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Auf dem ersten Blick liegt es auf der Hand, dass ein Haus mit 120 m² größer ist als ein Haus mit 90 m². Allerdings kann ein mit 120 m² Wohn- und Nutzfläche ausgewiesenes Haus auch durchaus nur 90 m² anrechenbare Wohnfläche aufweisen. Da es zum derzeitigen Augenblick weder eine allgemeingültige Definition noch ein einheitliches Berechnungsschema für die Wohnfläche beim Hausbau gibt, ist bei einer vorgelegten Wohnflächenberechnung unbedingt darauf zu achten, nach welcher Verordnung diese erstellt wurde. Aufgrund der Unterschiedlichkeit der Berechnungsvorschriften können sich bei der Ermittlung der Wohnfläche größere Unterschiede ergeben. Mithilfe von vier unterschiedlichen Berechnungsnormen erfolgt die Ermittlung der Wohnfläche. Wir erläutern die unterschiedlichen Berechnungen der 

  • II. Berechnungsverordnung (II.BV)
  • Wohnflächenverordnung (WoFlV)
  • DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Teil 1 und 2
  • Berechnung der Brutto-Grundfläche nach den Wertermittlungsrichtlinien (WertR)

Für die Ermittlung der Wohnfläche im öffentlich geförderten Wohnraum wird die Wohnflächenverordnung herangezogen. Eine verbindliche Regelung zur Wohnflächenermittlung im frei finanzierten Wohnungsbau gibt es jedoch nicht - und daher ist hier besondere Sorgfalt bei der Prüfung der ausgewiesenen Wohnflächen nötig.

 

Wohnfläche nach II. Berechnungsverordnung (II. BV)

Bis Januar 2004, dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (WoFlV), war die II. BV die gültige Berechnungsvorschrift zur Ermittlung der Wohnfläche im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Hier zählen zu den Wohnflächen alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, weiterhin Wintergärten oder Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten hin geschlossene Räume, die nur zu dieser Wohnung zugeordnet werden können sowie Balkone, Loggien, Dachterrassen, Terrassen oder Dachgärten, die ebenfalls nur dieser Wohnung zugeordnet werden können. Nicht zu den Wohnflächen gehören die Grundflächen nachfolgender Räume: sogenannte Zubehörräume wie Keller, Dachböden, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen oder Schuppen, weiterhin Räume, die in ihrer Nutzung nicht den Baurechts-Anforderungen genügen sowie Geschäftsräume.

 

Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Seit diesem Zeitpunkt wurde die II. BV zur Ermittlung der Wohnflächen im öffentlich geförderten Wohnungsbau abgelöst. Die Gültigkeit umfasst die Ermittlung der Grundflächen der Räume wie in der II. Berechnungsverordnung, allerdings mit etwas differenzierteren Berechnungsvorschriften. Ein Gesamtüberblick erfolgt hierzu im Anschluss.

 

DIN 277

(Grundflächenermittlung von Bauwerken im Hochbau - Teil 1 und 2 in der Fassung vom Juni 1987)

Die DIN 277 dient der Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Hochbauten in erster Linie für die Baukostenkalkulation im Sinne der DIN 276. Sie schafft hierfür vergleichbare Grundlagen. Der Teil 1 der DIN 277 klärt relevante Begriffe und Ermittlungsgrundlagen. Der 2. Teil geht konkret auf die Unterteilung der Netto-Grundfläche ein. Die mittels der DIN 277 errechneten Flächen unterteilen sich in Brutto- und Nettoflächen. Die Brutto-Grundfläche (BGF) wird von den Gebäudeaußenmaßen bestimmt. Nach Abzug der Konstruktionsflächen (KF) - Stützen, Pfeiler, Vorlagen und alle aufgehenden Bauteile - erhält man die Netto-Grundfläche (NGF). Die Netto-Grundfläche wird entsprechend der DIN 277 in weitere Flächen unterteilt: in die Nutzfläche (NF, Funktionsfläche (FF) und in die Verkehrsfläche (VF). Die Nutzfläche wiederum unterteilt sich in Hauptnutzfläche (HNF) und Nebennutzfläche (NNF). Zur Wohnfläche zählen hier Flächen der Haupt- und Nebennutzfläche sowie der Verkehrsfläche.

Überblick und Vergleich der prozentualen Anrechnung von ausgewählten Räumen und Raumteilen

  Angaben in % gültig für
Raumteile DIN 277 II. BV WoFlV
Räume mit lichter Höhe von mind. 2 m 100 100 100
Räume mit lichter Höhe von mind. 1 m 100 50 50
Wintergärten - - -
- allseits umschlossen, nicht ausreichend beheizbar 100 50 50
- allseits umschlossen, ausreichend beheizbar 100 nicht geregelt nicht geregelt
Loggien, Balkone, Terrassen 100 bis 50 25 - 50
Dachgärten 100 bis 50 25 - 50
Flächenanteile unter Treppenläufen 100 Bei mind. 2 m lichter
Höhe 100 sonst 0
nicht geregelt

 

Allein im Vergleich der Anrechnung der in der Wohnung auftretenden Flächen ergibt sich die Unterschiedlichkeit der ausgewiesenen Flächen. Daher sollte immer darauf geachtet werden, welche Berechnungsvorschrift für die Wohnflächenermittlung herangezogen wurde. Zusätzlich zu den prozentualen Flächenanteilen gehören auch Flächen, die z.B. übermessen (Fußbodenleisten, Türzargen, freiliegende Installationen) oder Flächen, die nicht berücksichtigt werden (Wandnischen kleiner als 0,13 m, oder aufgehende Bauteile bis 0,1 m² Grundfläche). Flächenberechnungen nach der DIN 277 sollten ebenfalls konkret geprüft werden - oftmals wird in der Grundflächenangabe auch die Brutto-Grundfläche angegeben. Diese ist aber nur für die überbaute Fläche notwendig, für die Nutzung der einzelnen Flächen ist die Unterteilung der Nutzfläche in Haupt- oder Nebennutzfläche sowie die Verkehrsfläche ausschlaggebend. Ebenfalls Beachtung sollte hierbei auch die 100%-igen Anrechnung von Balkonen, Loggien oder Dachterrassen, Raumflächen unter Treppen sowie Räumen unter 2 m lichter Raumhöhe finden.  Mit dem Wissen um die Besonderheiten der unterschiedlichen Berechnungsvorschriften lassen sich die ausgewiesenen Wohnflächen auch wieder in Relation setzen und vergleichen.
 

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