5 Tipps für den Verkauf von Immobilien

Der Verkauf einer Immobilie ist ein großer Schritt. Wurde in der Immobilie selbst gelebt, sind zudem Gefühle und Nostalgie mit der Veräußerung verbunden. Um Immobilien möglichst sicher und gewinnmaximierend verkaufen zu können, gibt es einiges zu beachten. Wir geben fünf Hinweise mit an die Hand.

Wert der Immobilie bestimmen

Um die Immobilie verkaufen zu können, sollte zunächst der Wert der Immobilie bestimmt werden. Dies ist in zweierlei Hinsicht wichtig. Zum einen hilft eine Wertbestimmung dabei, die Immobilie nicht unter ihrem Wert zu verkaufen. Zum anderen ist eine Bestimmung des Wertes relevant, um Wucherpreise zu vermeiden. Sind die Preise zu hoch angesetzt, kaufen potenzielle Interessenten die Immobilie nicht. Je länger die Immobilie nicht verkauft wird, desto höher sind die dadurch entstehenden Verluste.

Der Wert einer Immobilie ist von der Region abhängig. Quadratmeterpreise, Grundstücksflächenpreise und generelle Preisdurchschnitte in der unmittelbaren Umgebung geben Auskunft. Auch der Standard des Gebäudes wirkt sich auf den Wert aus. Ist es Smart Home fähig, entspricht die Dämmung der eines Energieeffizienzhauses? Der tatsächliche Wert der Immobilie setzt sich aus vielen kleinen Komponenten zusammen. Garantiert ist nicht, dass das Grundstück zu dem Wert veräußert wird. Er bildet jedoch die Verhandlungsbasis.

Da die Wertermittlung für Immobilien sehr zeitintensiv, anspruchsvoll und komplex ist, bietet sich ein Gutachten bei potenziell wertigen Immobilien an. Dieses ist zwar teuer, kann jedoch zu einem höheren Veräußerungsgewinn führen. Für Käufer, die Immobilien als Investitionsobjekt kaufen, suggeriert ein solches Gutachten zudem Sicherheit.

Immobilienverkauf in Eigenregie oder mit Makler

Nicht nur die Wertermittlung einer Immobilie kann langwierig sein, sondern auch der Verkauf. Soll eine Immobilie veräußert werden, stellt sich die Frage, wer die Verkaufsgespräche führt, die Besichtigungen durchführt und als Ansprechpartner für Fragen rund um die Immobilie bereitsteht. Das kann bei hoher Nachfrage zu einem Fulltime-Job werden. Geld kann in einen Makler investiert werden. Dieser wird in der Regel mit einer fest definierten Verkaufsprovision vergütet. Bedeutet konkret: Verkauft der Makler die Immobilie, erhält er einen Anteil am Verkaufserlös. Diese Kosten lassen sich einsparen. Fraglich ist jedoch, wie lohnenswert es ist, an Maklern zu sparen. Sie können höhere Verkaufspreise durchsetzen, weisen ein gutes Netzwerk auf, können Verkäufe schneller in die Wege leiten und sind eine hohe Zeitersparnis.

Mit dem Verkauf verbundene Kosten für den Verkäufer

Der Kauf einer Immobilie soll dem Verkäufer Liquidität generieren. An anfallende Kosten denken Verkäufer häufig nicht. Mit den nachfolgend aufgeführten Ausgaben sollen Verkäufer von Immobilien jedoch rechnen:

• Energieausweis
  Beim Immobilienverkauf muss dem Käufer ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden, sofern es sich nicht ausschließlich um den Verkauf eines unbebauten Grundstücks handelt. Die damit verbunden Kosten belaufen sich je nach Baujahr und Gebäudeart zwischen 50 und 500 €.
  
  
• Grundbuchauszug
  Ein Grundbuchauszug gilt als Eigentumsnachweis, beinhaltet aber auch weitere wichtige Informationen für den Kaufinteressenten. Insbesondere Nießbrauchrechte, Grundpfandrechte oder Belastungen sollten dem Käufer im Vorfeld bekannt gemacht werden. Ein beglaubigter Grundbuchauszug kostet ca. 20 €. Siehe auch "Bedeutung des Grundbuchs im Immobilienrecht"
  
  
• Wertermittlung
  Insbesondere bei eigenhändigem Verkauf sollte ein unabhängiges Wertgutachten vorgelegt werden können. Die Kosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Abgerechnet wird in den meisten Fällen auf Grundlage der HOAI. Die Kosten variieren dabei je nach Aufwand bei einem Verkehrswert von
  • 100.000 zwischen    543 und    910 €.
  • 150.000 zwischen    725 und 1.203 €.
  • 200.000 zwischen    860 und 1.432 €.
  • 300.000 zwischen 1.071 und 1.779 €.
  • 500.000 zwischen 1.318 und 2.198 €.
  • 750.000 zwischen 1.563 und 2.610 €.
    
    

• Maklerprovision
  Nach dem seit 23.12. 2020 bundesweit geltenden Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen sich Käufer und Verkäufer die Courtage hälftig teilen. Die Maklerprovision liegt zwischen 5,95 % und 7,14 % des Verkaufspreises. Siehe auch "Was Sie über die Courtage wissen sollten".
  
  
• Steuern für den Verkäufer
  Sofern der Hausverkauf aus einem Betriebsvermögen erfolgt, innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien verkauft werden oder die Immobilie nicht hauptsächlich selbst genutzt wurde, können Steuern anfallen. Wird die Immobilie aus dem Privatvermögen verkauft und zuvor mindestens 12 Monate selbst bewohnt, sind keine Steuern fällig. Steuern entfallen auch wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.
  
  
• Löschung der Grundschuld
  Käufer erwerben eine Immobilie ohne eine finanzielle Altlast. Sofern das Verkaufsobjekt noch mit Schulden belastet ist, muss die Löschung der Grundschuld erfolgen. Verkäufer beantragen die Löschungsbewilligung bei der Bank und legen diese dem Notar vor, der dann beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt einreicht. Während die Bank keine Gebühren für eine Löschungsbewilligung verlangen darf, fallen beim Notar und Grundbuchamt Kosten von ca. 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld an.
  
  
• Notarkosten
  Die Kosten für den notariellen Kaufvertrag trägt in der Regel der Käufer zu hundert Prozent.

Wohnabsicherung trotz Verkauf

Immobilien müssen nicht vollständig verkauft werden. Für eine Absicherung im Alter empfiehlt sich ein Teilverkauf der Immobilie. Wie sieht diese aus? Der Verkäufer würde noch immer 75 Prozent der Immobilie halten, während der Käufer 25 Prozent besitzt. In diesem Zuge fällt ein Nutzungsentgelt beim Teilverkauf an. Übrigens:  Nicht nur Häuser lassen sich teilverkaufen, sondern auch Wohnungen.

Immobilie vermarkten

Um eine Immobilie gewinnbringend verkaufen zu können, muss es Interessenten geben. Ohne Werbung bekommen potenzielle Käufer nicht mit, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Dank des Internets gibt es mittlerweile eine Vielzahl von Mitteln und Wegen, die eigene Immobilie zu bewerben. Führende Immobilienvergleichsseiten, Social Media, die eigene Webseite oder auf dem Internetauftritt des Maklerunternehmens lässt sich die Immobilie verkaufen. Regionale Zeitungen und Anbieter können ebenfalls auf den Verkauf aufmerksam gemacht werden. In dörflichen Regionen kann sogar das Schwarze Brett im Supermarkt eine Vermarktungsfläche bieten. Kreativität ist hier zielführend.