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Bestanden zwischen Ihnen als Bauherrn und dem bauausführenden Betrieb Streitigkeiten wegen Baumängeln und ist der Streit außergerichtlich beigelegt worden, indem der Baubetrieb sein Verschulden an den Mängeln zugestanden hat, so stellt sich gleich die nächste Frage: Wie können Sie Ihre Ansprüche sichern? Muss der bauausführende Betrieb Schadensersatz leisten, so ist dieser Anspruch gerichtsfest zu dokumentieren. In Betracht kommt hier das notarielle Schuldanerkenntnis.

 

Der Begriff des notariellen Schuldanerkenntnisses

Unter einem notariellen Schuldanerkenntnis ist ein abstraktes oder auch konstitutives Schuldanerkenntnis zu verstehen, mit dem im Prinzip losgelöst von dem Bauvertrag eine selbstständige Verbindlichkeit begründet wird. Geregelt ist dieses konstitutive Schuldanerkenntnis in § 781 BGB. Voraussetzung für dessen Wirksamkeit ist die Schriftform. Zahlt der Baubetrieb die Schadensersatzsumme nicht, dann können Sie Ihren Anspruch allein aus diesem Schuldanerkenntnis herleiten. Doch wenn Sie einen Prozess gleich von vorneherein vermeiden wollen, sollte der bauausführende Betrieb dieses konstitutive Schuldanerkenntnis vor einem Notar abgeben. In der entsprechenden Vertragsurkunde unterwirft er sich wegen seiner Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung seines gesamten Vermögens. Damit gibt er ein notarielles (abstraktes/konstitutives) Schuldanerkenntnis ab.

 

Vorteile eines notariellen Schuldanerkenntnisses

Ein solches notarielles Schuldanerkenntnis hat für alle Verfahrensbeteiligte gleich mehrere elementare Vorteile. Es beendet die Streitigkeiten unwiderruflich, denn mit diesem Dokument kann der Bauherr als Gläubiger der anerkannten Forderung gegen den Schuldner die Zwangsvollstreckung betreiben. Das notarielle Schuldanerkenntnis ist nämlich vollstreckbar wie ein (rechtskräftiges) Gerichtsurteil, dies zudem ohne ein gerichtliches Verfahren. Der Bauherr als Gläubiger spart somit sehr viel Zeit, zumal sich ein Bauprozess bis zu einer rechtskräftigen Gerichtsentscheidung über mehrere Monate, wenn nicht Jahre, hinziehen kann. Beide Parteien sparen regelmäßig sehr viel Geld. Der Bauherr muss wegen etwaiger Gerichts- als auch Sachverständigenkosten nicht in Vorleistung gehen; der Bauunternehmer muss nach einem rechtskräftigen Verlust eines Prozesses nicht dessen Kosten tragen. Letzteres ist im Übrigen ein sehr gutes Argument, den Bauunternehmer für ein notarielles Schuldanerkenntnis zu gewinnen. Bei einem Vergleich zwischen den Kosten eines noch einfach gelagerten gerichtlichen Verfahrens mit einem Gegenstandswert von zum Beispiel 40.000 Euro entstehen bereits in der ersten Instanz Kosten in Höhe von über 6.000 Euro. Ein notarielles Schuldanerkenntnis in Höhe von 40.000 € zieht Kosten in Höhe von lediglich knapp 100 Euro nach sich. Dieses Kostenargument kann auch in schwierigeren baurechtlichen Fallkonstellationen greifen, auch dann, wenn die Ursache von Baumängeln und die Kosten der Schadensbeseitigung noch streitig sind. Immerhin könnte dann über eine sog. Schiedsabrede ein Sachverständiger die offenen Fragen klären. Erfolgt deren Klärung zugunsten des Bauherrn, dann könnte der Anspruch des Bauherrn eben über ein notarielles Schuldanerkenntnis gesichert werden. An dieser Stelle ist in der Praxis letztendlich auch die anwaltliche Überzeugungskunst gefragt.

 

Regelungsinhalte in einem notariellen Schuldanerkenntnis

Liegt Ihnen nun solch ein notarielles Schuldanerkenntnis vor, dann bedeutet dies leider noch nicht unbedingt eine leichte Beitreibung der Forderung durch die Einschaltung eines Gerichtsvollziehers. Von daher sollte man über die Liquidität seines Partners auf der eigenen Baustelle vor Abschluss des Bauvertrages die entsprechenden Auskünfte einholen. Eine dementsprechende Anfrage bei Creditreform kann hier hilfreich sein, allerdings muss man hierfür Mitglied sein. In einem notariellen Schuldanerkenntnis selbst können Sie bereits die Voraussetzungen für eine etwaige Zwangsvollstreckung günstig gestalten. Sie müssen zunächst verhindern, dass der Schuldner im Falle der zwangsweisen Beitreibung der Forderung eine Vollstreckungsgegenklage erhebt. Theoretisch könnte der Schuldner noch Einwendungen aus dem ursprünglich abgeschlossenen Bauvertrag geltend machen. Daher ist unbedingt in die notarielle Urkunde aufzunehmen, dass gleichzeitig alle Einwendungen, und zwar egal ob bekannt oder unbekannt, die sich nicht aus dieser Urkunde ergeben, ausgeschlossen sind. Oft ist es so, dass der Bauunternehmer die Summe nicht auf einmal zahlen kann. Um von vornherein eine aussichtslose Zwangsvollstreckung zu vermeiden, kann dem Schuldner in der notariellen Urkunde eine ratenweise Begleichung der Forderung zugestanden werden. Diese Ratenzahlung kann mit einer sog. Verfallklausel verknüpft werden: Wenn der Schuldner in Verzug gerät, wird dann die ganze noch offene Forderung auf einmal fällig. Eine Ratenzahlung bei Liquiditätsschwierigkeiten des Bauunternehmers ist immer sinnvoll, denn ansonsten droht die Gefahr, dass der Schuldner einen Insolvenzantrag stellt oder stellen muss. Ist der Schuldner eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, so hat der verantwortliche Geschäftsführer sogar eine Insolvenzantragspflicht. Ein notarielles Schuldanerkenntnis mit einer Ratenzahlung beinhaltet aber gleichzeitig eine Stundung der Forderung. Damit entfällt, sofern nicht anderweitig noch gravierende Verbindlichkeiten der Baufirma bestehen, die Insolvenzantragspflicht. Ein sinnvoll eingesetztes notarielles Schuldanerkenntnis kann somit nicht nur dem wirtschaftlichen Interesse des Bauherrn dienen, sondern auch dem Überleben der Baufirma. Daran ist auch Ihnen als Bauherr letztendlich gelegen, zumal im Falle einer Insolvenz die eigene Forderung im Regelfall kaum mehr beizutreiben ist.

 

Hinweis: 
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