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Vorsicht bei der Beschreibung einer angebotenen Immobilie

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 19. Januar 2018 (Az. V ZR 256/16) Klarheit geschaffen, wie wesentlich eine korrekte Beschreibung eines Verkaufsobjekts in einem Exposé sein muss.

Die Klägerin hatte ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus gekauft, das in den 1950-er Jahren gebaut worden war. Im Exposé des Maklers wurde ausdrücklich angegeben, dass der Keller trocken ist, obwohl das nicht den Tatsachen entsprach. Vor der Besichtigung hatten die Verkäufer die Kellerwände weiß gestrichen, sodass die Käuferin den Eindruck hatte, dass der Keller tatsächlich trocken ist. Im Kaufvertrag tauchte dann jedoch kein Hinweis auf dessen Zustand auf.

Nachdem der Käuferin die Feuchtigkeit aufgefallen war, verlangte sie die Rückabwicklung des Kaufvertrags, weil sie darin einen Sachmangel sah. Der daraufhin bestellte Gutachter schätzte die Situation jedoch anders ein: Von einem in der damaligen Zeit gebauten Haus könne man keinen trockenen Keller erwarten. Er wies darauf hin, dass es auch im Vertragstext keinen entsprechenden Hinweis gegeben habe, dass der Keller trocken sei. Das Berufungsgericht schloss sich dieser Auffassung an und gestand der Klägerin nur zu, Schadenersatz in Höhe von 20.000 Euro aufgrund der Verletzung von vorvertraglichen Pflichten geltend machen zu können. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrags, wie es der Wunsch der Klägerin gewesen war, schlossen sie Richter allerdings aus.

So urteilte der BGH

Die Richter des BGH bemängelten am Urteil des Berufungsgerichts, dass es nicht den § 434 Abs. 1 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berücksichtigt hatte. Danach gehören zu den Beschaffenheiten „auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, […] oder seines Gehilfen […] bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann.“ Auch ein Exposé ist eine solche öffentliche Äußerung. Dabei spielt es keine Rolle, ob dessen Inhalt vom Verkäufer oder vom Makler erstellt wurde. Die Klägerin durfte also erwarten, dass die Angaben im Exposé richtig sind. Dass diese Angabe nicht für den Kaufvertrag übernommen worden ist, ist hier belanglos. Das Gericht wertete deshalb den feuchten Keller als Sachmangel.

Auch der Umstand, dass die Verkäufer angaben, vom Inhalt des vom Makler verfassten Exposés nichts gewusst zu haben, ändert nichts an der rechtlichen Situation.

Der BGH-Senat teilte auch nicht die Ansicht des Berufungsgerichts, dass eine Rückabwicklung des Kaufvertrags nicht möglich ist. Er wies auf ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2006 hin (Az. V ZR 264/05), wonach Geschädigte nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten grundsätzlich einen Ersatz des Vertrauensschadens verlangen können. Sie sollen dann so gestellt werden, wie sie bei der Offenlegung der maßgeblichen Umstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gestanden hätten.

Der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel hat in diesem Fall keine Wirkung. Da der Verkäufer arglistig gehandelt hat, um den Mangel zu vertuschen, kann er sich auf diesen Passus nicht berufen (§ 444 BGB).

Ein Geschädigter hat nach BGH-Rechtsprechung die Wahl, vom Vertrag zurückzutreten oder an ihm Vertrag festzuhalten. Im letzten Fall verringert sich der Vertrauensschaden auf seine berechtigten Erwartungen, die durch den Kaufvertrag nicht erfüllt worden sind (Urteile V ZR 144/09 vom 11. Juni 2010 bzw. V ZR 264/05 vom 19. Main 2006). Er kann also verlangen, dass ihm die Immobilie zu demjenigen reduzierten Kaufpreis überlassen wird, den er in Kenntnis des Sachmangels gezahlt hätte.

Die BGH-Richter stellten fest, dass der Klägerin bei einer Rückabwicklung des Vertrags nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Maklerkosten, die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag sowie die Umzugskosten zustehen.

 

Hinweis:
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