Der Erbpachtvertrag endet: Was passiert danach?

Ein Haus auf einem Erbbaugrundstück ist eine preisgünstige Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen: Es entstehen nur die Bau- oder Kaufkosten für das Gebäude, nicht aber für das Grundstück. Die Pachtverträge bestehen zwischen 50 und 99 Jahren, die Pächter zahlen bei neuen Verträgen in der Regel pro Jahr einen Erbbauzins zwischen 3 und 5 % des aktuellen Grundstückswerts. Meistens handelt es sich bei den sog. Erbbaurechtsausgebern um Kirchen, Kommunen, große Industrieunternehmen, private Stiftungen oder Privatpersonen. Die Eigenschaft eines Grundstücks als Erbpachtgrundstück geht immer aus dem Grundbuch und dem Erbbaugrundbuch hervor.

So lang die Dauer des Erbpachtvertrags zu Beginn erscheint: Irgendwann ist der Zeitpunkt gekommen, an dem dessen Ende bevorsteht. Vielen Erbbaurechtsnehmern wird erst dann bewusst, dass sie keinen Anspruch auf eine Verlängerung haben. Sie haben lediglich das Vorrecht vor anderen Interessenten auf einen neuen Vertrag, wenn das Grundstück weiterhin verpachtet werden soll. Dieses Prinzip ähnelt dem des Vorkaufsrechts, wenn es um den Verkauf von Immobilien geht. Grundsätzlich kann mit dem Ende eines Erbpachtvertrags unterschiedlich umgegangen werden:

• Wenn der Erbbaurechtsnehmer an einer Fortsetzung des Erbpachtverhältnisses kein Interesse hat, fallen die Gebäude auf dem Grundstück an den Grundstückseigentümer. Dieser muss seinen Pächter dafür mit mindestens 2/3 des Verkehrswerts entschädigen. Sollte der bisherige Pächter das Angebot des Verpächters ablehnen, gehen die Gebäude entschädigungslos in das Eigentum des Verpächters über.
  
  
• Ähnlich ungünstig stellt sich die Situation für den Pächter dar, wenn der Erbbaugeber eine Vertragsverlängerung anbietet, dies aber abgelehnt wird: Auch dann erhält der Pächter vom Grundstückseigentümer keine Entschädigung für sein Haus. Ob eine Klage erfolgreich sein könnte, ist reine Spekulation, weil es bislang noch keine Präzedenzfälle gibt.
  
  
• Wollen Pächter den Vertrag verlängern, sollten sie sich so frühzeitig um eine Verlängerung des Erbpachtvertrags kümmern, dass auch die Zeit, die für die Grundbuch- und Erbbaugrundbuchänderung benötigt wird, nicht zu Terminschwierigkeiten führt. Insbesondere, wenn es sich bei den Grundstückseigentümern um Kommunen, Kirchen oder Stiftungen handelt, sind Verlängerungen normalerweise kein Problem. Pächter müssen jedoch damit rechnen, dass mit der Verlängerung auch der Erbbauzins steigt.

Kann ein Erbpachtvertrag gekündigt werden?

Im Regelfall ist das nicht möglich. Es gibt allerdings Anlässe, die Verpächter dazu bewegen können, sich von ihren Erbbaurechtsnehmern zu trennen. Zu den wichtigsten Gründen gehören grobe Vertragsverstöße wie z. B. der Zahlungsverzug des Erbpachtzinses seit mindestens zwei Jahren oder die Insolvenz des Erbbaurechtnehmers. Aber auch, wenn der Pächter das Grundstück verwahrlosen lässt oder es vertragswidrig nutzt (z. B. zu Gewerbe- statt zu Wohnzwecken) kann dies zu einer Kündigung führen. Der Erbbaurechtsnehmer ist sogar dazu verpflichtet, seine eigene Immobilie in einem guten Zustand zu halten, wenn er nicht die Kündigung des Erbpachtvertrags riskieren will. Dies geht auf § 2 Nr. 4 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) zurück und wird als Heimfall bezeichnet.

Innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt des Bekanntwerdens des Heimfallanspruchs muss der Verpächter nach § 4 ErbbauRG diesen allerdings gegenüber dem Pächter anmelden. Wenn er diese Frist verstreichen lässt, tritt die Verjährung ein. Hat der Verpächter keine Kenntnis von den Mängeln, setzt die Verjährungsfrist zwei Jahre, nachdem die Heimfallvoraussetzungen entstanden sind, ein.

Selbstverständlich ist der Vertrag auch auflösbar, wenn sich sowohl Erbbaurechtsnehmer als auch –geber hierüber einig sind. In diesem Fall muss geklärt werden, wie hoch dem Pächter die Gebäude zu vergüten sind.

Die Alternative zur Kündigung des Vertrags: der Weiterverkauf

Erbbaurechtsnehmer haben grundsätzlich die Möglichkeit, ihr Haus mit dem Erbpachtvertrag zu verkaufen. Dabei gibt es aber einige Dinge zu beachten: Der Erbbaurechtsgeber hat immer das Vorkaufsrecht. Erst, wenn er dies nicht nutzen will, darf das Gebäude auf dem freien Immobilienmarkt angeboten werden. Die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers ist in diesem Fall grundsätzlich nicht erforderlich; er kann sie nur verweigern, wenn er begründet befürchtet, dass der neue Pächter nicht in der Lage sein wird, den Erbbauzins zu zahlen oder dieser vorhat, das Grundstück vertragswidrig zu nutzen.

Mit dem Haus wird auch automatisch der Erbbaurechtsvertrag verkauft. Der Käufer übernimmt dann die restliche Laufzeit. Wenn sich Pächter einen solchen Schritt überlegen, sollten sie damit nicht zu lange warten: Das Gebäude lässt sich umso schwerer verkaufen, je näher das Ende des Erbpachtvertrags herangerückt ist.

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