Die Wohnlage eines Gebäudes oder einer Immobilie kennzeichnet den geografischen Ort, an dem das Gebäude beziehungsweise die Immobilie gelegen ist, sowie die Integration in das direkte Umfeld. Die Bewertung einer Immobilie hängt maßgeblich von der Wohnlage. Dabei wird in drei verschiedene Qualitätsstufen von Wohnlagen unterschieden, der Einfachen, der Mittleren und der Guten.

Gebräuchliche Beurteilungskriterien der Lage sind:

• die Infrastruktur, wie Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen und Parks sowie Bildungseinrichtungen und die Verkehrsanbindung
• die Struktur der Bevölkerung, wie Demografie, Kriminalitätsrate und Sozialstruktur
• das allgemeine Ansehen eines Bezirks oder Viertels

Die genannten Kriterien sollten dabei auf die komplette Umgebung hin Berücksichtigung bei einer Beurteilung finden und nicht nur auf einen einzelnen Gebäudekomplex oder Straßenzug. Die Wohnlage hat zudem einen erheblichen Einfluss auf das lokale Mietpreisniveau.

Einfache Wohnlage

Bei einer einfachen Wohnlage handelt es sich um Wohngebiete im inneren Bereich einer Stadt. Die Wohngebiete sind meist sehr stark verdichtet bebaut, überwiegend geschlossen und es sind kaum Grün- oder Freiflächen vorhanden. Viele Gebäude sind in einem schlechten Zustand und das Straßenbild wirkt ungepflegt. Anwohner in einfachen Wohnlagen müssen häufig Geräusch- und Geruchsbelästigung ertragen, was den Wohnwert mindert. Einfache Wohnlagen finden sich auch außerhalb der Städte. Dort sind sie zusätzlich durch eine nicht ausreichende Verkehrsanbindung und einer gering ausgebauten Infrastruktur wie zum Beispiel wenig Einkaufsmöglichkeiten geprägt.

Mittlere Wohnlage

Mittlere Wohnlagen sind ebenfalls im inneren Stadtbereich vorzufinden. Häufig werden sie auch als normale Wohnlagen bezeichnet. Sie sind ebenfalls überwiegend geschlossen und zumeist dicht bebaut. Allerdings ist der Gebäudezustand gut und das Straßenbild normal und gepflegt. Mittlere Wohnlagen haben eine gute Verkehrsanbindung, durchschnittlich viele Einkaufsmöglichkeiten, und wenige Grün- sowie Freiflächen. Für Außerorts gelten die gleichen Kriterien für mittlere Wohnlagen wie für den inneren Stadtbereich.

Gute Wohnlage

Gute Wohnlagen im inneren eines Stadtbereiches oder Außerorts hingegen prägen ein gepflegtes Straßenbild, eine sehr gute Verkehrsanbindung und eine Vielzahl von Grün- und Freiflächen. Es handelt sich um ruhige Wohngegenden mit einem guten Image, hervorragender Infrastruktur und guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten.

Der Begriff der Wohnung ist im Bundesmeldegesetz BMG, § 20 geregelt. Dort ist auch zu lesen, dass die Unterkunftan Bord eines Schiffes der Marine, sowie ein Wohnwagen oder ein Wohnschiff als Wohnung gelten. Beim Wohnwagen und dem Wohnschiff gilt noch der Zusatz, dass diese nur gelegentlich oder gar nicht fortbewegt werden dürfen.

Für eine Wohnung gibt es in Deutschland genaue gesetzliche Vorgaben. So muss dort zum Beispiel die Führung eines eigenen Haushaltes möglich sein. Dafür müssen die nach außen abgeschlossenen Räume zumindenst eine Kochnische, oder aber eine Küche, aufweisen. Die zu Wohnzwecken bestimmten einzelnen oder zusammenliegenden Räume befinden sich der Definition nach in Wohngebäuden oder sonstigen Gebäuden. Sie müssen außerden an die Wasserversorgung angeschlossen sein, beheizbar sein, einen Ausguss und ein WC besitzen.

In Deutschland ist es möglich, dass eine Wohnung als erster Wohnsitz angegeben wird. Ebenso kann es sich aber auch um einen Zweitwohnsitz handeln. Das Wohnen in einer Wohnung führt zur Meldepflicht in dem jeweiligen Bundesland. Man spricht dann auch von einem festen Wohnsitz. Die Wohnung dient dem temporären oder dauerhaften Aufenthalt, daher kann auch eine Ferienwohnung per Definition zu den Wohnungen gezählt werden.

