Das Kernkonzept des Rohbaus besteht darin, das alle statisch notwendigen Konstruktionen, die Grundstruktur eines Gebäudes und die Gebäudehülle fertiggestellt ist. Dazu gehören das Fundament, die Außenwände und tragende Wände, das Dach, der Schornstein und die Brandwände. Nach Fertigstellung des Rohbaus muss dieser von der Bauaufsichtsbehörde abgenommen werden. Die Abnahme wird als Rohbauabnahme bezeichnet. Nach dieser behördlichen Abnahme kann mit der nächsten Bauphase begonnen werden.

Falls sich ein Eigentümer entschließen sollte, beim Rohbau Eigenleistungen zu erbringen, um noch mehr Kosten zu sparen, sollten berücksichtigen, dass dies in der Regel längere Bauzeiten erfordert. Wer aber die notwendigen Fachkenntnisse besitzt und mit einer längeren Bauzeit kein Problem hat, profitiert nicht nur von einer hohen Kostenersparnis sondern auch von absoluter Kontrolle über die Bauarbeiten und Baumaterialien.

Für diejenigen, die den Rohbau lieber Fachleuten überlassen, ist es empfehlenswert, mehrere Angebote von verschiedene Bauunternehmen zu vergleichen, beratende Fachleute zu beauftragen und sich jeden Baufortschritt dokumentieren zu lassen. Der klassische Rohbau besteht nur aus der Gebäudehülle plus dem Dachstuhl. Beim erweiterterten Rohbau kommen die Fenster, der Außenputz sowie die Dachdeckung  hinzu. Für ein Massivhaus dauert die Errichtung des Rohbaus für ein Einfamilienhaus je nach Größe circa vier Wochen. Die Montage eines Fertighauses hingegen dauert nir 1-2 Tage.

Welche Leistungen ein Rohbau beinhaltet, ist vom Bauunternehmen und dem Vertrag abhängig. Rechtlich gesehen ist der Rohbau und seine Leistungen nicht definiert.

Der erste Schritt für jeden Rohbau ist die Baugenehmigung, ohne diese kann mit dem Bau nicht begonnen werden. Als Nächstes müssen Rohre für den Abwasseranschluss verlegt werden und danach kann der eigentliche Rohbau beginnen. Hier wird zuerst das Fundament gelegt und gegossen, welches die Grundlage bildet. Sobald dieses getrocknet ist, kann mit den Außenwänden begonnen und die Decken eingebaut werden. Als nächstes wird ggf. der Schornstein eingebaut und erst dann wird der Dachstuhl errichtet.

Mit den Leistungen, die ein Rohbauhaus beinhalten sollte und welche Eigenleistungen erforderlich sind, um aus einem Rohbau ein schlüsselfertiges Haus zu machen, beschäftigt sich diese Website unseres Erachtens ziemlich ausführlich: https://www.rohbau-bauen.de.

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Netto- und Bruttorohbauland. Grundsätzlich beschreibt der Begriff Rohbauland Flächen, bei denen ein Baurecht zwar bereits vorliegt, die Erschließung der Flächen aber noch nicht gesichert ist. Nach dem Baugesetzbuch BauGB, §§ 30, 33 und 34 gehörten folgende Flächen zum Rohbauland:

• Flächen, die für die bauliche Nutzung bestimmt sind,
• Flächen, deren Erschließung noch nicht als gesichert gilt,
• Flächen, bei denen eine bauliche Nutzung aufgrund von Lage, Form oder Größe unzureichend ist.

Hat eine Gemeinde Flächen offziell zur Nutzung vorgesehen und bestimmt, müssen diese erschlossen werden. Die Sicherheit der Erschließung liegt beim Rohbauland, anders als beim Bauerwartungsland, vor. Die Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV definiert den Begriff Rohbauland im §5 Abs 3.

Betrachtet man die Entwicklungsstufen von Grundstücken, dann steht Rohbauland mit der Stufe 3 nach Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (Stufe 1), Bauerwartungsland (Stufe 2) und vor baureifem Land (Stufe 4). Wer Rohbauland verkaufen möchte, muss entweder selbst für den Anschluss von Strom, Wasser, Abwasser und Gas sorgen oder damit rechnen, dass sein Verkaufspreis unter dem von fertigem Bauland liegt.

