Der Grundsteuerhebesatz ist im Gemeindesteuerrecht verankert und dient zur Ermittlung der Grundsteuer, die für ein Grundstück bezahlt werden muss. Als Faktor wird der Hebesatz mit dem sogenannten Grundsteuermessbetrag multipliziert. Wie hoch dieser Faktor ist, entscheidet jede Gemeinde selbständig, die Festlegung erfolgt jeweils für ein Kalenderjahr.

Grundsteuerhebesatz und Grundsteuerberechnung

Grundstückseigentümer bezahlen jährlich einen Steuerbetrag für ihr Grundstück, die sogenannte Grundsteuer B. Dies gilt unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist und selbst genutzt oder vermietet ist. Die Höhe dieser Steuer wird in drei Schritten ermittelt:

• Ermittlung des Einheitswertes der Immobilie durch das Finanzamt nach BewG (Bewertungsgesetz)
• Ermittlung des Grundsteuermessbetrags in Abhängigkeit von Grundstücks- und Bebauungsart (Einheitswert x Grundsteuermesszahl)
• Ermittlung der Grundsteuer (Grundsteuermessbetrag x Grundsteuerhebesatz)

Wer bestimmt den Grundsteuerhebesatz?

Wie hoch der Grundsteuerhebesatz ist, legen die Gemeindevertretungen fest. Die Entscheidung wird in der kommunalen Haushaltssatzung für jeweils ein Jahr definiert. Grundlage dieser kommunalen Entscheidung bildet die Selbstverwaltungsgarantie aus dem Grundgesetz (Art. 28 Absatz 2 Satz 3).

Die Grundsteuer B stellt gleich nach der Gewerbesteuer eine der wichtigsten Einkommensquellen für Gemeinden dar. Wird der Hebesatz entsprechend erhöht, steigen auch die Einnahmen aus der Grundsteuer. Auf der anderen Seite können Gemeinden durch eine Senkung des Satzes ihre Attraktivität als Baugebiet erhöhen, dies spielt besonders für die Ansiedlung von Industriebetrieben eine Rolle. Damit erhalten die Gemeinden eine wichtige Stellschraube.

Einwände gegen den Grundsteuerhebesatz

Die Bestimmung des Grundsteuerhebesatzes ist ein gesetzlich verankertes Recht der Kommunen. Insofern sind Einsprüche gegen besonders hohe Sätze in der Regel nicht vielversprechend, es sei denn, sie erscheinen nachweislich willkürlich und erhöhen die Steuerlast für die Einwohner auf ein unverhältnismäßiges Maß.

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf Immobilien und auf Grundbesitz in Deutschland erhoben wird. Sie wird auf alle Grundstücke gezahlt, die einer natürlichen oder anderen juristischen Person wie beispielsweise einer Körperschaft gehören. Die Grundlage für die Erhebung dieser Steuer, welche zu den Realsteuern gehört, ist im Grundsteuergesetz verankert.

Die Grundsteuer wird in zwei verschiedene Arten unterschieden:

• der Grundsteuer A und
• der Grundsteuer B.

Die Grundsteuer A bezieht sich auf alle land- und forstwirtschaftliche Betriebe, während die Grundsteuer B sich auf das Eigentum von bebauten oder bebaubaren Grundstücken bezieht.

Sie wird von den lokalen Gemeinden berechnet, in der sich das Grundstück befindet und vom Eigentümer der Immobilie bezahlt. Die Grundsteuer wird dabei stets für bebaute sowie unbebaute Grundstücke fällig, außerdem fällt sie an auf Erbbaurechte, Wohnungseigentum und Teileigentum. Die Steuer basiert normalerweise auf dem Verkehrswert des Eigentums, einschließlich des Grundstücks. Die Steuerbemessungsgrundlage setzt sich aus einem Promillewert des Einheitswertes der Immobilie zusammen und wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert.

