngeldbetrag soll sich um etwa 190,00 € monatlich erhöhen, was im Durchschnitt einer Steigerung von 180,00 € auf 370,00 € pro Monat entspricht.

Beim Wohngeld handelt es sich um einen staatlichen Zuschuss, der nach dem WoGG (Wohngeldgesetz) der wirtschaftlichen Absicherung des angemessenen und familiengerechten Wohnens dienen soll. Unterschieden wird zwischen Mietzuschuss, den Mieter erhalten können und dem Lastenzuschuss, den Eigentümer bekommen können, sofern sie selbst in der jeweiligen Immobilie wohnen.

Durch die Wohngeldreform werden mit dem Programm Wohngeld Plus drei Komponenten umgesetzt:

  1. Wohngeld/Lastenzuschuss
    Die Einkommensgrenzen sollen erhöht werden, damit durch Wohngeld Plus mehr Menschen berechtigt werden, Wohngeld zu erhalten. Die Höhe des Wohngeldes wird angepasst. Geplant ist eine durchschnittliche Erhöhung um etwa 190,00 €. Wer vorher etwa 180,00 € bekommen hat, der soll durch Wohngeld Plus etwa 370,00 € im Monat erhalten.

  2. Heizkomponente
    Dem Wohngeld soll eine dauerhafte Heizkomponente als fortlaufender Leistungsbaustein hinzugefügt werden, um den enorm gestiegenen Heizkosten entgegen zu wirken. Im Schnitt soll die Heizkomponente zu 1,20 € pro Quadratmeter Wohngeld führen und als Pauschale ausgezahlt werden, um Spar-Anreize zu schaffen.

  3. Klimakomponente
    Durch die Klimakomponente sollen höhere Mieten wegen energetischer Sanierungen oder durch energieeffiziente Neubauten abgefedert werden. Hier wird ein pauschaler Zuschlag von 0,40 € pro Quadratmeter auf die Miethöchstbeträge erstattet.

Ob und in welcher Höhe Wohngeld gezahlt wird, hängt von der Miethöhe bzw. finanziellen Belastung für Eigentümer, das Einkommen sowie die Anzahl der Haushaltsmitglieder an. Es wird immer der gesamte Haushalt betrachtet, wobei immer nur eine Person aus dem Haushalt Wohngeld beantragen darf.

Vermögende Menschen und Empfänger von Wohnkosten beinhaltenden Transferleistungen haben keinen Anspruch auf Wohngeld.

EEG-Umsetzung - mehr Geld für Photovoltaik

Die Neufassung des EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz) wurde 2022 beschlossen und ist kurze Zeit später in Kraft getreten. Die Freigabe der EU liegt ebenfalls vor. Das EEG regelt die Einspeisung von regenerativem Strom in öffentliche Netze. Jede Photovoltaikanlage mit einem Netzanschluss unterliegt den Regelungen des EEG und profitiert von Fördervergütungen. Viele Regelungen, die typische Photovoltaik-Hausanlagen zwischen 3 kWp und 20 kWp betreffen, greifen ab dem 01.01.2023.

Das EEG 2023 enthält einige Vereinfachungen. Durch die Streichung der EEG-Umlage entfällt ab 2023 bei einigen Bestandsanlagen der Erzeugungszähler. Gemietete Erzeugungszähler können in der Regel ausgebaut werden. Auch der Stromverkauf wird durch den Wegfall der EEG-Umlage einfacher. Photovoltaikanlagen bis 25 kWp, die ab 01.01.2023 in Betrieb gehen, unterliegen nicht mehr der Vorgabe, dass nur maximal 70 % der Nennleistung in das Netz eingespeist werden dürfen. Auch Bestandsanlagen bis 7 kWp müssen seit Oktober 2022 diese Regelung nicht mehr einhalten.

Durch die Neufassung des EEG werden jetzt auch Anlagen gefördert, die nicht aus dem Hausdach installiert werden können, sondern beispielsweise auch auf der Garage oder im Garten. Voraussetzung für die Förderung ist der Nachweis, dass das Hausdach für die Photovoltaikanlage nicht geeignet ist. Des Weiteren werden ab 2023 Anlagen mit einer Leistung bis 30 kWp von der Einkommensteuer und Gewerbesteuer befreit, was vorher nur bei Anlagen bis 10 kWp gegeben war. Neue Anlagen bis 30 kWp müssen auch nicht mehr in Gegenwart des Netzbetreibers in Betrieb genommen werden. Es reicht, wenn der Elektroinstallateur dies erledigt.