Bruttorohbauland

Beim Bruttorohbauland ist ledich der Bebauungsplan rechtsverbindlich abgeschlossen. Er umfasst noch die Flächen im Plangebiet, die für öffentliche Zweceke benötigt werden.

Nettorohbauland

Beim Nettorohbauland sind bereits die Flächen für die Erschließungsanlage übereignet worden und bezieht sich damit auf die verbleibenden Baugrundstücke. Rohbauland bewegt sich begrifflich genau zwischen den beiden Arten. Sind Flächen baulich nutzbar, dann spricht man auch von baureifen Flächen. Für Rohbauland und Bauerwartungsland müssen Abschläge vom Bodenrichtwert vorgenommen werden. Liegen für das Finanzamt, beispielsweise bei Erbschaftssteuer-Angelegenheiten, keine Bodenrichtwerte für Rohbauland vor, dann können die entsprechenden Werte beim Gutachterausschuss erfragt werden.

Als Rohbaumaß oder Bau-Nennmaß wird im Bauwesen das Maß von Bauteilen und Öffnungen im Rohbauzustand bezeichnet. Es spielt unter anderem für die Abmessungen von Fenstern und Türen sowie für spätere Ausbauten und Fassadenverkleidungen eine wichtige Rolle.

DIN 4172 – Maßordnung im Hochbau

Die Maßordnung im Hochbau basiert auf einem Modul von 12,5 cm, die Vielfachen daraus werden als Baurichtmaß bezeichnet. Für die Planung und Ausführung ist das Nennmaß oder Rohbaumaß entscheidend, es berücksichtigt zusätzlich die Fugen. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel: Baurichtmaß +/- Fugenbreite

Auf dieser Formel basieren ebenso die genormten Größen von Zargen und Türblättern aus der DIN 18101 „Türen – Türen für den Wohnungsbau – Türblattgrößen, Bandsitz und Schlosssitz“.
Während das Baurichtmaß eine theoretische Planungsgrundlage darstellt, ist das Baunenn- oder Rohbaumaß das tatsächliche Maß, das auch in die Bauzeichnung eingetragen wird. Während es bei gemauerten Bauteilen durch die Berücksichtigung der Fugenbreite eine Differenz gibt, sind bei fugenlosen Bauwerken wie zum Beispiel im Beton- oder Holzfertigbau, Baurichtmaß und Baunennmaß identisch.

Rohbaumaß und Rohbauöffnungen

Um kosteneffizient zu bauen, empfiehlt es sich, für Fenster und Türen standardisierte Größen zu verwenden. Dazu müssen innerhalb der Planungsphase die entsprechenden Rohbauöffnungen berechnet werden. Diese ergeben sich aus der Breite und Höhe der Tür, bzw. des Fensters plus der für den späteren Einbauten erforderlichen Toleranzmaße.

Prüfung bei der Rohbauabnahme

Ob die Rohbaumaße mit den Ausführungszeichnungen übereinstimmen, wird bei der Rohbauabnahme geprüft und bevor mit dem Ausbau begonnen wird. Dies ermöglicht bei größeren Maßabweichungen oder Fehlern Änderungen bei der Materialbestellung für den Ausbau.

Rohbauöffnungen sind Öffnungen, die während des Rohbaus, der statisch notwendigen Konstruktionen für die Gebäudehülle, berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören beispielsweise Fenster- und Türöffnungen. Damit die Rohbauöffnungen das richtige Maß haben, müssen zuerst die Maße der Türen und Fenster gemessen werden. Zu diesen entsprechenden Maßen wird ein bestimmter Toleranzbereich hinzugerechnet, der für die Türzarge oder Fensterrahmen dient. Für die Rohbau-Mauerwandstärke müssen auch der Putz und Kacheln berücksichtigt werden.

Nachdem Sie sich für eine Tür entschieden haben, kann man die benötigte Rohbauöffnung leicht mit einer einfachen Formal berechnen:

• Breite der Tür plus 8 cm
• Höhe der Tür plus 4 cm

Die Höhe für die Rohbauöffnung einer Tür wird vom fertigen Fußboden aus gemessen.

Grundsätzlich unterliegen Fenster den gleichen Regelungen hinsichtlich des Rohbaumaßes wie Türen.

