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Diese Steuern fallen beim Hausbau an

Es ist bekannt, dass beim Bau eines Hauses sehr viel zu beachten ist, auch viele rechtliche und wirtschaftliche Aspekte. Zu ihnen gehören auch die mit dem Bau und dem Besitz eines Hauses zusammenhängenden Steuern. Die beim Hausbau anfallenden Mehrwertsteuern wundern einen Bauherren nicht,  da sie für jedes Wirtschaftsgut fällig wird. Spätestens beim Grundstückskauf wird dann die Grunderwerbsteuer erhoben. Aber dass man als Immobilienbesitzer auch regelmäßig eine Grundsteuer zu entrichten hat, erfahren viele erst mit der Zustellung des ersten Steuerbescheids. Damit wären schon die wesentlichen Unterschiede zwischen diesen beiden Steuerarten genannt: Die Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an, die Grundsteuer jedoch muss jeweils quartalsweise entrichtet werden.

Die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer setzt den Erwerb eines inländischen Grundstückes mit dem dazugehörigen Wechsel des Eigentümers voraus. Diese Voraussetzungen sind auf jeden Fall erfüllt, wenn Sie eine Immobilie erwerben, die nicht auf einem Erbpachtgrundstück steht. Der notarielle Kaufvertrag ist im Prinzip der klassische in § 1 Abs. 1 des Grunderwerbssteuergesetz ( GrESTG) erwähnte Erwerbsvorgang.

Wollen Sie beispielsweise ein unbebautes Grundstück für den Bau eines Eigenheims erwerben, beträgt die zu entrichtende Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % des Grundstückskaufpreises. Der Steuersatz ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Der Grunderwerbsteuer-Bescheid wird unmittelbar nach Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages zugestellt. Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Zustellung des Bescheids fällig. In diesem Zusammenhang stellen Bauherren die folgende Frage:

Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen, wenn ich gleichzeitig die Errichtung eines Einfamilienhauses in Auftrag geben will?

Schließen Sie getrennte Verträge ab! Erwerben Sie also nicht, wie es bei einem Vertrag mit einem Bauträger regelmäßig üblich ist, Grundstück und Haus in einem einheitlichen Vertragswerk. Selbst wenn das Grundstück noch nicht bebaut ist, aber der Bauträger sich verpflichtet hat, den Hausbau zu realisieren, geht der Fiskus vom Kauf eines bebauten Grundstücks aus. Die Grunderwerbsteuer berechnet sich dann nach der Höhe des gesamten Kaufpreises inklusive der Kosten für den Bau des Hauses. Es ist daher anzuraten, zunächst das Grundstück zu erwerben und hierauf die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dann erst sollten Sie sich als Bauherr um einen Werkunternehmer kümmern, der das Haus errichtet. Dieser sollte zudem keinerlei Beziehungen zum Grundstücksverkäufer unterhalten. Anderenfalls geht der Gesetzgeber von Koppelverträgen aus, woraufhin die Grunderwerbsteuer im größeren Umfang fällig werden würde.

 

Die Grundsteuer

Ein wenig komplizierter sieht es schon bei der Grundsteuer aus. Zu Anfang des Jahres erhalten Sie als Grundstückseigentümer den Grundsteuerbescheid. Dieser weist die von Ihnen vierteljährlich zu entrichtende Grundsteuer aus. Die Höhe der Grundsteuer errechnet sich nach dem Einheitswert des von Ihnen gekauften Grundstücks. Der Berechnung der zu entrichtenden Grundsteuer liegt wiederum der sog. Grundsteuermessbescheid zugrunde. Der Einheitswert Ihres Grundstücks ist im Prinzip ein Ersatzwirtschaftswert, der wesentlich niedriger ausfällt als der eigentliche Verkehrswert. Nach dem Grundsteuergesetz (GrStG) betragen die Steuermesszahlen regelmäßig zwischen 2,6 % und 3,5 %. Der Einheitswert einerseits und die jeweilige Steuermesszahl andererseits markieren die Eckpunkte der Berechnung der Höhe des Grundsteuermessbetrages. Was dann folgt, ist der sog. Hebesatz der Kommunen. Die Höhe des Grundsteuerbetrages errechnet sich damit wie folgt:  

(Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag)  multipliziert mit dem  gemeindlichen Hebesatz  ergibt den   Grundsteuerbetrag.

Auf Grund der Tatsache, dass die Kommunen die Hebesätze eigenständig bestimmen, schwankt die Höhe der Grundsteuer von Kommune zu Kommune mitunter beträchtlich. Im Übrigen wird die Grundsteuer gem. § 28 GrStG jeweils zum 15.2., 15.5., 15.8. sowie zum 15.11 eines jeden Jahres fällig. Da der Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer immer der 1. Januar eines Jahres ist, sind die Eigentumsverhältnisse an diesem Tag maßgeblich. Deshalb muss die volle Grundsteuer auch dann bezahlt werden, wenn das Grundstück im Laufe des Jahres verkauft wird.

 

Umsatzsteuer/ Mehrwertsteuer

Ihr Immobilienerwerb ist gem. § 4 Nr. 9 Umsatzsteuergesetz (UStG) umsatzsteuerfrei. Dies jedenfalls solange, wie es unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt.
Die Bauleistungen unterliegen jedoch der Umsatzsteuer, Bauunternehmer und Handwerker geben in der Regel aber die Baukosten ohnehin immer inklusive der Umsatzsteuer/ Mehrwertsteuer an.

 

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Bei einem Eigentumsübergang eines Grundstücks im Rahmen einer Erbschaft oder über eine Schenkung unter Lebenden tritt das Grunderwerbssteuergesetz zurück. Die steuerliche Inanspruchnahme erfolgt dann ausschließlich über das ErbStG.

 

Das Haus als Steuersparmodell

Sie werden jetzt sicherlich die Frage stellen, inwieweit Sie nicht nur Steuern zahlen müssen, sondern Ihr Haus bzw. die Baukosten hierfür von der Steuer absetzen können. Wenn Sie Ihr Haus ausschließlich selbst nutzen wollen, sind die entstehenden Baukosten grundsätzlich nicht absetzbar. Sind Sie allerdings bereits Eigentümer eines Haues, welches Sie sanieren müssen, um zum Beispiel die Vorgaben die Energieeinsparverordnung zu erfüllen, dann gilt etwas anderes: Hier können Sie nämlich die hierfür aufzuwendenden Kosten grundsätzlich steuerlich als Belastung geltend machen. Dabei müssen Sie folgenden Hinweis strikt beachten: Lassen Sie sich Handwerksrechnungen ausstellen, aus denen der Sitz und die Rechtsform des Unternehmens hervorgehen und die mit einer Steuernummer versehen sind! Achten Sie zudem unbedingt darauf, dass in den jeweiligen Rechnungen die Lohn- und Materialkosten aufgeteilt sind. Letztlich muss die Mehrwertsteuer richtig ausgewiesen sein, und zwar am besten auch bezogen auf die jeweiligen Anteile an Lohn- sowie Materialkosten. Wenn Sie Ihr Haus vermieten, dann können Sie zugleich die aufgewendeten Kosten für Zinsen, für Investitionen sowie Kosten für Reparaturen und Hausverwaltungskosten steuerlich absetzen.

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