Der Einheitswert wird vom zuständigen Lagefinanzamt mithilfe des Ertragswertverfahrens festgelegt. Anschließend ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Das ist der Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl. Die Steuermesszahl hängt vom Grundstück ab, Grundsteuer A oder B. Für Grundstücke, die unter die Kategorie Grundsteuer A fallen liegt die Promillezahl bei 6 und für Grundsteuern der Klasse B liegt er zwischen 2,6 und 3,5 Promille, abhängig von der Art der Immobilie. Der Grundsteuermessbetrag wird dann mit dem Grundsteuerhebesatz, der in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt gilt, multipliziert und ergibt die zu zahlende Grundsteuer.

Siehe auch:

• Neuordnung der Grundsteuer: hausbauberater.de/bauwissen/grundsteuer
• Die Reform der Grundsteuer:  hausbauberater.de/bauwissen/grundsteuer-reform-das-kommt-auf-eigentuemer-und-mieter-zu

Grundrisse sind skalierte Zeichnungen der Gebäudegrundfläche. Sie zeigen die Beziehung zwischen Räumen und deren physischen Merkmalen von oben an. Der Grundriss kann ein ganzes Gebäude, einen einzelnen Raum oder eine Etage eines Hauses darstellen. Sie helfen zu visualisieren, wie sich Menschen durch den Raum bewegen.

Zu bachten ist allerdings, dass Grundrisse gegenüber Bauplänen eher eine Darstellung von Räumen aufzeigen und somit die konzeptionelle Grundlage einer Bauplanung darstellen. Für den Hausbau selbst und dessen Beantragung bei der Baubehörde sind vollständige Bauplanungsunterlagen erforderlich, die auch technische Informationen beinhalten, die in einem Grundriss in der Regel nicht dargestellt werden.

Grundrisse werden demzufolge eher zur detaillierten Überprüfung und Planung herangezogen, um zu sehen, ob ein Raum für den vorgesehenen Zweck geeignet ist. Man kann darstellen, wie Menschen sich durch den Raum bewegen und dementsprechend mit verschiedenen Designalternativen und Zirkulationsabläufen experimentieren. Ein Grundriss kann auch Raummaße, enthaltene Möbel, Geräte oder weitere wichtige Dinge im Raum enthalten, die für den Zweck der maßgeschneiderten Bauplanung erforderlich sind. Grundrisse sind unerlässlich für das Entwerfen und Bauen eines Hauses.

Grundrisse sind auch ein wertvolles Instrument für Immobilienmakler und Vermietungsunternehmen, um beim Verkauf oder der Vermietung eines Raums oder eines Gebäudes zu helfen.

Es gibt einige grundlegende Schritte, die bei der Erstellen eines Grundrisses beachtet werden sollten:

• Anforderungen, Bedürfnisse und Wünsche
• Vermessungen von Grundflächen, Türen oder Eingängen, Wände von Seite zu Seite und vom Boden bis zur Decke usw.
• Grundrisse sollten maßstabsgetreu entworfen werden
• Planung und Organisation des Grundrisses stets unter Berücksichtigung aller Komponenten

Mit dem Grundpfandrecht sichert ein Gläubiger seine Forderungen gegenüber einem Grundstückseigentümer ab. So wird zum Beispiel bei einem Immobilienkredit die Immobilie durch den Kreditgeber mit einem Grundpfandrecht durch einen Eintrag ins Grundbuch als Grundschuld oder Hypothek belastet. In der Regel ist dies die Voraussetzung dafür, dass ein Kredit überhaupt erst gewährt wird.

Die Formen des Grundpfandrechts

Ein Grundpfandrecht kann in drei Varianten durchgeführt werden. Als Grundschuld, als Hypothek oder als Rentenschuld. Die Eintragung erfolgt über die Beurkundung eines Notars.

• Grundschuld
  Laut BGB § 1191 kann ein Grundstück dadurch belastet werden, dass der Begünstigte Anspruch auf eine bestimmte Geldsumme hat. Ebenfalls beglichen werden kann die Grundschuld durch Zinsen oder Nebenleistungen aus dem Grundstück. Die Grundschuld ist das am häufigsten angewendete Grundpfandrecht.
  
