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Tilgungsmodalitäten beim Bau- und Immobilienkredit

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, muss sich über die Tilgungskonditionen Gedanken machen. Da ein Kredit auf unterschiedliche Weisen getilgt werden kann, sollten Immobilienkäufer oder Bauherrn die gewünschten mit den Kreditanbietern über die unterschiedlichen Möglichkeiten der Tilgung sprechen und die Vereinbarungen in den Kreditvertrag aufnehmen. Im Rahmen der Kreditverhandlungen lassen sich für verschiedenartige Situationen klare Regeln bestimmen. Welche Tilgungsmodalitäten es gibt und welche Rolle diese bei einem Immobilienkredit spielen, erläutert dieser Artikel.

Tilgungsmodalitäten in den Kreditvertrag aufnehmen

Tilgungsmodalitäten beim BaukreditVergleichsportale, wie zum Beispiel das Kreditvergleichsportal FINANZCHECK.de bieten vielfältige Hauskauf- und Immobilienkredite an. Verglichen werden dabei nicht allein die Konditionen in puncto Effektivzins und Laufzeit, sondern auch die verschiedenen Möglichkeiten der Kredittilgung. Kreditnehmer sind gut beraten, wenn Sie einen konkreten Tilgungsplan erstellen. In diesem ist festgehalten, wie die Rückzahlung zu erfolgen hat und unter welchen Bedingungen auch Sondertilgungen möglich sind. Dabei sollte immer eine
optimale Balance aus Tilgung und Zinszahlung angestrebt werden.

Um entscheiden zu können, welche Optionen sich am besten eignen, müssen Kunden zunächst die verschiedenen Möglichkeiten kennen: In den meisten Fällen erfolgt die Kredittilgung über die sogenannten Tilgungsraten, die den Zins und Tilgungsanteil während der Laufzeit in gleichbleibenden Raten beinhalten. Weitere Optionen sind jedoch auch Kredite, bei denen die Tilgung zum Laufzeitende vollzogen wird und Darlehen mit unregelmäßiger Tilgungsrate.Ferner besteht die Möglichkeit Sondertilgungen oder bei Bedarf Tilgungspausen zu vereinbaren. Je konkreter die vereinbarten Regeln festgeschrieben werden, desto transparenter ist der Kreditvertrag und umso besser können beide Vertragsparteien planen.

Anfangstilgung

Mit Anfangstilgung ist der Tilgungsanteil gemeint, der im ersten Jahr nach der Kreditaufnahme anfällt. Dieser ist speziell zu berücksichtigen, da er der einzige Tilgungsanteil ist, der konkret vertraglich vereinbart wird. Die späteren Tilgungsanteile steigen immer kontinuierlich, da bei einem Annuitätendarlehen der Zinsanteil im Laufe der Zeit kontinuierlich abnimmt.

Eine Anfangstilgung spielt vor allem bei Baudarlehen eine wichtige Rolle. Sie unterscheidet sich deutlich von anderen Kreditvarianten wie einem endfälligen Darlehen. Bei Letzterem wird keine Tilgung vereinbart, sondern am Ende der Kreditlaufzeit wird der konkrete Darlehensbetrag fällig. Abhängig vom jeweiligen Projekt bieten sich unterschiedliche Kreditarten an, wobei ein Baukredit in den meisten Fällen ein Tilgungsdarlehen ist.

Sondertilgung

Sondertilgungen werden zusätzlich zur monatlichen Kreditrate gezahlt. Diese können zum Beispiel dann vorgenommen werden, wenn der Kreditnehmer unerwartet über zusätzliche Geldeinnahmen verfügt. Mit jeder Sonderzahlung sparen Kreditnehmer Zinsen und/ oder verkürzen die Kreditlaufzeit. Da für die Banken Sondertilgungen eher von Nachteil sind, muss diese Option zwingend im Kreditvertrag vereinbart werden. Da Kreditinstitute durch die außerplanmäßigen Tilgungsraten weniger Zinsen einnehmen, werden gern Zinsaufschläge vorgenommen. Daher lohnt es sich, einen umfassenden Anbietervergleich durchzuführen, um einen Vertragspartner zu finden, bei dem Sondertilgungen einmal oder mehrmals im Jahr kostenlos möglich sind.

Tilgungspausen

Gelegentlich kommt es zu finanziellen Engpässen, die es erschweren, eine Kreditrate zurückzuzahlen. Da ist es praktisch, wenn im Kreditvertrag eine sogenannte Tilgungspause vereinbart wurde. Hierdurch haben Kreditnehmer die Möglichkeit, für einen festgelegten Zeitraum (üblicherweise einen Monat im Jahr) auf eine Tilgung zu verzichten und lediglich die anfallenden Kreditzinsen zu bezahlen. Üblicherweise sind solche Tilgungspausen kostenlos, sie strecken jedoch die Tilgung, wodurch sich die Laufzeit des Kredits verlängert. Dies bedeutet wiederum, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist höher ist und dann nach den Konditionen verzinst werden müssen, die zu dem jeweiligen Zeitpunkt gelten. Tilgungspausen können also zu höheren Kosten führen und sollten daher nur im Notfall in Betracht gezogen werden.

Zinsbindung

Die Zinsbindung, auch Zinsbindungsfrist genannt, meint jenen Zeitraum, in dem der Kreditzins beim Immobilienkredit unveränderlich festgeschrieben ist, selbst wenn sich die Zinsen am Markt ändern sollten. Die Zinsbindungsfrist gibt insbesondere Kreditnehmern eine Planungssicherheit. Die Dauer der Zinsbindung kann individuell vereinbart werden und sollte konkret im Kreditvertrag genannt werden. Welche Zinsgarantie sich anbietet, hängt vom individuellen Fall ab. Wenn zu erwarten ist, dass die Zinsen am Markt bald ansteigen, lohnt es sich für Kreditnehmer, eine lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren. Sie profitieren dann möglichst lange von den vereinbarten günstigen Zinsen. Wird jedoch eine Zinssenkung erwartet, sollten sich Kreditnehmer nur kurzfristig an die Zinskonditionen binden, um frühestmöglich Nutznießer von den gesunkenen Zinsen zu sein.

Sonderfall: unregelmäßige Tilgung

Für Bau- und Immobilienkredite eher ungewöhnlich sind Tilgungsmodalitäten mit flexibler Rückzahlung. Hier erfolgt die Tilgung in ungleichmäßigen Abständen. Die meisten Verbraucher kennen diese Konditionen aus ihrem Kontokorrentkredit.

Fazit:

Es gibt unterschiedliche Arten von Tilgungen, die Kreditnehmer bei einem Hauskauf-Kredit nutzen können. Welche davon geeignet sind, hängt vom individuellen Fall und der persönlichen finanziellen Situation ab. Es ist sinnvoll, möglichst viele unterschiedliche Tilgungsmodalitäten im Kreditvertrag festzuhalten. So ist von Anfang an geklärt, ob beispielsweise Sondertilgungen möglich sind und ob bei einer Tilgungspause Kosten entstehen oder nicht. Je genauer die Tilgungsmodalitäten im Kreditvertrag geregelt sind, desto größer ist die Planungssicherheit für beide Parteien.

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