Eine Rohbauöffnung bezieht sich auf die gerahmte Öffnung eines Fensters oder Tür. Allerdings haben Fenster und Türen einen Rahmen, welcher zusätzlichen Platz beansprucht. Wird ein Standard einflügeliges Fenster, mit beispielsweise 37,5 cm Breite und 50 cm Höhe aufgeführt, sind die tatsächlichen Fenstermessungen leicht geringer als diese, um das Installationssystem aufzunehmen. Der Unterschied zwischen den Rohbaumaßen und der tatsächlichen Fenstergröße variiert je nach Hersteller.

Abrenzung

• Rohbaumaß
  Als Rohbaumaß werden alle Abmessungen von Bauteilen und somit auch Bauöffnungen im Rohbauzustand bezeichnet.
  
  
• Aufbaumaß
  Vom Aufbaumaß hingegen wird besprochen, wenn beispielsweise die Wände verputzt sind. Das Rohbaumass entspricht der Summe aller Steinbreiten und -höhen sowie die Rohbau-Mauerwandstärke beziehungsweise die Fugenbreite.

Alle Baustoffe besitzen eine Rohdichte. Die Rohdichte beschreibt die Masse in Bezug auf das Volumen eines Baustoffes. Eine hohe Rohdichte ist erstrebenswert für gesundes Wohnen, da sich die bauphysikalischen Anforderungen positiv auf den Schallschutz, die Wärmespeicherung und die Druckfestigkeit auswirken. Kalksandsteine oder Mauersteine mit hohen Rohdichten bieten mehr Sicherheit in den Bereichen Schallschutz, Wärmespeicherung und Feuchtigkeitsbeständigkeit. Eine hohe Rohdichte bedeutet auch, dass diese hohe Lasten trotz geringer Wanddicke tragen können.

Im Ziegelbau gibt die Rohdichteklasse gewöhnlich das Steingewicht an. Mauersteine sind in unterschiedliche Rohdichteklassen, kurz RDK, eingeteilt. Die Rohdichteklassen reichen von 0,35 bis 2,4, wobei die Rohdichten von 0,30 kg / dm³ bis 2,5 kg / dm³ reichen. Mauersteine haben eine Dichte im Bereich von 1800 bis 2100 kg / dm³, während leichte Steinblöcke, auch als mittel dicht bezeichnet oder Leichtbeton-Hohlblöcke, weisen eine Dichte im Bereich von 650 bis 1500 kg / dm³ auf. Luftbetonblöcke oder Porenbeton-Plansteine haben sogar nur eine Dichte im Bereich von 400 bis 900 kg / dm³.

Allgemein kann man sagen, je schwerer ein Mauerstein ist, umso höher ist der Schalldämmwert, die Druckfestigkeit und die Wärmeleitfähigkeit.

Die Rohrisolierung wird verwendet, um Rohre zu umwickeln / ummanteln. Das wird gemacht, um einerseits den Wärmeverlust zu verhindern und andererseits, um sie vor dem Gefrieren bei eisigen Temperaturen zu schützen. Ein weiterer Einsatzbereich der Rohrisolierung dient der Eindämmung von Geräuschen, wie sie häufig bei Wasserrohren zu finden sind.

Diese Art der Isolierung ist in vielen verschiedenen Materialien erhältlich, einschließlich flexiblem Schaumstoff, Folienrohrisolierung, Isolierfilz, Alu-Mineralwolle und Rohrisolierband. Die Rohrisolierung ist einfach zu installieren und eignet sich am besten zum Isolieren kleiner Rohrlängen oder Abschnitte mit vielen Biegungen.