  
• Hypothek
  Ein Bau- oder Immobilienkredit kann auch mit einer Hypothek abgesichert werden. Dabei erfolgt ebenfalls eine Belastung des Grundstücks, die im Grundbuch eingetragen ist. Es erfolgt eine Überschreibung der Rechte auf den Kreditgeber.
  
  
• Rentenschuld
  Bei dieser Form der Grundstücksbelastung als Grundpfandrecht erhält der Schuldner eine definierte Geldrente aus dem Grundstückswert, mit der der Kreditbetrag zurückgezahlt und die Schuld beglichen werden kann.

Löschung des Grundpfandrechts aus dem Grundbuch

Wie ein Grundpfandrecht nach erfolgter Rückzahlung aus dem Grundbuch gelöscht wird, hängt von der genutzten Form ab. Eine Hypothek erlischt nach erfolgter Begleichung des Darlehensbetrags automatisch. Ist eine Grundschuld eingetragen, muss die Löschung vom Eigentümer unter Vorlage einer Löschungsbewilligung vom Kreditgeber beantragt werden. Sind weitere Darlehen geplant, kann es sinnvoll sein, dieses Grundpfandrecht bestehen zu lassen. Dies verbessert die Chancen auf eine Kreditzusage und spart Kosten für die Löschung, bzw. eine erneute Eintragung. Allerdings behält der Gläubiger das Recht, darüber andere Verbindlichkeiten geltend zu machen und im Ernstfall eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Eine Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die auf die Übertragung von Eigentum, zum Beispiel im Falle von Erbbaurechten oder beim Erwerb von Eigentum von einer Person oder Organisation, erhoben wird. Die Grundlage der Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbssteuergesetz verankert. Es handelt sich dabei um eine Ländersteuer, die von dem jeweiligen Bundesland erhoben wird und an die Gemeinden weitergegeben werden kann.

Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen  3,5 % und 6,5 %, je nach Bundesland. Die Grunderwerbssteuer wird zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf aufgerechnet und vom Käufer getragen. Hier finden Sie eine Übersicht der Grunderwerbsteuer für alle Bundesländer: https://www.haufe.de/.

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich ausschließlich anhand des Grundstückswertes, wenn erst zu einem späteren Zeitpunkt ein Haus errichtet werden soll. Allerdings müssen dazu die Verträge zeitlich und inhaltlich eindeutig voneinander getrennt abgeschlossen werden. Der Käufer zahlt in diesem Fall keine Grunderwerbsteuer für die Baukosten des Hauses. Fallen jedoch Grundstückskauf und der Vertrag für den Hausbau zusammen und beides wird in einem Kaufvertrag geregelt, so spricht man von einem einheitlichen Vertragswerk. In diesem Fall berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer aus dem Gesamtbetrag, auch wenn das Haus noch nicht gebaut wurde.

Es wird keine Grunderwerbsteuer erhoben, wenn:

• Das Grundstück zwischen Eheleuten veräußert wird
• Der Verkauf der Immobilie zu einem Verwandten erster Linie, zum Beispiel zwischen Eltern und Kindern stattfindet
• Der Übertrag durch Schenkung zu einem Verwandten erster Linie stattfindet
• Das Grundteil Teil beim Miterbe eines Nachlasses ist
• Ein geringer Wert des Grundstückes unter 2.500 Euro vorliegt

Nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages wird das zuständige Finanzamt informiert. Dieses stellt den Grunderwerbssteuerbescheid aus und versendet ihn an den Steuerschuldner. Sobald die Steuer beglichen ist, erstellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Hinweis:

Wie sich Grunderwerbsteuern womöglich reduzieren lassen, erfahren Sie hier: Grunderwerbsteuer reduzieren.

