Die meisten Bauherren beauftragen einen Bauunternehmer mit der Errichtung ihres Eigenheims. Kommt es zu Baumängeln, dann werden diese Baumängel ihm gegenüber geltend gemacht.
Aber was passiert wenn nicht Ihr Bauunternehmer die Baumängel verursacht hat, sondern ein von dem Bauunternehmer seinerseits eingesetztes weiteres Unternehmen, nämlich ein Subunternehmen?
Die vertragliche Konstellation
Zur Beantwortung dieser Frage muss die in diesem Fall bestehende vertragliche Konstellation näher betrachtet werden: Das Hauptauftragsverhältnis besteht zwischen Ihnen und dem Bauunternehmer, dagegen gibt es zwischen Ihnen und dem Subunternehmer keinerlei vertragliche Beziehungen. Der Subunternehmer ist jedoch dem Bauunternehmer vertraglich verpflichtet.
Es liegen folglich im Regelfall zwei Werkverträge vor:
- der erste zwischen Bauherr und Bauunternehmer
- der zweite zwischen Bauunternehmer und Subunternehmer
Haftungsrechtlich bedeutet dies, dass Sie bei eventuell vorliegenden Baumängeln diese ausschließlich gegenüber Ihrem Vertragspartner, d. h. Ihrem Bauunternehmer, zu rügen haben. Gegen diesen haben Sie auch eventuelle Gewährleistungsansprüche gerichtlich geltend zu machen. Der Bauunternehmer seinerseits wird sich an seinen Subunternehmer halten und von diesem im Schadensfall Ersatz verlangen müssen.
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob die Einschaltung eines Subunternehmers für Sie mit Nachteilen verbunden ist. Damit ist auc die Frage geknüpft, ob Sie die Einschaltung eines Subunternehmers dulden müssen, denn grundsätzlich hat der Bauunternehmer die versprochenen Leistungen eigenhändig zu erbringen. Da ein bauliches Vorhaben aber aus mehreren Leistungsabschnitten besteht, kann es durchaus sinnvoll sein, dass spezielle Gewerke an bestimmte hierauf spezialisierte Subunternehmer vergeben werden. Die Einschaltung eines Subunternehmers ist daher für Sie nicht zwangsläufig von Nachteil. Ob ein Subunternehmer eingeschaltet werden darf, ergibt sich aus dem zwischen Ihnen und Ihrem Bauunternehmer geschlossenen Bauvertrag. In der Praxis ist es häufig so, dass sich aus dem abgeschlossenen Werkvertrag die Möglichkeit des Bauunternehmers als Generalunternehmer ergibt, für bestimmte Gewerke mit Subunternehmer selbst Verträge abzuschließen. Man spricht in diesem Zusammenhang auch bei dem Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer von einem Generalunternehmervertrag und bei dem zwischen dem Bauunternehmer und dem Subunternehmer von einem Subunternehmervertrag.
Der Generalunternehmervertrag darf nicht verwechselt werden mit dem Generalübernehmervertrag: Der sog. Generalübernehmer erbringt selbst keine baulichen Leistungen; er lässt hingegen alle Bauabschnitte durch Subunternehmer ausführen. Ein Bauherr, der will, dass sein Bauunternehmer alle Leistungen selbst erbringt, sollte dies in dem Bauvertrag so ausdrücklich vereinbaren.
Ausschaltung der Risiken durch zwischengeschaltete Subunternehmer
Es mag Bauherrn geben, die die Risiken scheuen, die durch zwischengeschaltete Subunternehmer bestehen. Letztendlich können Bauherren nicht mehr die Kompetenz eines möglicherweise zum Einsatz kommenden Subunternehmers einschätzen, sie können sich jedoch absichern.
Das muss bei der Vertragsgestaltung beachtet werden:
Wenn Subunternehmer eingesetzt werden müssen, dann vereinbaren Sie in Ihrem Bauvertrag, dass nur zuverlässige Subunternehmer beschäftigt werden dürfen. Dazu gehört, dass Sie den Bauunternehmer verpflichten, sich in seinem Subunternehmervertrag eine Vertragsstrafe zusagen zu lassen, sollte der Subunternehmer vertragliche Vorgaben nicht einhalten. Dies ist insbesondere bei einer eventuellen Bauverzögerung von Bedeutung. Verpflichten Sie Ihren Bauunternehmer auch, die jeweils eingesetzten Subunternehmer regelmäßig zu kontrollieren und mögliche vom Subunternehmer verursachte Mängel sofort zu rügen.
Auch dieser Rat kann für Sie sehr wichtig werden:
Vereinbaren Sie explizit, dass ein eingesetzter Subunternehmer – das Gleiche gilt natürlich auch für den Generalunternehmer selbst - über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügen muss! Im Schadensfall kann dies für alle Verfahrensbeteiligten von einem unschätzbaren Vorteil sein.
Zu guter Letzt:
Vereinbaren Sie mit Ihrem Bauunternehmer die Verpflichtung, dass die vom Subunternehmer eingesetzten Arbeiter ordnungsgemäß angemeldet sind. Wird das vergessen, kann eine Überprüfung des Zolls auf Schwarzarbeit die Folge sein. Ein derartiger Passus in dem Generalunternehmervertrag kann nicht nur Schwarzarbeit verhindern, sondern spricht Sie von vornherein von jedem Verdacht frei, illegal beschäftigte Bauarbeiter auf Ihrer Baustelle zu dulden. Das gleiche Interesse wird auch ein seriöser Generalunternehmer haben.
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