Die Wohnung kann sich sowohl im persönlichen Eigentum befinden, als auch gemietet sein. Ist die Wohnung der persönliche Besitz, dann spricht der Gesetzgeber vom Wohneigentum.

Wohnungsbau bezieht sich auf jegliche Wohnungsbauaktivitäten, wie den Bau von Gebäuden, Wohngebieten oder ganzen Siedlungen. Wie der Name bereits sagt, handelt es sich hierbei hauptsächlich um Gebäude mit Wohnzweck. Die Schaffung von Wohnraum kann dabei privat oder öffentlich initiiert sein.

Wenn ein Umbau oder Ausbau eines derzeit anderweitig genutzten Gebäude zu Wohnraum geplant ist, werden diese dem Wohnungsbau zugeordnet. Allerdings wenn in einem Wohngebäude nachträglich Geschäftsräume eingebaut werden, wird dieses Gebäude dem gewerblichen Bau zugeordnet.

Um den Bedarf an Wohnungen zu bestimmen, erstellt das Statistische Bundesamt zahlreiche Statistiken. In diesen Statistiken wird der Bestand an Wohnungen und Wohngebäuden dokumentiert. Berücksichtigt werden alle Wohnungen, sowie Wohnheime und Wohngebäude, auch wenn vereinzelt Geschäftsräumen vorhanden sind.

Geschichtlich wurde der Wohnungsbau geschaffen, um die Wohnungsnot nach dem Krieg zu beseitigten und Wohnraum bezahlbar zu machen. Heutzutage gibt es staatliche Wohnungsbauprogramme die sicherstellen, dass jeder eine erschwingliche Wohnung finden kann, wie im Bereich des ozialen Wohnungsbaus.

Wohnungsbau ist eine Art von städtischer Wohnraumplanung und beeinflusst die Stadtentwicklung. Der Wohnungsbau spielt auch eine entscheidende Rolle bei der Siedlungsdichte sowie der Infrastrukturplanung aber auch für das vorhandene Stadtbild. 

Der Wohnungsbestand ist die Gesamtzahl der Häuser und Wohnungen in einem Gebiet. Dabei handelt es sich um einen statischen Wert, der entweder auf Bundesebene, regionaler oder auf Städteebene ausgewiesen wird. Das Statistische Bundesamt führt dazu regelmäßig Volkszählungen, den Zensus, durch. Damit wird die Anzahl des Wohnungsbestandes aufgenommen. Das erfolgt in der Regel mithilfe eines Makrozensus zu einem festgelegten Stichtag, an welchen die Anzahl der Wohnungen und des Wohnraumes aufgenommen wird. Daten zum Wohnungsbestand bieten auch wichtige Informationen zu dem derzeitigen Wohnungsmarkt. Die verfügbaren Daten können helfen Trends und Muster bei Immobilienkäufen und -verkäufen zu erkennen. Sie geben Aufschluss über den Wohnungsbestandes eines Gebietes und mit ihnen können gezielte Strategien zur Stabilisierung des lokalen Wohnungsmarktes getrofffen werden. Das umfasst Maßnahmen zur Erhaltung und Schaffung erschwinglicher Mietwohnungen und zur Förderung von Investitionen. Gebäude die Teil des Wohnungsbestandes sind, können entweder belegt sein oder leer stehen. Der Gesamtbestand umfasst auch Immobilien, die möglicherweise vorübergehend unbewohnbar sind. Ausgeschlossen sind jedoch Wohnwagen, Garagen, Geschäfte und Parkplätze. Schätzungen des gesamten Wohnungsbestandes werden normalerweise aus früheren Jahren abgeleitet. Für die Jahre, die zwischen zwei Volkszählungen liegen, wird die Nettozahl der seit der letzten Volkszählung geschaffenen Wohnungen addiert, um die aktuelle Gesamtzahl zu erhalten.

In Deutschland steigt der Gesamtwohnungsbestand jedes Jahr. Trotz der Steigerung des Wohnungsbestandes stehen jedoch nicht genügend erschwingliche Wohnungen zur Verfügung. Die Bundesregierung hat im September 2018 beschlossen 1,5 Millionen bezahlbare Wohnungen zu schaffen und hat mehrere Milliarden Euro dafür zur Verfügung gestellt.