Die Grunddienstbarkeit beschreibt Rechte eines Nachbarn auf dem eigenen Grudnstück. Dies kann für Käufer einer Immobilie zu Problemen führen, denn das Recht ist an das Grundstück gebunden und die darin enthaltenen Regeln für den Besitzer bindend. Zu finden ist die Dienstbarkeit im Grundbuch und gehört zu den dringlichen Nutzungsrechten an einer fremden Sache nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB, § 1018 BGB.

Es gibt das dienende (oder belastete) Grundstück, auf dem die Grunddienstbarkeit eingetragen ist und das herrschende Grundstück, zu dessen Gunsten die Belastungen für den Eigentümer erfolgt. Zu den typischen Grunddienstbarkeiten gehören Wege- und Leitungsrechte. Doch es gibt hier große Unterschiede zum Nießbrauchrecht, denn mit der Grunddienstbarkeit werden dem dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks nur einzelne Rechte oder Nutzungen eingenräumt.

Wenn zwei Grundstücke so aneinander bzw. nebeneinander liegen, dass der eine Besitzer nur mit Zugang des ersten Grundstücks auf seinen eigenen Grund und Boden gelangen kann, dann reicht hier ein Vertrag zwischen den Nachbarn nicht aus. Die Vereinbarung muss ins Grundbuch eingetragen werden und enthält auch den Ausgleich für den einen Besitzer, also eine Entschädigung für die Belastung. Abhängig von der Nutzung kann hier beispielsweise eine Beteiligung am Grundstücksunterhalt festgelegt werden.

Im Grundbuchblatt findet sich in Abteilung zwei der Hinweis auf relevante Informationen zur Immobilie, wie beispielsweise Grundpfandrechte oder eben die Grunddienstbarkeit. Allerdings gibt es eine Ausnahme, bei der die Grunddienstbarkeit nicht im Grundbuch stehen muss, und zwar dann, wenn das Wegerecht im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens eingeräumt wurde. Dann ist dieser Hinweis nur im Flurbereinigungsplan zu finden.

Typische Grunddienstbarkeiten sind:

• Wegerecht
• Leitungsrecht
• Überbaurecht
• Bebauungsbeschränkung
• Duldung von Immisionen

In vielen Fällen führt die Eintragung der Grunddienstbarkeit zu einer Wertminderung des belasteten Grundstücks und Käufer sollten sich darüber im Klaren sein. Empfehlenswert ist hier ein Wertgutachten, um den Wert der Minderung schätzen zu lassen. Die Grunddienstbarkeit kann befristet sein oder auch verjähren. Hier hilft nur ein Anwalt weiter, der sich mit der Grunddienstbarkeit gut auskennt.

Die Grundbuchordnung (GBO) regelt als deutsches Gesetz in Verbindung mit der Grundbuchverfügung (GBV) die Umsetzung von Eintragungen ins Grundbuch. Dazu gehören zum Beispiel die Form der Eintragung, die damit verbundenen Rechte sowie die Führung der Grundbücher durch die Amtsgerichte in den Grundbuchämtern.

Was enthält die Grundbuchordnung?

Die Grundbuchordnung regelt allgemein die Eintragungen ins Grundbuch sowie den Umgang mit Hypotheken-, Grundschuld- und Rentenschuldbriefen, Beschwerden, die Anlage von Grundbuchblättern und maschinell geführte Grundbücher.

Der Inhalt der GBO wird weiterhin als formelles Liegenschaftsrecht bezeichnet, da dort Formvorschriften zum Umgang mit dem Grundbuch wie zum Beispiel Löschungen oder Eintragungen definiert sind. Im Gegensatz dazu ist das materielle Liegenschaftsrecht im Grundgesetz verankert.

Wen betrifft die Grundbuchordnung?

Mit dem Grundbuch haben Immobilienkäufer zu tun, wenn sie ein Grundstück oder ein Gebäude kaufen möchten. Insbesondere die drei Aspekte:

• Auflassungsvormerkung
  Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beantragt und stellt als vorläufiger Eintrag den Anspruch des Käufers auf das Objekt sicher.
  
