Die Verantwortung eines Notars: Wer kauft eine Immobilie?

Alle Immobilienverkäufe müssen in Deutschland über einen Notar abgewickelt werden. Dessen Beratung und neutrale Information und Unterstützung bei der Kaufabwicklung unterscheidet ihn von einem parteiisch handelnden Rechtsanwalt. Aufgrund der besonderen Bedeutung eines Notars im Rechtsverkehr handelt es sich um ein öffentliches Amt, dem ein besonderes Vertrauen entgegengebracht wird. Vor diesem Hintergrund muss der nachfolgend geschilderte Fall gesehen und bewertet werden.

Besondere Pflichten bei einem Verbrauchergeschäft

Ein angestellter Pharmavertreter hatte vier Wohnungen gekauft, die zum Teil vermietet waren. Erst nach dem Kauf stellte er fest, dass die Wohnungsmieten niedriger waren als erwartet und die Immobilien nicht renoviert worden waren. Der Versuch, den Kauf gegenüber dem Verkäufer rückgängig zu machen, scheiterte.

Dann wendete er sich mit seinen Ansprüchen gegen den Notar, der die Transaktionen beurkundet hatte. Der Pharmavertreter warf ihm in einer Klage vor, ihm nicht die in § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz (BeurkG) a. F. zustehende zweiwöchige Frist zur Vertragsprüfung gegeben zu haben, die ihm als Verbraucher zugestanden hätte. Er argumentierte weiter, dass ihm so die Möglichkeit genommen wurde, die Kaufverträge durch einen Anwalt prüfen zu lassen, was den ihm nun entstandenen Schaden hätte verhindern können.

Tatsächlich sahen auch die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH; Az. III ZR 58/19) hier einen deutlichen Mangel. Es war nicht erkennbar, dass der Notar versucht hatte herauszufinden, ob es sich bei seinem Mandanten um einen Verbraucher handelte, auf dessen Belange besondere Rücksicht hätten genommen werden müssen, indem die Wartefrist eingehalten worden wäre. Der Notar hatte zu seiner Entlastung angeführt, dass der Kläger die Wohnungen nicht zu privaten, sondern gewerblichen Zwecken erworben hatte und deshalb auf die Zwei-Wochen-Frist verzichtet werden konnte. Außerdem vertrat er die Ansicht, dass der Pharmareferent die Objekte auch dann gekauft hätte, wenn die Wartefrist eingehalten worden wäre.

Der BGH begründete sein Urteil allerdings auch damit, dass immer dann, wenn ein Notar Zweifel am Status seines Mandanten hat, er sich für den sichersten Weg entscheiden und die Wartefrist einhalten muss. Das Urteil der Vorinstanz wurde deshalb aufgehoben.