Sonderumlage

Die Sonderumlage beschreibt finanzielle Mittel, welche in einer Wohnungseigentümergemeinschaft WEG für außergewöhnliche und unvorhergesehen Kosten beschlossen werden kann. Der Verwalter der WEG trägt für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums Sorge. Dafür erhält er von den Eigentümern einerseits Zahlungen in Form von Hausgeld. Andererseits bilden die Wohnungsbesitzer Rücklagen für größerer Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung. Genügen diese finanziellen Mittel nicht für die erforderlichen Maßnahmen, kann der Verwalter von der Sonderumlage Gebrauch machen.

Hauptsächlich erfordern folgende Situationen zum Beschluss einer Sonderumlage:

• Ausgleich von vergangenen Verbindlichkeiten der WEG
• Finanzierung größerer Anschaffungen
• Instandhaltungsrücklage genügt nicht oder nur teilweise für die Finanzierung größerer Maßnahmen
• Wirtschaftsplanung erfolgte zu knapp

Eine besondere Form stellt die Liquiditätssonderumlage dar. Sie kommt zur Anwendung beim Ausfall von Hausgeldzahlungen und dem daraus resultierenden Liquiditätsengpass.

Der WEG-Verwalter darf die Sonderumlage nicht eigenmächtig beschließen. Es benötigt einen Eigentümerbeschluss durch die Wohnungseigentümer. Ist der Bedarf an finanziellen Mittel sehr kurzfristig, erfordert dies die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung der Eigentümer. Als Alternative bietet sich das Beschließen der Sonderumlage als Umlaufbeschluss an. Diese Form bedarf allerdings der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und findet daher meist nur Anwendung in kleineren und nicht zerstrittenen WEGs.

Folgende Bestandteile müssen im Sonderumlagenbeschluss enthalten sein:

• Anlass beziehungsweise Grund der Sonderumlage
• Anteil der einzelnen Wohnungseigentümer
• Höhe der Sonderumlage
• Termin für die Fälligkeit inklusive eventueller Ratenzahlungen
• Verteilungsschlüssel

Die Kalkulation der Sonderumlage ist bei Maßnahmen zur Instandhaltung, Modernisierung oder Sanierung vergleichsweise einfach. Anhand vorliegender Kostenvoranschläge kann der Verwalter die Umlage inklusive eines entsprechenden Puffers berechnen. Eine zu knappe Kalkulation benötigt einen zusätzlichen Eigentümerbeschluss, um die ursprüngliche Sonderumlage zu erhöhen.

Finanzielle Ausfälle von einem oder mehreren Eigentümer(n) sind stets bei der Berechnung zu berücksichtigen. Folglich muss die Kalkulation der Sonderumlage mit allen zahlungsfähigen Eigentümern erfolgen, damit der finanzielle Aufwand in jedem Fall gedeckt ist.