Wenn Kommunen Bauland an Privatleute verkaufen: Das sollten Sie darüber wissen

In Zeiten der Wohnraumknappheit liegt vielen Kommunen daran, dass neue Wohnimmobilien gebaut werden. Um hierfür Baugrund zur Verfügung zu stellen, haben sie die Möglichkeit, diese Entwicklung mithilfe eines städtebaulichen Vertrags gem. § 11 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) positiv zu beeinflussen. Diesen städtebaulichen Verträgen können dabei unterschiedliche Ziele zugrunde liegen:

• Sie können der Durchführung oder Vorbereitung von städtebaulichen Maßnahmen dienen, bei denen der Vertragspartner die Kosten trägt. Die Gemeinde ist zwar für das gesetzlich vorgeschriebene Planfeststellungsverfahren verantwortlich, ihr Vertragspartner übernimmt hingegen die Kosten für z. B. vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung oder die Erstellung der städtebaulichen Planungen.
• Einer Gemeinde kann daran gelegen sein, die mit einer Bauleitplanung verfolgten Ziele zu fördern und zu sichern.
• Diese speziellen Verträge können auch Vereinbarungen über Kosten enthalten, die einer Gemeinde im Zusammenhang mit städtebaulichen Maßnahmen entstanden sind.
• Auch die von einer Gemeinde im Zusammenhang mit einer städtebaulichen Maßnahme stehenden Ziele oder die Installation und Nutzung z. B. von Anlagen zur Stromspeicherung oder der Wärme- und Kälteerzeugung können in einem solchen Vertrag festgehalten werden.
• Darüber hinaus geht es in ihnen oft auch um die energetischen Anforderungen, die an Gebäude gestellt werden, die im Rahmen der städtebaulichen Maßnahmen oder Planungen errichtet werden.

Wenn eine Gemeinde mit einem privaten Käufer einen städtebaulichen Vertrag schließt, tut sie dies beispielsweise, um Einheimischen den Kauf von Bauplätzen zu einem Preis zu ermöglichen, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Auch bislang von der Kommune verpachtete Parzellen in Schrebergartenkolonien können günstig den bisherigen Pächtern zum Kauf angeboten werden, damit diese dort weiterhin wohnen können; dem geht immer eine Anpassung der Bauleitplanung voraus.

Verträge dieses Typs haben jedoch auch ihre Tücken, die hier näher betrachtet werden sollen.

Die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts

Grundsätzlich ist es möglich, dass sich eine Gemeinde in einem städtebaulichen Vertrag das Recht einräumt, ein Grundstück zurückzukaufen. Welche Fristen oder Rahmenbedingungen hier noch angemessen sind, hängt vom Einzelfall ab. Das sieht auch der Bundesgerichtshof (BGH) so, der bereits mehrmals in diesem Sinne entschieden hat. Es ist z. B. möglich, dass eine Gemeinde ein Grundstück dann zurückkauft, wenn der Eigentümer sich mit ihm auf Kosten der Allgemeinheit einen Gewinn verschaffen wollte. Das wäre der Fall, wenn ein Käufer verbilligtes Bauland zum Verkehrswert weiterverkaufen würde. Hierfür muss der Vertrag jedoch ausdrücklich eine feste Frist setzen. Nach § 462 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann, wenn der Vertrag hierüber keine Angabe enthält, 30 Jahre vom Wiederkaufsrecht Gebrauch gemacht werden. Es ist aber auch jede andere Frist möglich, sofern sie im Kaufvertrag konkret genannt wird. Nach geltender Rechtsprechung muss sie aber in einem angemessenen Verhältnis zum gewährten Preisnachlass stehen. Das bedeutet: Je größer der Preisnachlass, desto länger kann die Bindung des Käufers an das Wiederkaufsrecht sein.
Wenn die Dauer des Wiederkaufsrechts zulasten des privaten Käufers unangemessen lang ausfällt, ist der Vertrag gem. § 134 BGB nichtig oder die Klausel ist gem. § 307 BGB unwirksam. Aber an dieser Stelle können private Grundstückskäufer, die mit einer Gemeinde wegen dieser Frage in Konflikt stehen, noch nicht aufatmen: Nur, weil die Ausübungsfrist unwirksam ist, ist es noch nicht der ganze Vertrag. Das Wiederkaufsrecht bleibt als solches wirksam, es kann allerdings reduziert werden.

Darf eine Gemeinde Spekulationsgewinne abschöpfen?

Der Verkauf eines städtischen Grundstücks im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags hat immer mindestens einen der bereits oben genannten Gründe. Ein Weiterverkauf eines solchen rabattierten Grundstücks zum Verkehrswert entspricht nicht den städtebaulichen Zielen, die die Gemeinde zuvor mit dem Verkauf verfolgt hatte. Das sahen auch die Richter des BGH so (Az. V ZR 306/16 vom 16. März 2018): Wenn der Vertrag seinerzeit eine Mehrerlösklausel enthalten hat, hat die Gemeinde das Recht, vom Käufer die Zahlung des erlösten Gewinns zu verlangen. Das Gericht räumte ein, dass zwar die Freiheit des Käufers durch diese Klausel eingeschränkt sei, schätze diese Benachteiligung aber nicht als unangemessen hoch ein. Dabei geht es im Wesentlichen um den Sinn dieser Klausel: Mit ihr soll erreicht werden, dass die städtebaulichen Ziele der Gemeinde tatsächlich erreicht werden, also z. B. auf einem günstiger veräußerter Bauplatz eine Wohnimmobilie errichtet wird und der Grundstückskauf nicht einem kurzfristigen Spekulationserfolg des Käufers dient.

Wichtig:

Enthält der zwischen einer Gemeinde und einem privaten Käufer geschlossene Kaufvertrag keine Verpflichtungen wie beispielsweise eine zeitnahe Bebauung, handelt es sich nicht um einen städtebaulichen Vertrag. Hier ist von einer sog. Preisnebenabrede auszugehen, die der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt (siehe §§ 305 bis 310 BGB). Wie ein Sachverhalt zu beurteilen ist, muss im Einzelfall beurteilt werden. Auch in solchen Fällen darf ein Käufer von der Gemeinde nicht mit unzumutbaren Bedingungen (z. B. der Verpflichtung, die Immobilie selbst zu bewohnen), die zu einer Nachzahlung führen, unangemessen benachteiligt werden.