Wohneigentum ist Sondereigentum in einer Wohneigentümergemeinschaft. Das Sondereigentum sagt aus, dass der Eigentümer über sein Wohneigentum alleiniges Bestimmungsrecht besitzt, solange die Interessen der anderen Wohnungseigentümer (Teileigentum) nicht verletzt werden. Zum Sondereigentum gehören folgende Dinge und können somit vom Eigentümer verändert werden:

• Sämtliche Räume des Wohnungseigentums.
• Die nichttragenden Wände in den inneren Wohnräumen.
• Sämtliche Bodenbeläge der Eigentumswohnung.
• Die sanitären Anlagen der Eigentumswohnung.
• Alle Türen, die sich in der Wohnung befinden.
• Dachboden sowie Kellerräume, wenn sie zum Eigentum gehören.
• Terrasse oder Balkon jedoch ohne Balkondecke und Außenwände.

Kosten, die am Gemeinschaftseigentum entstehen, werden nach § 16 Abs. 2 des WEG von der gesamten Eigentümergemeinschaft getragen.

Den gesetzlichen Ursprung des Wohnungseigentums bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im WEG werden die wesentlichen Begriffe Wohneigentumsrecht definiert. In ihm sind unter anderem die Rechte und Pflichten aller Eigentümer der Eigentümergemeinschaft geregelt. Interessenten, die einen Wohnungskauf ins Auge fassen, sollten mit den Inhalten des Wohneigentumsgesetzes vertraut sein.

Welche Räume zum Sondereigentum gehören, ist in der sogenannten Teilungserklärung vermerkt.

Neben dem Sondereigentum besitzt der Wohnungseigentümer ein Miteigentum an der gesamten Wohnanlage. Über das sogenannte Gemeinschaftseigentum entscheiden sämtliche Eigentümer gemeinsam. Unter Gemeinschaftseigentum fällt beispielsweise eine gemeinsame Gartenanlage, ein gemeinsamer Fahrstuhl oder auch eine zentrale Wasserversorgungs- und Heizungsanlage. Außerdem kann ein Wohnungseigentum durch ein Sondernutzungsrecht für gewisse Teile des gemeinschaftlichen Eigentums erweitert sein. Beispiele hierfür sind Parkplätze oder auch Vorgärten.

Wohnungseigentum ist im Grundbuch vermerkt. Dem Eigentümer steht es somit frei, dieses zu verkaufen oder zu vermieten.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist seit dem Jahre 1951 fester Bestandteil der deutschen Gesetzgebung. Es regelt sämtliche Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümer. Kommt es zu der Situation, dass ein Mehrfamilienhaus nicht nur einer Person gehört, sondern mehrere Eigentümer vorweist, besteht die Situation einer Eigentümergemeinschaft.  Um spätere Unstimmigkeiten der Wohnungseigentümer zu vermeiden, sind die verschiedenen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz festgehalten. Neben den Angelegenheiten des Teileigentums wird im WEG auch die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft geklärt. Außerdem werden häufig auftretende Fragen bezüglich des Zusammenlebens der einzelnen Parteien im Voraus beantwortet.

Teilungserklärung

Die gesetzliche Bedingung für eine Eigentümergemeinschaft ist die Teilungserklärung. Durch sie wird eine Immobilie in separate Einheiten aufgeteilt. Ohne sie ist es für einen Hauseigentümer nicht möglich, einzelne Wohnungen zu veräußern. Die gesetzlichen Vorlagen sind in § 2 bis § 9 des Wohnungseigentumsgesetzes ersichtlich.

Rechte unf Pflichten von Wohnungseigentümer

Die gesetzlich geregelten Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer sind im § 10 bis § 19 des WEG festgehalten. Wohnungseigentümer dürfen ihr Sondereigentum vermieten, selbst bewohnen oder zu anderen Zwecken nutzen, solange nicht gegen die im WEG verankerten Regeln verstoßen wird. Festgelegt ist dies im § 13 des Wohneigentumsgesetzes. Jedoch kann nach § 15 WEG die Nutzung von Sondereigentum von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft dieses Recht auch anders geregelt werden. So zum Beispiel kann die gewerbliche Nutzung einer Wohneinheit unterbunden werden.
Verstößt ein Wohnungseigentümer trotz häufiger Abmahnungen gegen die Regeln der Eigentümergemeinschaft, kann ihm nach § 17 Abs. 2 WEG sein Eigentum entzogen werden.

Hausverwaltung

Damit eine Eigentümergemeinschaft langfristig gut funktioniert, bedarf es einer Hausverwaltung mit einem verantwortlichen Verwalter. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG können Wohnungseigentümer neu auf das Verwalten der Belange der Eigentümergemeinschaft durch einen zertifizierten Verwalter bestehen.

