Wie lange ist man an einen Makler gebunden? Der BGH hat entschieden

Das dürfte vielen Menschen bekannt vorkommen, die bereits einen Makler beauftragt haben, um ihre Immobilie zu verkaufen: In der Regel findet sich im Vertrag eine Klausel, die dessen Laufzeit auf sechs Monate festlegt. Während dieser Frist darf ein Kunde keinen anderen Makler mit dem Verkauf derselben Immobilie beauftragen. Wer nun glaubt, dass er nach dem Ablauf dieses Zeitraums einen anderen Makler auswählen kann, sollte noch einmal seinen Vertragstext zur Hand nehmen. Oft verbergen sich hier weitere Vereinbarungen, die eine nahtlose Vertragsverlängerung vorsehen und einen Maklerwechsel (vorerst) verhindern.

Das gilt bei einem Makleralleinauftrag

Im verhandelten Fall war ein Makleralleinvertrag mit einer Laufzeit von einem halben Jahr geschlossen worden, der sich automatisch um weitere drei Monate verlängerte, wenn er nicht vier Wochen vor seinem Ablauf gekündigt wurde. Der Verlängerungsautomatismus ging aus einer der Anlagen zum Formularvertrag hervor. Der Formularentwurf enthielt den Hinweis auf die „Informationen für den Verbraucher“. Dort wurde unter der Überschrift „Informationen zum Alleinverkaufsvertrag“ am Ende des Textes auf die besonderen Regelungen zur automatischen Vertragsverlängerung hingewiesen. Der beklagten Kundin war dieser Sachverhalt jedoch nicht bewusst und sie beauftragte innerhalb des sechsmonatigen Zeitraums einen anderen Makler mit dem Verkauf ihres Objekts.

In seinem Urteil vom 28.Mai 2020 (Az. I ZR 40/193) stellte der BGH klar, unter welchen Voraussetzungen ein Makleralleinauftrag verlängert werden kann. Er führt aus, dass grundsätzlich weder ein Makleralleinauftrag, der andere Makler von den Verkaufsaktivitäten ausschließt, noch eine automatische Vertragsverlängerung zu beanstanden sind. Auch die sechsmonatige Laufzeit sowie die vierwöchige Kündigungsfrist, die eine automatische Verlängerung verhindert, hat er akzeptiert. Die Richter sahen in allen diesen Punkten keine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers.

Trotzdem endete das Verfahren mit der Unwirksamkeit der Regelung bezüglich der vierwöchigen Kündigungsfrist und damit zu einer vollständigen Unwirksamkeit der Regelung zur Vertragsverlängerung. Da sich die vierwöchige Kündigungsfrist nur aus einer der Vertragsanlagen ergibt, die lediglich mit „Informationen für den Verbraucher“ übertitelt war, sahen die Richter die Richter die Bedingung des § 305 Abs. 2 BGB nicht erfüllt: Für den Verbraucher ist nicht offensichtlich, dass die Verlängerungsklausel ein wirksamer Vertragsbestandteil sein soll. Sie ist es deshalb auch nicht.

Aus der Unwirksamkeit dieser Klausel ergibt sich, dass die Beauftragung eines anderen Maklers noch während der regulären Vertragslaufzeit deshalb unschädlich gewesen ist: Er hat die spätere Käuferin erst gefunden, als die sechsmonatige Vertragslaufzeit mit dem ersten Makler bereits abgelaufen war. Daher kann dieser keinen Schadensersatz gegen die beklagte Verkäuferin geltend machen.

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