Das Wegerecht als Gewohnheitsrecht? So urteilte der BGH

Wenn man ein fremdes Grundstück befahren oder betreten muss, um zu seiner eigenen Immobilie zu kommen, beruft man sich in der Regel auf ein Wegerecht. Das gilt insbesondere bei sog. Hinterliegergrundstücken: Zwischen ihnen und dem öffentlichen Weg oder der Straße befindet sich ein Grundstück. In solchen Fällen ist die Rechtslage eindeutig: Die Eigentümer oder Nutzer des Hinterliegergrundstücks haben das Recht, das vordere Grundstück zu passieren. Hierbei handelt es sich um einen Sachverhalt, der gem. § 1018 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als Grunddienstbarkeit bezeichnet wird. In der Regel werden Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.

Beim vom Bundesgerichtshof (BGH) verhandelten Fall (Az. V ZR 155/18 vom 24. Januar 2020) lagen die Dinge jedoch ganz anders. Den Klägern gehören drei nebeneinander liegende Grundstücke an einer Straße. Alle Grundstücke sind mit drei Häusern bebaut, die unmittelbar aneinander grenzen. Im rückwärtigen Grundstücksbereich befinden sich Garagen, die baurechtlich nicht genehmigt worden sind. Um zu den Garagen zu gelangen, nutzten die Kläger über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten einen Weg, dessen Eigentümerin die Beklagte ist. Die lange Nutzung war bereits von den früheren Eigentümern geduldet worden, es bestehen hierüber aber keine schriftlichen Absprachen und schon gar nicht ein entsprechender Grundbucheintrag.

Die Beklagte hat die Wegbenutzung zunächst ebenfalls geduldet, dann aber mit der Ankündigung einer Frist erklärt, dass sie die „Kündigung eines Leihvertrags über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht“ ausspricht. Sie begann danach damit, eine Toranlage zu bauen, die Garagennutzer würden ihre Stellplätze dann nicht mehr erreichen können. Die Kläger bestanden auf einem Wege- oder hilfsweise Notwegerecht und verlangten, die Sperrung aufzuheben.

Was macht Gewohnheitsrecht aus?

Nach Ansicht der BGH-Richter reicht es nicht für das Vorhandensein eines Gewohnheitsrechts nicht aus, wenn ein Zustand über einen sehr langen Zeitraum geduldet worden ist. Das Gewohnheitsrecht ergibt sich nicht zwangsläufig auf der langjährigen Übung unter den Grundstücksnachbarn. Außerhalb eines Grundbucheintrags muss vielmehr eine schuldrechtliche Vereinbarung oder ein Notwegerecht gem. § 917 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliegen.

Der BGH sah hier ein eventuelles Vorliegen des Notwegerechts. Das BGB regelt dies für solche Fälle, in denen es einem Nachbarn ermöglicht werden muss, sein ansonsten nicht erreichbares Grundstück ordnungsgemäß zu nutzen. An dieser Stelle kam der baurechtliche Status der Garagen ins Spiel: Sie wurden nie genehmigt und wären mangels einer Erschließung auch nie genehmigungsfähig gewesen. Deswegen wurde das Vorliegen eines Notwegerechts verneint.

Eine kleine Tür ließ das Gericht für den Fall offen, dass die Garagen gewerblich genutzt werden: Hier könnte grundsätzlich von einem Notwegerecht ausgegangen werden, weil bei Gewerbegrundstücken be- und entladen werden muss und das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem (jetzt nicht zu erreichenden) Garagenhof notwendig sein könnte. Hierfür wäre eine Zufahrt nötig. Dies zu überprüfen, überließ der BGH dem Oberlandesgericht.

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