Haftet ein Grundstückseigentümer für Schäden beim Nachbarn?

Dieser Frage liegt ein Rechtsstreit zugrunde, der vom Bundesgerichtshof (BGH) am 9. Februar 2018 entschieden wurde (Az. V ZR 311/16). Ein Grundstückseigentümer hatte 2011 einen Fachbetrieb mit der Reparatur seines Hausdaches im historischen Zentrum von Quedlinburg beauftragt. Die Handwerker benutzten dabei für Heißklebearbeiten u. a. auch einen Brenner. Was sie jedoch nach Beendigung ihrer Arbeiten übersahen: Durch die Hitze hatte sich ein Glutnest gebildet, das sich später zu einem Brand entwickelte. Das Feuer breitete sich bis zum Dach des Nachbarn aus und beschädigte erheblich dessen Haus.

Die damaligen Grundstückseigentümer sind verstorben und die Handwerksfirma insolvent, daher verklagte die Versicherung der geschädigten Nachbarn die Erben auf einen Schadensersatz von rd. 98.000 Euro.

In den Vorinstanzen hatten die Richter eine Schadensersatzverpflichtung des Grundstückseigentümers gem. § 831 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verneint, weil dieser nicht schuldhaft gehandelt und die Auswahl und Beauftragung der Fachfirma sorgfältig betrieben hatte.

Die Gerichte hatten auch einen Anspruch des geschädigten Nachbarn gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog zurückgewiesen: Hierbei geht es um einen vom  Verschulden unabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch, wenn der Geschädigte Emissionen erdulden musste, ohne sich dagegen wehren zu können.

Der BGH stellte klar, dass in einem solchen Fall die damaligen Eigentümer Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB gewesen sein müssten. Diese Voraussetzung sahen die Karlsruher Richter hier erfüllt und bewerteten die früheren Eigentümer als mittelbare Handlungsstörer: Die Beeinträchtigung des Nachbarn (Brand) war durch ihre Willensbestätigung (Beauftragung des Handwerkers) verursacht worden. Die Frage, ob sie möglicherweise bei der Auswahl des Handwerksbetriebs ihre Sorgfaltspflichten verletzt haben, spielt hier keine Rolle. Mit der Beauftragung haben sie eine Gefahrenquelle geschaffen, die ihrem Einflussbereich zugerechnet werden muss und auf die der während der Arbeiten entstandene Brand am Nachbarhaus zurückzuführen ist.

Die Richter grenzen diesen und ähnlich gelagerte Fälle – wie z. B. Brände, die durch einen Kurzschluss entstehen und ebenfalls die Nachbarn schädigen – gegen solche ab, auf deren Entstehung ein Grundstückseigentümer keinen Einfluss nehmen kann: Werden Brände beispielsweise durch einen Blitzschlag verursacht und werden dann durch sie benachbarte Immobilien beschädigt, müssen die Geschädigten die durch das Ereignis entstehenden Kosten selbst tragen.

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