Müssen alle Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Sanierung einer Dachterrasse bezahlen?

Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem Fall beschäftigt, der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft für Ärger gesorgt hat (Urteil vom 4. Mai 2018, Az. V ZR 163/17). Im Mittelpunkt stand die Frage, inwieweit ein Wohnungseigentümer, der über eine Dachterrasse verfügt, auch für deren Instandhaltung zahlen muss. Die Dachterrasse des Klägers diente als sein Sondereigentum nicht nur als sein persönlicher Aufenthaltsort für sonnige Stunden, sondern war gleichzeitig auch die Bedachung für die darunter liegende Wohnung. Als Bauteile der Dachterrasse, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten, so stark beschädigt waren, dass eine Reparatur nötig wurde, beschloss die Eigentümerversammlung die Sanierung der Terrasse und erlegte dem Kläger die dafür entstehenden Kosten auf.

Die Eigentümergemeinschaft berief sich bei ihrer Entscheidung auf die Teilungserklärung. Danach ist der Kläger Miteigentümer für den Bereich seiner Wohnung und verfügt über ein Sondereigentum, unter das u. a. zwei Terrassen fallen. In einem weiteren Paragraphen wird außerdem festgelegt, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat.

Die Richter des 5. Senats bestätigten, dass sich nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Kläger nur entsprechend seines Miteigentumsanteils an den Instandsetzungskosten der als Gemeinschaftseigentum geltenden konstruktiven Teile der Dachterrasse hätte beteiligen müssen. Sie wiesen auch darauf hin, dass die Teilungserklärung die Dachterrasse als Sondereigentum einstuft. Das ist juristisch möglich und ähnelt der Handhabung, wie sie auch bei Balkonen üblich ist. Davon sind jedoch nur die nicht-konstruktiven Teile betroffen. Die Teilungserklärung sieht in einem weiteren Paragraphen allerdings vor, dass die konstruktiven Teile zum Gemeinschaftseigentum gehören. Daraus ergibt sich auf den ersten Blick, dass die Sanierungskosten anteilsmäßig entsprechend des jeweiligen Miteigentumsanteils unter den Eigentümern aufgeteilt werden müssten.

Im weiteren Text der Teilungserklärung wird aber von der Regelung des § 16 Abs. 2 WEG abgewichen, was nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG rechtlich zulässig ist. Die in der Teilungserklärung getroffene Formulierung, wonach „Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind“, schließt die Dachterrasse des Klägers mit allen als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum geltenden Teilen mit ein. Die beispielhafte Benennung von Balkonen und Loggien ist hier keine abschließende Aufzählung. Die Richter werteten die bei Balkonen übliche Handhabung der Lastenaufteilung so, dass sie gleichermaßen auch für den Fall der Dachterrasse gilt: Die von ihrer Nutzung ausgeschlossenen Wohnungseigentümer sollen davon befreit werden, zur Instandhaltung oder Instandsetzung aller Balkonteile verpflichtet zu sein. Die Terrasse wurde in das Hausdach eingefügt und ist deshalb als Sonderausstattung der zugehörigen Eigentumswohnung zu bewerten. Der in der Teilungserklärung enthaltenen Klausel ist nicht zu entnehmen, dass sich die Sanierungskosten auf den nicht-konstruktiven Bestandteil der Terrasse beschränken. Die Richter hatten gegen eine solche Regelung keine inhaltlichen Einwände, da das WEG den Eigentümergemeinschaften viel Spielraum dabei lässt, wie sie ihr rechtliches Verhältnis zueinander gestalten wollen.

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