Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)

Seit dem 01.12.2020 gilt das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mit dem das Gesetz aus dem Jahr 1951 grundlegend modernisiert worden ist. Das neue Gesetz soll die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften optimieren und bauliche Veränderungen erleichtern. Deswegen trägt es jetzt auch den Namen „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften – Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“; also kurz „WEMoG“. Was sich durch die Reform alles geändert hat, fassen wir für Sie an dieser Stelle kurz zusammen:

Hausverwalter erhalten mehr Kompetenzen

Hausverwalter dürfen nach dem neuen Gesetz in einem vorab von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegten Rahmen eigenverantwortlich Aufträge vergeben. Kontrolliert werden kann der Hausverwalter durch den Verwaltungsbeirat. Darauf zu achten ist, dass der Hausverwalter seiner Pflicht nachkommt, ab einem Auftragsvolumen von mehr als 3.000,00 € mindestens drei verschiedene Angebote zum jeweiligen Auftrag einholt, damit Vergleiche angestellt werden können.

Auch in der Außenwirkung werden dem Hausverwalter mehr Kompetenzen zugebilligt. Die Miteigentümer werden durch seine Geschäftstätigkeit gebunden. Auf der anderen Seite kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter auch zu jeder Zeit entlassen, sofern sie mit seinen Leistungen nicht zufrieden ist.

Qualifikation des Hausverwalters

Da dem Hausverwalter nach dem WEG mehr Entscheidungsbefugnisse eingeräumt werden, ändert sich auch das berufliche Profil der Hausverwaltung. Bei Eigentümergemeinschaften mit mehr als acht Eigentumseinheiten muss der Hausverwalter ein entsprechendes Zertifikat vorweisen. Generell benötigen Hausverwalter ab 2022 eine von der IHK ausgestellte Zertifizierung. Die bislang gültigen Regelungen, dass für die Unterhaltung einer Hausverwaltung lediglich ein Gewerbe, eine Berufshaftpflichtversicherung und ein Sachkunde-Nachweis erforderlich waren, sind damit passé.

Verwaltungsbeirat aus Mitgliedern der Wohnungseigentumsgemeinschaft

Bislang gab es regelmäßig nur drei Mitglieder aus der Wohnungseigentumsgemeinschaft, die sich zum Verwaltungsbeirat zusammenschließen konnten. Nach dem neuen WEG kann die Anzahl der teilnehmenden Mitglieder individuell festgelegt werden. Die Aufgabe als Verwaltungsbeirat ist ehrenamtlich und nur mit einer Haftung für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit verbunden. Zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirates hört mitunter die Überwachung des Hausverwalters.

Änderungen für Mieter

Das neue WEG betrifft auch Mieter. Bislang galt die Wohnfläche als Basis der Nebenkostenabrechnung. Durch die Gesetzesänderung gilt jetzt auch der individuelle Miteigentumsanteil als Maßstab für die Nebenkostenabrechnung. Darüber hinaus müssen Mieter auch die mit der Gesetzesänderung einhergehenden Modernisierungsmaßnahmen dulden.

Ausschluss und Rauswurf von Miteigentümern

Durch das neue WEG ist es auch möglich, einen Eigentümer von der Zwangsgemeinschaft der Miteigentümer auszuschließen, was auch einen „Rauswurf“ aus der eigenen Wohnung bedeuten könnte. Diese Beschränkung des im Grundrecht geschützten Eigentumsrecht gilt dann, wenn ein Miteigentümer die Rechte der anderen Eigentümer schädigt. Erforderlich für den in § 17 Abs. 2 WEG geregelten Eigentumsentzug sind mehrfach abgemahnte Verstöße gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dann kann der jeweilige Eigentümer verpflichtet werden, sein Eigentum zu veräußern.

Zu den beispielhaften Verstößen, die eine Entziehung des Eigentums rechtfertigen könnten, gehören u.a. andauernde Rückstände beim Wohngeld, Beleidigungen anderer Eigentümer und dem Verwalter oder stetige Missachtungen der Hausordnung. Die Eigentümergemeinschaft beschließt in derartigen Fällen nach den neuen Regelungen mit mehr als 50 % der Stimmen des Objekts; also mit qualifizierter Mehrheit. Der Hausverwalter kann nach Beschluss auf einen Verkauf des Eigentums drängen. Erfolgt hierauf keine Reaktion, können Zwangsvollstreckungsmaßnahmen die Folge sein.

Modernisierungen werden erleichtert

Bislang konnte ein einzelner Miteigentümer durch seine Gegenstimme verhindern, dass Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Durch das neue WEG reicht jetzt ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung aus, um Modernisierungen durchzusetzen. Miteigentümer mit Gegenstimme müssen sich jedoch nicht an den Modernisierungskosten beteiligen. Die Änderung im WEG ist erfolgt, um Modernisierungsstaus entgegen zu wirken.

Kosten für bauliche Veränderungen verteilen sich mit zwei Ausnahmen auf die zustimmenden Eigentümer: Nur wenn sich die Baumaßnahme innerhalb von zehn Jahren amortisiert oder die Versammlung eine Maßnahme zu verhältnismäßigen Kosten mit 2/3-Mehrheit und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschließt, dann werden die Kosten auf alle Miteigentümer verteilt.

Neu ist auch, dass jeder Eigentümer – jedoch auf eigene Kosten - zur Verbesserung der Barrierefreiheit, dem Einbruchschutz, der E-Mobilität oder einem schnellen Internet-Zugang bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen kann.

Neue Beschlussfähigkeitsregeln für Eigentümerversammlungen

Hat ein Miteigentümer eine Versammlung verlassen oder versäumt, wurden in der Vergangenheit Beschlüsse aus diesen Gründen verhindert. Das neue WEG sieht vor, dass Eigentümerversammlungen immer beschlussfähig sein sollen. Die Ladung zur Versammlung muss jetzt nicht mehr zwei Wochen vorher, sondern drei Wochen vorher erfolgen. Dadurch soll jeder Eigentümer die Gelegenheit erhalten, sich rechtzeitig auf den Termin der Versammlung vorzubereiten. Virtuelle Beteiligungen sind ausdrücklich erlaubt. In der Einladung vorgegebene Entscheidungen können mehrheitlich beschlossen werden.

Änderungen in den Sondernutzungsrechten

Im Grundbuch eingetragene Nutzungsrechte für Gärten, Terrassen oder Parkplätze können nur dann angegriffen werden, wenn alle anderen Möglichkeiten nachweislich erfolglos geblieben sind.  Unterschieden wird zwischen Eigentumsrechten und Nutzungsrechten. Dem Sondereigentum wird nach wie vor eine stärkere Position eingeräumt als dem Sondernutzungsrecht. Durch die Neuregelungen des WEG umfasst das bislang nur an Gebäuden geltende Sondereigentum jetzt auch Gärten, Parkplätze und Terrassen.

Der neue § 15 WEG schreibt vor, dass ein Teil des Gemeinschaftseigentums nur durch Vereinbarung aller Eigentümer einem einzelnen Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung überlassen werden kann und darf.

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