  
• Grundschuld
  Die Grundschuld wiederum ist eine Eintragung, die für die Auszahlung einer Darlehenssumme nötig ist. Man spricht hier auch von einer sogenannten Grundschuldbestellung
  
  
• Eigentümerwechsel
  Der Eigentümerwechsel wird auf das entsprechende Grundbuchblatt eingetragen, wenn der Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer beglichen sind. Dies übernimmt der Notar.

spielen eine wichtige Rolle.  .

Einsicht ins Grundbuch

Auch hierzu gibt es in der Grundbuchordnung entsprechende Vorgaben. Die im Grundbuch enthaltenen vertraulichen Informationen können nur bei berechtigtem Interesse eingesehen werden. Reines Kaufinteresse ist dafür nicht ausreichend, es muss zumindest bereits ein Vorvertrag oder eine Maklerbestätigung vorliegen.

Die Grundbuchordnung ist Bundesrecht

Die Grundbuchordnung ist ein Gesetz, das in ganz Deutschland gültig ist. Allerdings können die einzelnen Bundesländer eigene Gesetze verabschieden, wie zum Beispiel das „Gesetz über die Führung des Grundbuchs im Land Brandenburg“ (Brandenburgisches Grundbuchgesetz - GrundbGBbg) oder die „Verordnung über die Führung von Grundbüchern“ in Niedersachsen. Dort sind einige Punkte der GBO weiter spezifiziert

Bei der Grundbucheinsicht handelt sich um die Einsichtnahme in das Grundbuch und die Beantragung offizieller Kopien. In der Grundbuchordnung von 1994 wird jeder Person mit einem berechtigen Interesse das Recht zur Einsichtnahme und die Erlangung von Kopien der Grundbuchblätter eingeräumt.

Im Grundbuch befinden sich Informationen wie Eigentumsurkunden, Einschränkungen, Erbbaurechte, Belastungen und andere Korrespondenz im Zusammenhang mit dem Grundstück.

Wie bereits erwähnt, hat jede Person das Recht das Grundbuch einzusehen, da es sich um ein öffentliches Verzeichnis handelt. Trotz dessen muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Dieses ist im § 12 der Grundbuchordnung definiert. Typische Konstellationen für ein berechtigtes Interesse sind:

• Der Eigentümer selbst möchte das Grundbuch einsehen
• Ein Gläubiger möchte eine Zwangsvollstreckung für das Grundstück beginnen
• Mieter möchten Klarheit hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse
• Ein Ehegatte möchte etwaige Zugewinnausgleichsansprüche berechnen
• Erben und Pflichtteilberechtigte

Das reine Kaufinteresse einer Immobilie ist kein ausreichender Grund, um ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Hier sollte eine entsprechende Vollmacht vom Eigentümer für die Grundbucheinsicht vorliegen.

Behörden, Gerichte, Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure haben uneingeschränkte Einsicht in die Grundbücher.

Um das Grundbuch einsehen zu können, muss ein schriftlicher Antrag zusammen mit dem Personalausweis oder Reisepass, in manchen Gemeinden ist es auch mündlich vor Ort möglich, gestellt werden. Zu beachten ist, das der Antrag beim zuständigen Grundbuchamt zu stellen ist, in dessen Zuständigkeit sich das Grundstück befindet. Außerdem wird ein Dokument benötigt, um das berechtigte Interesse nachzuweisen. Das kann im Falle von einem Mieter der Mietvertrag sein oder im Falle eines möglichen Kaufes die Vollmacht des Eigentümers. Des Weiteren wird die vollständige Adresse des betreffenden Grundstücks, am besten zusammen mit den Angaben über den Grundbuchbezirk und der Grundbuchblattnummer, benötigt.

Übrigens: Anstatt Einsicht in das Grundbuch zu nehmen, kann auch ein Grundbuchsauszug angefordert werden.

