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Baubeschreibungen prüfebWer nicht gerade ein Faible fürs Kleingedruckte hat, kennt das Problem mit genau diesem Kleingedruckten. Wer liest sich schon die AGBs durch, wenn ein neuer Mobilfunkvertrag abgeschlossen wird? Oder schaut in die Baubeschreibung, wenn ein Haus gebaut werden soll? Selbst dann, wenn man einen Blick riskiert, bleiben nach der Lektüre meist mehr Fragen offen, als anfangs überhaupt gestellt wurden. Denn es ist eine ganz eigene Sprache, die hier verwendet wird. Eine Sprache, wenn man es genau nimmt, die einen schneller einschlafen lässt als ein schlechter Krimi um 20:15 Uhr. Dazu kommt, dass man oft das Gefühl hat, dass der Ersteller von AGBs oder auch von Baubeschreibungen weiß, was notwendig ist. Dass sich dieser schon an Recht und Ordnung halten wird und weiß, was zu tun ist. In der Rush-Hour des Lebens, dann, wenn die meisten Häuser gebaut werden, hat man zwischen Karriere, Kind und den anderen Verpflichtungen einfach immer zu wenig Zeit. Dann wird die Baufirma eben nach messbaren und vermeintlich objektiven Punkten bewertet. Der Preis ist hier erfahrungsgemäß das Zünglein an der Waage.

Baubeschreibungen? Da steht doch immer das Gleiche drin!

Es ist ein Vertrauensvorschuss, den man der Baufirma entgegenbringt. Man vertraut darauf, dass man das Haus, welches man sich wünscht, auch gebaut bekommt. Mängelfrei, termingerecht und möglichst preiswert. Spätestens beim dritten Angebot liest kaum noch jemand, was in der Baubeschreibung enthalten ist.

Wie soll man das auch vergleichen?

Weiß man doch nicht, welche Vorgänge notwendig sind, was benötigt wird und welche Arbeitsschritte erbracht werden müssen. Interessanterweise läuft an dieser Stelle der Autokauf gänzlich anders. Hier wird auf jedes Detail geachtet. Optische Punkte spielen eine ebenso große Rolle wie die inneren Werte. Wie viel PS hat es? Welchen Motor und wie ist der Verbrauch? Da wird mindestens wochenlang verglichen und gefeilscht.

Bei der Baubeschreibung verlässt man sich darauf, dass alles stimmt. Leider ist dem jedoch nicht immer so. Vor allem aber, ist die Baubeschreibung ein elementarer Bestandteil des Bauvertrages. Stimmt die Baubeschreibung nicht, so können Sie mit Folgekosten und Mängeln rechnen. Denn häufig erleben wir es, dass Dinge in einer Baubeschreibung einfach ausgelassen werden. So fehlen hier Posten für schwere Geräte, die aber notwendig wären. Oder der Aushub für den Keller. Es sind Nebensachen, die fehlen. Einem baufachlichen Laien fallen sie nicht auf. Haben Sie den Vertrag jedoch erst einmal unterzeichnet, haben Sie keine Reklamationsmöglichkeit mehr, denn die in der Baubeschreibung enthaltenen Merkmale sind die, die Sie bezahlen und bekommen. Dass Dinge einfach fehlen, geht zu Ihren Lasten, nicht zu denen des Auftragnehmers. Sie zahlen am Ende immer drauf.

Wir erläutern Ihnen hier, wie Angebotsunterlagen von Baufirmen überprüft werden:

  1. Möglichst klare Benennung des gewünschten Leistungsumfangs
    Spätestens zu dem Zeitpunkt, wenn Baufirmen aufgefordert werden sollen, ihre Angebote abzugeben, sollte man sich als Bauherr Gedanken über die genauen Wünsche machen, die man an sein künftiges Eigenheim hat. Je genauer die Vorstellungen und Anforderungen von Anfang an sind, desto besser können Nachträge vermieden werden, die sich Bauunternehmen meistens teuer bezahlen lassen. Hier nur einige Beispiele, um deutlich zu machen, um welche Wünsche es gehen kann:
    Soll mit oder ohne Keller gebaut werden?
    Welche Ausbaustufen soll berechnet werden?
    Welche Eigenleistungen sollen berücksichtigt werden?
    Welche Dachform ist vorgesehen?
    Mit welcher Heizungstechnik sollen Heizwärme und Warmwasser erzeugt werden?
    Welcher Energiestandard soll erreicht werden?
    Welcher Wandaufbau (z. B. Massivbau oder Fertigbau) ist geplant?
    Welche Haustür und Fenster sollen eingesetzt werden? (Z. B. Wärmedurchlasswert, bestimmte Sicherheitseigenschaften)
    Soll es Fenster mit Rollläden geben? Wenn ja: In welcher Farbe und Ausstattung (Handbedienung, Elektromotor, Fernbedienung per Mobiltelefon) und vor welchen Fenstern?
    Soll das Gäste-WC durch eine Dusche ergänzt werden?
    Sobald die Liste vollständig ist, können die Angebote der Baufirmen eingeholt werden.
    Tipp: Es ist sinnvoll, wenn Sie die Kriterien des Leistungsumfangs bereits mit einem objektiven Bauberater erarbeiten, damit die Angebote später leichter miteinander verglichen werden können.

