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Wie viel Zeit haben Sie als Bauherr, Ihre Rechte wegen Baumängeln geltend zu machen, bevor der Werkunternehmer mit Erfolg die Einrede der Verjährung erheben kann? Ab wann beginnt der Lauf der Verjährungsfristen? Wie kann die Verjährung schnell gehemmt werden? Das sind Kardinalfragen, mit denen Sie im Ernstfall konfrontiert sind.

 

Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche nach § 634 a BGB

Der § 634 a BGB ist die wichtigste Vorschrift für die Verjährungsfristen im privaten Baurecht. Ein besonderes Augenmerk ist dabei auf die Nr. 2 des § 634 a Abs. 1 BGB zu richten: Dieser regelt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren für die in § 634 Nr. 1, 2 und 4 bezeichneten Ansprüche. Denn gem. obiger Vorschrift verjähren diese Ansprüche in fünf Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen (Architektenleistungen) hierfür besteht. Somit gilt die grundsätzliche Regel: Wer nach einem Hausbau gegen seinen Werkunternehmer oder seinen Architekten vorgeht, der hat eine Verjährungsfrist von fünf Jahren zu beachten. Dies gilt jedenfalls für das Recht auf Nachbesserung gem. § 635 BGB, für die Selbstvornahme nach § 637 BGB sowie für die Schadensersatzansprüche nach §§ 280, 281, 283 BGB und nach 331a BGB als auch für die Ansprüche auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen nach § 284 BGB. Gleiches gilt prinzipiell für den Rücktritt vom Vertrag gem. § 323, 326 Abs. 5 BGB sowie dem Minderungsanspruch nach § 638 BGB. Über §§ 634 a Abs. 4, 5 BGB mit dem schwer verständlichen Verweis auf § 218 BGB werden diese Gestaltungsrechte so eingeschränkt, dass sie nach Ablauf von fünf Jahren grundsätzlich auch nicht mehr erfolgreich geltend gemacht werden können. Auf § 634 a Abs. 2 BGB ist hierbei besonders zu achten: Er besagt, dass die Verjährung mit der Abnahme des Werkes beginnt.

 

Gewährleistungsanspruch -> Verjährung und Arglist

Aber was passiert, wenn Sie als Bauherr einen Mangel erst nach eingetretener Verjährung bemerkt haben, den der Werkunternehmer nachweislich kannte und arglistig verschwiegen hat? In diesem Fall gilt gem. § 634 a Abs. 3 S. 1 BGB die sog. regelmäßige Verjährungsfrist. Diese beträgt grundsätzlich zwar nur drei Jahre, aber § 634 a Abs. 3 S. 2 BGB besagt, dass bei Mängeln an Bauwerken die Verjährung nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist eintritt. Das heißt, es bleibt bei der Verjährungsfrist von fünf Jahren. Da hier jedoch  ausnahmsweise die regelmäßige Verjährung gilt, beginnt diese erst dann, wenn Sie als Bauherr von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben.

Mit anderen Worten: Im Falle einer arglistigen Täuschung beginnt die fünfjährige Verjährung zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Mangel entdecken und feststellen, dass dieser auf eine arglistige Täuschung des Werkunternehmers zurückzuführen ist. In diesem Fall ist der Werkunternehmer nämlich nicht schutzwürdig, sodass der Bauherr hier begünstigt ist. Dieser ist in Folge der Arglist seines Vertragspartners schutzwürdig. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt also erst mit dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners.

In diesem Zusammenhang erfährt der Bauherr noch eine weitere Privilegierung: Arglist bedeutet nicht nur, dass der Mangel als solcher verschwiegen wird. Dies ist der klassische Fall, in dem der Werkunternehmer beispielsweise genau weiß, dass die Bodenplatte mangelhaft ist, er diesen Mangel aber verschweigt. Arglist liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann vor, wenn beispielsweise ein noch nicht erprobter und mangelhafter Baustoff abweichend vom Bauvertrag zum Einsatz kommt. Wenn es dann nach Ablauf von über fünf Jahren zu einem Schadenseintritt, also zu einem Baumangel kommt oder dieser erst dann sichtbar wird, beginnt der Lauf der Verjährungsfrist auch erst mit Kenntnisnahme des Mangels. Unerheblich ist, ob der Werkunternehmer diesen Mangel selbst kannte und verschwiegen hatte. Entscheidend ist das Verschweigen der Tatsache, einen nicht erprobten und vom Bauvertrag abweichenden Baustoff verwendet zu haben. Das Verschweigen dieser Tatsache kommt einem Verschweigen eines Mangels gleich. Auch bei dieser Fallkonstellation ist der Bauunternehmer nicht schutzwürdig, zumal err den Bauherrn zumindest auf das Risiko hätte hinweisen müssen, welches mit der Verwendung dieses vom Bauvertrag abweichenden Baustoffs verbunden ist.

 

Die Hemmung der Verjährung der Gewährleistungsansprüche durch Verhandlungen

Von weiterer praktischer Relevanz ist die Frage, wie die Verjährung gehemmt werden kann. Ist die eigentliche Verjährungsfrist bald abgelaufen, und der Bauherr steht zum Beispiel in ernsthaften Verhandlungen mit dem Werkunternehmer über die Frage, ob Gewährleistungsansprüche vorliegen, so ist gem. § 203 S. 1 BGB die Verjährung während des Laufs dieser Verhandlungen gehemmt. Dies bedeutet, dass dieser Zeitraum bei der Berechnung der Verjährungsfrist nicht berücksichtigt wird. Erst dann, wenn eine Partei weitere Verhandlungen verweigert, beginnt die Verjährung von neuem. Dann tritt gem. § 203 S. 2 BGB die Verjährung jedoch erst drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein.

 

Hemmung der Verjährung eines Gewährleistungsanspruchs durch Rechtsverfolgung

Ist es soweit gekommen, dass sich die Vertragsparteien nicht einigen können, sollte man natürlich zügig die Verjährung anderweitig hemmen, und zwar durch Rechtsverfolgung gem. § 204 Abs. 1 BGB. In Betracht kommt die Klageerhebung gem. Abs. 1 Nr. 1, der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gem. Nr. 3, der Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens gem. Nr. 7 und zum Beispiel der Antrag auf Prozesskostenhilfe gem. Nr. 14 der vorbezeichneten Vorschrift. Nach § 204 Abs. 2 S. 1 BGB endet die Hemmung in diesen Fällen sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des Verfahrens.

 

Neubeginn der Verjährung von Gewährleistungsansprüchen

Danach sollte man die Verjährung von neuem beginnen lassen. Dies geht gem. § 212 Abs. 1 Ziff. 2 BGB durch den bloßen Antrag auf Einleitung einer Vollstreckungshandlung auf Grundlage eines rechtskräftigen Urteils. Die Verjährungsfrist von fünf Jahren beginnt wieder von vorne zu laufen.

 

Hinweis: Wir bieten keine Rechtsberatung und können aufgrund standesrechtlicher Bestimmungen keine rechtsberatenden Auskünfte geben. Unser Beitrag dient lediglich der  Information.  Da dieser Text mit der Unterstützung eines Juristen verfasst wurde, spiegelt er den derzeitigen Stand der deutschen Rechtsprechung wider. Eine Gewähr und Haftung für die Richtigkeit aller Angaben wird jedoch nicht übernommen. Bitte kontaktieren Sie für juristische Fragen einen zugelassenen Rechtsanwalt Ihrer Wahl.

 

 

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