Änderung im Wohnungseigentumsgesetz seit 01. Dezember 2021

Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz hat für Hausverwalter, Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften viele neue Regelungen geschaffen, über die wir Sie hier informieren:
https://www.hausbauberater.de/bauwissen/weg-reform-2020

Unter einem Wohnungsmarkt wird dass Angebot und die Nachfrage von Wohnraum verstanden. Die Wohnungsmärkte in den unterschiedlichen Regionen Deutschlands weisen verschiedene Trends auf. So zeigen Städte wie zum Beispiel Hamburg und München einen hohen Zuwachs in der Bevölkerungsdichte. Die daraus resultierende Nachfrage von Wohnraum ist steigend. Engpässe von Wohnraum sowie hohe Mietpreise sind die Folge. Eine Schaffung von Wohnraum ist darum eine wichtige Maßnahme und gehört zu den politischen Aufgaben.

Im direkten Vergleich zu den Ballungsgebieten weisen ländliche Regionen einen Bevölkerungsverlust auf. Dies führt zu Leerständen von Mietobjekten. Besonders viele Leerstände gibt es im Osten Deutschlands. Aktuell befindet sich der Wohnungsmarkt im Wandel. Zukünftig sind Transparenz sowie offenliegende Marktinformationen eine starke Grundvoraussetzung für eine Investition und das Mietverhalten jedes einzelnen Bürgers.

Die Preisstruktur auf dem Wohnungsmarkt gestaltet sich abhängig von Angebot und Nachfrage. So betrug 2019 die Nettokaltmiete im Land Sachsen 4,56 Euro pro Quadratmeter und in München dagegen 18,31 Euro. Bundesweit wurde im Jahre 2019 ein Quadratmeterpreis von 8,76 Euro pro Quadratmeter verlangt. Im Jahre 2018 betrug der Quadratmeterpreis (Nettokaltmiete) 4,2 Prozent weniger als im Jahr 2019. Von ansteigenden Mieten auf dem Wohnungsmarkt sind vor allem Neuvermietungen betroffen. Außerdem erleben Städte, die einen Zuwachs der Bevölkerungsdichte vorweisen, eine starke Nachfrage nach Wohnraum. Engpässe an Wohnungen sowie steigende Mietpreise sind die Folge. Eine Umsetzung von mehr Wohnraum ist hierfür eine unumgängliche Maßnahme.

Der Begriff wohnwirtschaftliche Verwendung ist Bestandteil des Bausparkassengesetzes. Darin steht unter § 1 Abs. 3 BSpKG geschrieben, dass Bausparer ein Bauspardarlehen nur zur Finanzierung wohnwirtschaftlicher Maßnahmen nutzen dürfen.

Darunter zählen:

• Bau, Kauf, Renovierung sowie Sanierung von Gebäuden und Wohnungen, die alleinig oder mehrheitlich dem Zweck des Wohnens dienen. Maßnahmen zur Modernisierung müssen fest mit dem Bauwerk verbunden sein. Küche, Couch und TV gehören nicht dazu, sanitäre Anlagen hingegen schon.
• Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung von Gebäuden, die vorwiegend für den Wohnzweck genutzt werden.
• Maßnahmen, um Wohngebiete zu erschließen und zu fördern.
• Rechteerwerb zur dauerhaften Wohnraumnutzung, beispielsweise bei einem Einkauf in einem Seniorenstift.
• Darlehenbereitstellung, im Falle deren Gewährung erforderlich für das Überlassen einer Wohnimmobilie oder Wohnung ist, beispielsweise bei einem Mieterdarlehen.
• Umschuldung von Krediten bei bestehender Baufinanzierung.

Einen Nachweis über die tatsächliche wohnwirtschaftliche Verwendung des Bauspardarlehens ist der Bausparkasse in jedem Fall zu übermitteln.

Neben den gesetzlichen Vorgaben des Bausparkassengesetzes setzen ebenso staatliche Subventionierungsprodukte bei einer Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW für die Finanzierung einer Immobilie den Nachweis wohnwirtschaftlicher Zwecke voraus.

Bereits im September 2022 wurde im BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) eine neue Gebäudekategorie eingeführt: Als Worst Performing Building (WPB) werden Gebäude mit einem Sanierungszustand klassifiziert, der zu den 25 % der in energetischer Hinsicht schlechtesten Gebäude deutschlandweit gehört.

Wann zählt ein Gebäude als Worst Performing Building?