Es gibt eine Reihe von Gründen für die Isolierung von Rohrleitungen:

• Verhindert den Wärmeverlust aus den Rohren zwischen Warmwasseraufbereiter und Wasserhähnen, das spart Energie und senkt Heizkosten
• Schützt Wasserrohre im Winter vor dem Einfrieren
• Wenn Warmwasserleitungen frei liegen, schützt die Ummantelung vor Verbrennungen
• Kontrolliert die Kondensation und verhindert damit die Schimmelbildung
• Reduziert die Ausdehnung und Kontraktion von Rohren aufgrund von Temperaturänderungen und verhindert dadurch Risse oder Brüche

Genauso wichtig wie das Isolieren der Rohre selbst ist es, alle Lücken abzudichten, in denen Rohre durch Wände durchdringen. In diesen Löchern tritt ein erheblicher Wärmeverlust auf. Das Isolieren dieser Lücken ist ein kritischer Bestandteil einer erfolgreichen Rohrisolierung. Die Isolierung von Rohren insbesondere Warmwasserrohren ist sehr empfehlenswert. Isolierte Warmwasserrohre reduzieren den Wärmeverlust um bis zu 80 Prozent und damit die Energiekosten. Die Investition in Rohrisolierung hat sich somit in der Regel schnell bezahlt gemacht.

Alle Versorgungsrohre und Entsorgungsrohre in einem Haus werden normalerweise in das Mauerwerk eingebaut. Das sind Rohre, die beispielsweise Wasser oder Abwasser transportieren, aber auch Leer- oder Schutzrohre für Strom und Gas. Dazu werden die sogenannten Rohrschlitze in das Mauerwerk gefräst. Rohrschlitze müssen um einiges größer sein als das zu verlegende Rohr. Der Grund dafür ist, das die Rohre isoliert werden müssen, einerseits um den Wärmeverlust zu verringern aber auch, um die Schallübertragung zu reduzieren.

Um die benötigten Wandschlitze nicht mühsam von Hand aus stemmen zu müssen, ist es empfehlenswert, eine Art von Säge zu verwenden. Eine Mauernutfräse oder einen Trennschneider sind dafür bestens geeignet. Mithilfe dieses Werkzeugs lassen sich die Kanäle zügig und akkurat herstellen. Zum Schutz Ihrer Gesundheit ist es gut, wenn die Säge den Staub direkt absaugt, der durch das Fräsen entsteht.

Eine Mauernutfräse wird von zwei Diamanttrennblätter angetrieben und hat einen Führungsschuh, sodass die Fräse gerade geführt werden kann. Die richtige Tiefe und Breite kann an der Fräse eingestellt werden. Somit ist es einfach zwei Schlitze in die Wand zu fräsen und der übriggebliebene Mittelsteg kann einfach mit einem Hammer und Meißel entfernt werden.

Nachdem alle Rohe verlegt und isoliert wurden, müssen die Rohrschlitze professionell verputzt werden. Dazu ist es am besten Mörtel oder Spachtelmasse zu verwenden. Die Spachtelmasse sollte gemäß Herstellerangaben angerührt werden, nicht zu trocken oder nass, und wird anschließend in die Wandschlitze aufgetragen. Zu beachten ist, dass die umliegende Wand etwas angenässt werden sollte, damit der Mörtel besser an der Wand haften bleibt. Nach kurzem Antrocknen kann der Mörtel glatt gezogen werden und trocknen.

Instandhaltungsrücklagen sind Ansparungen für Reparaturen, die Wohnungs- und Hauseigentümer durchführen müssen. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Anlage nicht, wird allerdings im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) empfohlen. Ein weiterer Pluspunkt: Instandhaltungsrücklagen steigern den Verkaufswert einer Immobilie.

Wie hoch sollten Instandhaltungsrücklagen sein?

Die sinnvolle Höhe der Instandhaltungsrücklage für ein Gebäude oder eine Wohnung richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Dazu gehören:

• Standort/ Lage
• Bauzeitenalter
• Baulicher Zustand
• Ausstattung und Größe

Ebenfalls relevant sind die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers. Je beschränkter diese sind, umso wichtiger ist es, Rücklagen in ausreichender Höhe zu bilden. Ist eine Hausverwaltung vorhanden (zum Beispiel bei Eigentumswohnungen), gelten folgende Richtwerte im Sinne der ordnungsgemäßen Verwaltung:

• Baualter ab 32 Jahre: 14,92 Euro pro m² und Jahr
• Baualter ab 22 Jahre: 11,68 Euro pro m² und Jahr
• Baualter bis 22 Jahre: 9,21 Euro pro m² und Jahr

Ist im Gebäude ein Aufzug vorhanden, bedeutet dies einen Aufschlag von 1,30 Euro/ m² und Jahr.