Ab 2023 erhöhen sich auch die Einspeisevergütungssätze. Solarstrom, der in das öffentliche Netz eingespeist wird, fällt unter die Einspeisevergütung, die bei einer Volleinspeisung immer höher ausfällt als bei der Teileinspeisung. Für Anlagen, die ab dem 30.07.2022 in Betrieb gegangen sind, gibt es höhere Vergütungssätze:

  • Anlagen bis 10 kWp bei Teileinspeisung 8,2 Ct/kWh, bei Volleinspeisung 13,0 Ct/kWh
  • Anlagen zwischen 10 kWp und 40 kWp erhalten 8,2 Ct/kWh auf die ersten 10 kWp, ab 10 kWp gibt es dann 7,1 Ct/kWp, 7,1 Ct/kWh bei Teileinspeisung, 10,9 Ct/kWh bei Volleinspeisung

Ab 2025 müssen Netzbetreiber ein Portal zur Verfügung stellen, das Netzanfragen für geplante Photovoltaikanlagen ermöglicht. Netzbetreibern wird vorgeschrieben, wie schnell die Anfragen bearbeitet werden müssen.

Immobilien erben oder geschenkt bekommen wird teurer

Wer eine Immobilie vererbt oder verschenkt, sollte frühzeitig an die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer denken, die Begünstigte oft bezahlen müssen. Immobilien werden ab 2023 strenger bewertet. Daraus resultieren häufig höhere Werte als Bemessungsgrundlagen und somit auch mehr Steuerlast.
Der Bund hat wegen eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts die steuerliche Immobilienbewertung neu geregelt. Die Wertermittlung orientiert sich ab 2023 am „gemeinen Wert“, also eher am Verkehrswert. Aus diesem Grund könnten viele Immobilienwerte die steuerlichen Freibeträge überschreiten, die für Schenkungen oder Erbschaften gelten. Diese Freibeträge bleiben nämlich in ihrer Höhe zunächst bestehen. Siehe auch: Immobilien vererben oder verschenken

Höhere Grunderwerbsteuer in Hamburg und Sachsen

Die Grunderwerbsteuer gilt als wichtige Einnahmequelle aller Bundesländer. Je nach Region erzielen die Länder Sätze bis zu 6,5 %. Sachsen und Hamburg haben beschlossen, den Grundsteuersatz jeweils zu erhöhen, um Haushaltslöcher zu stopfen.

  • In Sachsen soll die Grundsteuer von 3,5 % mit Wirkung zum 01.01.2023 auf 5,5 % angehoben werden.
  • In Hamburg soll zum gleichen Zeitpunkt eine Erhöhung von 4,5 % auf 5,5 % erfolgen.

Reform der KfW-Förderungen für Neubauten

Geplant ist, dass die KfW-Programme zur Neubau-Förderung im Jahr 2023 komplett überarbeitet und neu aufgesetzt werden. Ursprünglich sollten diese Veränderungen bereits im Januar erfolgen, was sich jetzt jedoch eher für März 2023 ankündigt. Bis zur offiziellen Einführung der neuen Förderprogramme soll grundsätzlich alles beim Alten bleiben.

Generell sollen Bauherren oder Erwerber von Neubauten von der KfW nur noch Förderungen bekommen, wenn es sich um besonders nachhaltige Neubauten mit Qualitätssiegel handelt. Der EH44-Standard und auch der EH55-Standard werden nicht mehr gefördert. Schon seit April 2022 gibt es nur noch die KfW-Förderung Effizienzhaus-Stufe 40 mit Qualitätssiegel „nachhaltiges Gebäude“ und Nachhaltigkeits-Klasse. Im Juli wurde der Förderhöchstbetrag von 150.000 € auf 120.000 € reduziert, wovon auch nur noch 5 % statt 12,5 %, also maximal 6.000 €, bezuschusst werden. Vor dem 28.07.2022 gestellte und bewilligte Anträge werden noch nach den alten Konditionen behandelt.

Die bis Ende 2022 befristete Förderung des EH40-Standard mit Qualitätssiegel und Nachhaltigkeits-Klasse soll 2023 durch ein umfassendes, neues KfW-Programm mit der Bezeichnung „Klimafreundliches Bauen“ ersetzt werden.

Durchgesickert ist bislang, dass sich die neuen Förderprogramme mit Sanierungen und Neubauten beschäftigen. Außerdem sollen die neuen Programme noch stärker den CO2-Ausstoß bzw. die Treibhausgas-Emissionen der Gebäude in den Fokus setzen und das Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen weiterentwickeln.

 

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