In Deutschland sind alle Grundstücke mit ihrem Eigentumsverhältnisse in das Grundbuch eingetragen. Dabei hat jedes Grundstück eine eigene Seite, diese wird auch als Grundbuchblatt bezeichnet. Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift aller vorhandener Eintragungen bezüglich eines Grundstückes aus dem Grundbuch. Auf einem Grundbuchblatt findet man alle rechtlichen Informationen zu einem Grundstück, wie zum Beispiel:

• Den rechtmäßigen Eigentümer
• Wo sich das Grundstück genau befindet
• Die Grundstücksgrenzen
• Welche Einschränkungen oder Belastungen es gibt
• Die Grundpfandrechte

Diese einzelnen Blätter sind jeweils nach Bezirken in sogenannten Bändern geordnet. Gemeinsam bilden sie das Grundbuch. Um eine Einsicht in den Eintrag einer bestimmten Immobilie zu erhalten, muss ein kostenpflichtiger Grundbuchauszug anfordern werden. Das kann eine beglaubigte oder unbeglaubigte Abschrift des jeweiligen Eintrags sein.

Grundbuchauszüge werden zum Beispiel beim geplanten Kauf einer Immobilie oder für die Prüfung der Finanzierung bei der Bank benötigt. Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, muss der Antragsteller jedoch ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in ein Grundbuch besteht beispielsweise während Verhandlungen über den Kauf eines Grundstücks, oder wenn Erben die Erbschaft antreten möchten. Als Eigentümer besteht immer ein berechtigtes Interesse und daher kann man jederzeit Einsicht in das Grundbuch nehmen oder einen Grundbuchauszug verlangen.

Weitere Gründe, ein berechtigtes Interesse vorzuweisen:

• Ein Rechteinhaber des jeweiligen Grundstücks, zum Beispiel ein Wegerecht
• Ein Mieter um sicherzustellen, dass der Vermieter auch der Eigentümer ist
• Banken im Rahmen des Kreditvergabeprozess
• Immobilien-Gutachter, die im Namen eines Kunden agieren
• Besitzer einer gültigen Vollmacht, ausgestellt durch eine berechtigte Person

Der Antrag auf die Ausstellung eines Grundbuchauszugs wird beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Auch hierfür bedarf es eines berechtigten Interesses. Eine Abschrift aus dem Grundbuch kann man auch online anfordern. Notare, Behörden und Gerichte haben jederzeit uneingeschränkten Zugriff.

Ein Grundbuchamt ist ein physischer Ort. Hier werden offizielle Grundbucheinträge registriert und verwaltet. Diese Aufzeichnungen enthalten Dokumente wie Eigentumsverhältnisse, Urkunden und Hypotheken. Die Dokumente werden im Grundbuchamt registriert und zertifiziert, die für den geografischen Standort der Immobilie spezifisch ist. Die Registrierung des Eigentums im Grundbuch garantiert und schützt die Eigentumsrechte. Es zeigt Eigentumsnachweise, schützt das Eigentum vor Betrug und erleichtert das Ändern oder Verkaufen des Eigentums in der Zukunft.

Das Grundbuch führt Aufzeichnungen über die meisten Immobilien in Deutschland, einschließlich ihrer relevanten Angaben wie beispielsweise:

• Namen des Eigentümers
• Den für die Immobilie gezahlten Preis
• Hypothekenstatus
• Grundstücksgrenzen
• Einschränkungen, wie Wegerechte oder Erbrechte

Die relevanten Grundstücksinformationen im Grundbuch sind an zentraler Stelle, dem Grundbuchamt, gesammelt. Über die Grundbuchämter ist es auch möglich, Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Die dabei herausgegebene Abschrift ist auch als Grundbuchauszug bekannt.

Das Grundbuchamt ist ein Geschäftsbereich vom Amtsgericht des jeweiligen Bezirkes und gehört selber zu der Kategorie des Registergerichts nach deutschem Recht. Es ist ein öffentliches Register und das bedeutet, dass jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, die Einsicht ins Grundbuch beantragen kann.