  2. Nachdem Bauinteressenten Offerten von Unternehmen eingeholt haben, beginnt der schwierige Prozess der Auswahl. Wenn Menschen, die mit dem Bauhandwerk bislang nie zu tun hatten, die unterschiedlichen Leistungsbeschreibungen vor sich ausbreiten, macht sich in vielen Fällen Ratlosigkeit breit:
    Jedes Angebot ist anders strukturiert, die Baumaterialien haben verschiedene Bezeichnungen, einige Begriffe oder Abkürzungen sind gänzlich unbekannt.
    Im Grunde muss dann das gemacht werden, was man bereits in der Schulzeit zum Thema Bruchrechnung gelernt hat: Brüche, die verschiedene Nenner haben, müssen erst einmal auf den gleichen Nenner gebracht werden, bevor man mit ihnen weiterrechnen kann. Das heißt für den Angebotsvergleich:
    Die Leistungs- und Baubeschreibungen müssen zunächst durch eine Angleichung vergleichbar gemacht werden. Dazu gehört eine genaue Analyse des jeweiligen Angebotsumfangs.
    Sind diese Unterschiede durch Nachbesserungen oder vergleichbare Bepreisungen buchstäblich „auf einen Nenner“ gebracht worden, können die Angebote einander gegenübergestellt werden.

Die genaue Angebotsanalyse

Zunächst muss überprüft werden, ob die Angebote überhaupt vollständig sind. Anschließend wird ermittelt, ob sich die Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn mit dem avisierten Kostenumfang realisieren lassen. Wenn nötig, muss der Leistungsumfang so weit angepasst werden, dass das zur Verfügung stehende Budget nicht überschritten wird. Die Unternehmen werden dann gebeten, modifizierte Angebote abzugeben.

Liegen diese vor, werden sie einer erneuten Prüfung unterzogen. Im ersten Schritt werden die qualitativen Unterschiede herausgearbeitet, z. B.

  • Welche Materialien werden verwendet?
  • Sind die Angebote transparent und schlüssig?
  • Handelt es sich jeweils um einen Festpreis?
  • Ist eine verbindliche Bauzeit genannt worden?
  • Ist eines der Unternehmen von einer Insolvenz bedroht oder möglicherweise dafür anfällig?

Der zweite Schritt beinhaltet den konkreten Preisvergleich.

An dieser Stelle kann eine Rangfolge der Baufirmen aufgestellt werden, die letztlich zu einer Entscheidung für die Auftragsvergabe führt.

Ein paar Beispiele zu den Gefahren einer schlechten Baubeschreibung

Es gibt ein paar klassische Beispiele für Formulierungen, die gut klingen, es aber nicht sind. Vergleichbar sind diese vielleicht mit dem Arbeitszeugnis. Erst, wenn man den Code verstanden hat, kann man das Rätsel lösen.

  • Abweichungen von der Baubeschreibung sindmöglich
    Natürlich soll eine gleichwertige Ausführung erfolgen, in der Realität bedeutet dies jedoch, dass sich der Bauträger praktisch von allen Vorgaben der Baubeschreibung freimacht. Die Baubeschreibung ist, kommt es zu Streitigkeiten wegen Mängeln, nicht als Grundlage für den Vertrag heranzuziehen. Wahrscheinlich werden Sie Klagen wegen schlechter Materialien später verlieren.
  • Einhaltung von Verordnungen
    Schön sind auch Formulierungen, bei denen sich der Bauträger oder Bauunternehmer selbst zur Einhaltung von Verordnungen verpflichtet. Solche Floskeln sind beliebt, da sie dem Kunden das Gefühl geben, hier geht alles mit rechten Dingen zu. Aber mal ehrlich: Die Einhaltung von gesetzlichen Vorschriften ist bindend. Jedes Bauunternehmen muss sich daran halten, egal, ob dies Teil der Baubeschreibung ist oder nicht. Die Floskel soll Vertrauen schaffen. Mehr nicht.
  • Ausbaustufen
    Genau hinschauen sollten Sie auch, wenn es um die Beschreibung des Ausbauzustandes  geht. Denn unter dem Begriff „schlüsselfertig“ versteht jedes Unternehmen einen anderen Zustand. So können Sie bei dem einen direkt nach der Schlüsselübergabe einziehen. Beim nächsten fehlen Tapeten, Böden und das Bad und beim dritten die Innenwände. Es gibt keine rechtlich bindende Definition und das wird zuweilen schamlos ausgenutzt. Die Risiken dieses Begriffs bestehen nicht nur in der Notwendigkeit, den Umzug zu verschieben. Sie müssen zum Teil mit erheblichen Kosten rechnen, die Sie gar nicht eingeplant haben, als Sie ein schlüsselfertiges Haus gekauft haben. Je nach tatsächlichem Stand müssen Fließen, Tapeten, Böden und Sanitäreinrichtungen angebracht werden. Von der Zeit, die es Sie kostet, ein geeignetes Unternehmen dafür zu finden, einmal ganz abgesehen.
  • Vorsicht sollten Sie auch bei dem inflationären Gebrauch von Adjektiven walten lassen.
    Denn diese klingen fantastisch. So wird Ihnen ein modernes, funktionales, hochwertiges oder exklusives Haus angeboten. Das klingt doch perfekt. Oder? Doch was verstehen Sie unter diesen Begriffen? Was ist modern? Wie sieht ein exklusives Haus aus? Diese Adjektive nutzen Ihnen gar nichts. Es bringt dem Bauunternehmen aber viel, denn es klingt auf dem Papier zumindest wie ein Must-have, es weckt Bedürfnisse und lässt einen Preis manchmal kleiner erscheinen, als er in Wirklichkeit ist. Denn wer zahlt für Exklusivität nicht gerne ein paar tausend Euro mehr?