Instandhaltungsrücklagen für Altbauten

Bei älteren Gebäuden ist davon auszugehen, dass immer mal wieder größere Modernisierungsarbeiten und Reparaturen fällig werden. Man geht davon aus, dass pro 80 Jahre Alter der 1,5-fache Wert der Baukosten für Reparaturen aufläuft. Nach der sogenannten Peters`schen Formel entfallen 65 bis 70 % der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum und 30 bis 35 % auf das Sondereigentum.

Verwendung von Instandhaltungsrücklagen

Instandhaltungsrücklagen sind zweckgebunden und dürfen nur für Instandsetzungen und Instandhaltungen verwendet werden, nicht aber für laufende Kosten wie zum Beispiel den Einkauf von Gas oder Heizöl. Soll das angesparte Geld anderweitig verwendet werden, muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

Dies gilt natürlich nicht für Instandhaltungsrücklagen, die private Hausbesitzer anlegen, um für spätere Reparaturen gerüstet zu sein. Dennoch ist es sinnvoll, sich an diese offiziellen Regelungen zu halten. Instandhaltungsrücklagen sollten auf einem extra Rücklagenkonto liegen (Pflicht bei Eigentümergemeinschaften).

Rücklauftemperaturen sowie Vorlauftemperaturen beziehen sich auf die Temperaturen des Heizungswassers in einem Heizsystem. Die Rücklauftemperatur beschreibt die Temperatur, mit dem das Heizungswasser zurück in den Heizungskessel fließt. Sie ist normalerweise deutlich geringer als die Vorlauftemperatur.

Heizungsanlagen, die wassergeführt sind, haben die Aufgabe, das Heizungswasser auf eine bestimmte, relative hohe Temperatur aufzuwärmen. Das passiert in einem Heizungskessel. Von dort strömt das heiße Wasser durch Rohre in die Heizkörper oder die Fußbodenheizung und gibt die thermische Energie frei. Während dieses Prozesses kühlt sich das Heizungswasser ab und fließt zurück in den Kessel. Dafür ist jedoch eine bestimmte Temperatur erforderlich, die sogenannte Rücklauftemperatur. In der Regel beträgt diese bei Heizkörperheizungen 15°C weniger als die Vorlauftemperatur. Die Differenz zwischen der Vor- und Rücklauftemperatur bezeichnet man als Spreizung. Sie wird in Kelvin angegeben und 15°C entspricht 15 K. Bei Flächenheizungen ist die Spreizung geringer und beträgt nur 5 K.

Die Temperatur des Rücklaufwassers ist entscheidend für die Steigerung der Effizienz einer Brennwertheizung. Das Rücklaufwasser in einer Brennwertheizung muss weitaus kühler sein als die Abgase, die bei der Verbrennung entstehen. Es kühlt die Abgase, damit das enthaltene Wasser kondensieren kann. Wenn eine Kondensation auftritt, wird Wärme abgegeben, die auf das heiße Wasser übertragen wird und dadurch wird der Brenner entlastet. Wenn die Temperaturen jedoch zu hoch sind, tritt keine Kondensation auf. Eine Brennwertheizung gewinnt Wärme aus dem Recyceln der Abgase zurück und verbraucht dadurch weniger Energie.

Die Rücklaufverschraubung befindet sich an jedem modernen Heizkörper, wo es als Drosselventil den Zufluss des Wassers bestimmt. Normalerweise ist das Ventil mit einer Kunststoffkappe abgedeckt.
Durch das Entfernen der Kappe wird die Oberseite einer Spindel sichtbar. Sie kann quadratisch oder halbmondförmig sein. Dort findet man je nach Modell eine Schlitzschraube oder einen Innensechskant, mit dem die Spindel mit einem Schraubenschlüssel gedreht werden können, um den Wasserfluss einzustellen. Wird das Ventil geöffnet, erhöht dies den Wasserdurchlauf und der Heizkörper wird schneller warm, während das Schließen das Gegenteil bewirkt.

Bei der Montage einer Rücklaufverschraubung sollten undichte Verbindungen vermieden werden. Die Kosten für ein Ventil belaufen sich zwischen 7 und 10 Euro und der Einbau kann durch einen Heizungsfachbetrieb oder in Eigenregie durchgeführt werden.