Ein Wohnhaus zählt dann als WPB, wenn es über einen besonders schlechten Sanierungszustand, bzw. einen sehr schlechten Wärmedämmwert verfügt. Nachgewiesen werden kann der Gebäudezustand auf zwei Arten:

1. Über den Energieausweis mit der Einstufung in die Klasse H. Der Energieausweis muss noch gültig sein und kann als Bedarfs- oder Verbrauchausweis ausgestellt sein. Ebenfalls Voraussetzung ist, dass im Energieausweis der Zustand vor der Sanierung zum Effizienzhaus beschrieben wird. Fehlt die Effizienzklasse, ist der Endenergiebedarf entscheidend. Er muss 250 kWh/m²a oder mehr betragen.
2. Auch über das Baujahr in Kombination mit dem Sanierungszustand kann die Einstufung als Worst Performing Building erfolgen. Häuser ab dem Baujahr 1957 mit zu 75 % unsanierter Außenwandfläche gelten als WPB, entscheidend ist das Jahr der Fertigstellung.

Auch bei einer bereits erfolgten Sanierung der Außenwand kann die Förderung beansprucht werden, wenn diese nicht als energetische Sanierung zählt. Dazu gehören Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an der Außenwand vor dem 01.12.1984, Erneuerung oder Instandsetzung des Fassadenputzes, Aufbringen von Wärmedämmputzen.

Neue KfW-Förderrichtlinien ab Januar 2023

Häuser in der Kategorie Worst Performing Buildung erhalten eine zusätzliche Förderung in Höhe von 10 % der Investitionssumme für die Sanierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Dieser Bonus wird als Tilgungszuschuss gewährt, wenn das Gebäude nach der Sanierung eine der folgenden Effizienzhaus-Standards erfüllt:

• 70 EE
• 55 und 55 EE
• 40 und 40 EE

Auch die Baubegleitung wird gefördert: Ziehen Sie einen bei der KfW gelisteten Energieeffizienz-Experten für die Planung der Sanierungsmaßnahmen hinzu, sind die entstehenden Kosten förderfähig.

Siehe auch: Fördermittel für Hausbau und Sanierung

WU- Beton ist ein wasserundurchlässiger Beton, der für langlebige, dauerhaft wasserdichte Konstruktion verwendet wird. Um die Undurchlässigkeit von Wasser durch den Betons zu verbessern, können zusätzlich wasserfeste Zuschlagsstoffe zugesetzt werden. Die Planung und Konstruktion einer komplett wasserdichten Betonkonstruktion beinhaltet jedoch mehr als nur WU-Beton, welches nur ein Element davon ist. Die Wasserundurchlässigkeit wird durch die Anforderungen zur Begrenzung der Wasserdurchlässigkeit durch den Beton selbst, die Fugen, Installationsteile und Risse bestimmt. Wasserdichter Beton eignet sich im Allgemeinen am besten für wasserhaltende Strukturen und Keller mit einer Tiefe von bis zu 10 Metern, in denen die Bodenbedingungen nicht aggressiv sind.

Ist WU-Beton auch wasserdicht?

Die Wasserundurchlässigkeit im Sinne der sogenannten WU-Richtlinie meint nicht eine wasserdichte Betonkonstruktion. Die Abdichtung gegen Wassereinwirkungen bezieht sich hier weitestgehend auf die Fugen, durch von einwirkenden Wasser. Somit kann zum Bsp. ein WU-Keller insgesamt wasserundurchlässig, nicht aber absolut wasserdicht bezeichnet werden. Beton kann geringe Mengen von Feuchtigkeit durchlassen. Bestimmte Beimischungen können jedoch den Widerstand gegen das Einströmen von Wasser unter Druck verbessern. Siehe auch: www.weka.de.

Niedrige Materialkosten und einfache Anwendung sind zwei Vorteile von WU-Beton. Zur Herstellung von WU-Beton fügt der Fertigmischungshersteller dem Beton eine spezielle Beimischung / Betonzusatzmitteln hinzu. Das Bauunternehmen muss sich dann nicht mehr darum kümmern eine separate Abdichtung des Betons vorzunehmen und das spart Zeit und Geld. Jedoch ist eine besondere Sorgfalt bei der Verwendung von WU-Beton erforderlich. Schlechtes Gießen und Vibrieren, unzureichende Aushärtung des Betons und Zuschlagsstoffe geringer Qualität können die Wasserundurchlässigkeit beeinflussen. Darüber hinaus kann das Hinzufügen von Wasser zu der Mischung während des Transports des Betons die Durchlässigkeit des Betons beeinträchtigen. Eine gute Betonmischung und eine ordnungsgemäße Qualitätskontrolle sind daher wichtig.