Achtung bei der Berechnung der Wohnfläche!

Eigentlich sollte alles klar sein: Wenn ein Eigenheim von allen Unternehmen mit einer Wohnfläche von 150 m² zu einem bestimmten Quadratmeterpreis angeboten wird, ist damit dasselbe gemeint, in diesem Punkt sind die Angebote also vergleichbar. Leider ist dem nicht so. (Siehe auch: Berechnung der Wohnfläche.)

Einzig wenn öffentlich geförderte Wohnräume gebaut werden, haben sich Baufirmen daran zu halten, ihre Angebote immer auf der Basis der Wohnflächenverordnung (WoFlV) anzufertigen. Danach gehören nur diejenigen Grundflächen in voller Höhe zur Wohnfläche, die ausschließlich der Wohneinheit zuzurechnen sind und die eine lichte Höhe von wenigstens zwei Metern haben. Geringere Raumhöhen werden bestenfalls nur anteilig der Wohnfläche zugeschlagen.

Im Bereich des privaten Wohnungs- oder Hausbaus gibt es diese Vorgabe nicht: Hier kann die Berechnungsgrundlage frei vereinbart werden. Daher ist neben dem Hinweis auf die WoFlV auf diese Begriffe besonders zu achten:

  • Brutto-Grundfläche
    Hierzu zählt die komplette Fläche, die sich anhand der Außenmaße in jedem Geschoss ergibt, also einschließlich aller sog. (nicht nutzbaren) Konstruktionsflächen wie Schächten, Mauern, Schornsteinen oder Türen. Die Berechnungsvorgabe findet sich in DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau).

  • Netto-Grundfläche
    Dies ist die Fläche, die effektiv zum Wohnen genutzt werden kann, also die Brutto-Grundfläche abzüglich aller Konstruktionsflächen.

Das sieht alles kompliziert aus?

Das stimmt. Bevor Sie jetzt den Traum vom Eigenheim begraben, wollen wir Ihnen einen ganz einfachen Weg vorstellen, sich vor unvollständigen Baubeschreibungen zu schützen. Wenn Sie selbst nicht über baufachliches Wissen verfügen, holen Sie sich jemanden ins Boot, der dieses hat. Mit dem Fachmann an der Seite umschiffen Sie mögliche Fallen geschickt und die Investition in den Hausbauberater holen Sie locker wieder rein.

Die zuverlässige und „wasserdichte“ Prüfung von Bau- und Leistungsbeschreibungen sollte nur von unabhängigen Bauexperten durchgeführt werden.  Nur sie haben die nötigen Fachkenntnisse, um die einzelnen Angebote beurteilen zu können.  Solch eine Überprüfung kostet sehr viel Zeit, die selbstverständlich bezahlt werden muss. Diese Ausgabe macht sich jedoch bezahlt, weil so Nachträge und Baufehler vermieden werden können, die deutlich mehr gekostet hätten. Gratis-Internetrechner, die einen Baufirmenvergleich versprechen, sollten gemieden werden.

Wir helfen Ihnen gern!

Wir sind Ihr Schutzengel beim Bau Ihres Traumhauses.

  • Wir prüfen Ihre Baubeschreibung auf Lücken und eineindeutige Aussagen.
  • Wir sagen Ihnen, ob die Kostenschätzung realistisch ist, und mit welchen Zusatzkosten Sie rechnen müssen.
  • Wir erklären Ihnen, worauf beim Bau selbst geachtet werden muss, damit Mängel erst gar nicht entstehen.
  • Außerdem erfahren Sie von uns, mit welchen Baunebenkosten Sie rechnen müssen.
  • Mit uns an Ihrer Seite können Sie mit einem guten Gefühl, mit Freude und weniger Angst in eines der größten Projekte Ihres Lebens starten.

Die Prüfung einer Baubeschreibung inkl. schriftlicher oder telefonischer Auswertung kostet bei uns selten mehr als 500 € !

 

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