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Schadensersatzansprüche am Bau – Entstehung und Durchsetzung

Beim Bau von Eigenheimen klappt nur selten alles reibungslos. Der Bauherren-Schutzbund e. V. stellte in einer 2019 veröffentlichten Studie fest, dass pro Ein- oder Zweifamilienhaus mit durchschnittlich 20 Baumängeln gerechnet werden muss. Im Zuge der Bauabnahme kamen neun weitere hinzu. Die traurige „Hitliste“ führten Mängel am Innenputz oder Estrich, eine fehlerhafte Abdichtung der Gebäudehülle im erdberührenden Bereich sowie Risse in der Fassade oder im Wärmedämmverbundsystem an. Viele Baumängel sind jedoch nicht auf den ersten Blick zu erkennen und machen sich erst nach etlichen Jahren durch Bauschäden bemerkbar. Bauherren haben allerdings während der Gewährleistungsfrist einen Anspruch auf Schadensersatz, Mängelbeseitigung oder Minderung. Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die je nach Art des Bauvertrags zwischen zwei und fünf Jahren beträgt.

Das sollten Bauherren über Gewährleistung und Baumängel wissen

Die Mehrheit der Baumängel, die auf Baupfusch basieren, geht auf fahrlässiges Arbeiten der am Hausbau Beteiligten - also Handwerker, Architekten und Bauträger – zurück. Baumängel, die mit Baupfusch nichts zu tun haben, haben andere Gründe als die o. g. Fahrlässigkeit.

Die rechtliche Beurteilung von Baumängeln hängt davon ab, auf welcher Rechtsgrundläge die Bauverträge geschlossen wurden:

  • Bauvertrag nach BGB
    Sofern ein Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als Werkvertrag abgeschlossen wurde, wird § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB herangezogen. Danach ist von der Sachmangelfreiheit eines Gebäudes auszugehen, wenn dieses die vereinbarte Beschaffenheit hat. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei einem BGB-Bauvertrag fünf Jahre.

  • Bauvertrag nach VOB
    Handelt es sich um einen Bauvertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), gilt das Haus erst dann als mängelfrei, wenn es sowohl die vereinbarte Beschaffenheit aufweist als auch den anerkannten Regeln der Technik entspricht (§ 13 Abs. 1 Satz 2 VOB/B). VOB-Bauverträge sehen bei einem privaten Eigenheimbau eine Gewährleistungsdauer von vier Jahren vor.
    Außerhalb der Standard-Gewährleistungsfristen verjähren Baumängel nach 30 Jahren, wenn die Baufirma von einem Mangel weiß, diesen dem Auftraggeber jedoch verschwiegen hat. In solchen Fällen trägt allerdings der Bauherr die Beweislast.

Bauschäden sind von Bagatellschäden abzugrenzen. Da diese nur geringfügig vom vereinbarten Zustand abweichen und nicht die Gebrauchsfähigkeit des Hauses beeinträchtigen, müssen sie in der Regel vom Bauherrn hingenommen werden.

Baumangel entdeckt? So sollten Bauherren vorgehen

Bauherren sollten sich schriftlich an das Bauunternehmen wenden, indem sie den Baumangel klar benennen und dessen Beseitigung fordern. Es ist hier nicht ihre Aufgabe, die Ursache des Baumangels darzustellen oder zu erläutern, wie der Mangel zu beseitigen ist. Dies ist die Aufgabe des Unternehmens.

Mit der sog. Baumängelrüge weist der Bauherr schriftlich auf Baumängel hin, die so gravierend sind, dass keine Abnahme des Bauwerks erfolgen kann. Sie ist an einige formale Vorgaben gebunden: Eine Baumängelrüge muss das Tagesdatum, Name und Adresse des Bauherrn sowie die Anschrift des Bauobjekts beinhalten. Außerdem muss sie den Baumangel symptomatisch (z. B. die Feuchtigkeit in der Wand) genau beschreiben. Der Bauherr muss außerdem eine realistische Frist setzen, innerhalb der der Mangel behoben worden sein soll. Sollte das Bauunternehmen die Schadensbeseitigung ablehnen oder die gesetzte Frist verstreichen lassen, kann der Bauherr – sofern die Rechnung noch nicht vollständig bezahlt wurde – von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und einen Teil des Honorars nicht begleichen.
Siehe auch: hausbauberater.de/baumangel-maengelruege

Sollte es danach nicht zu einer Einigung mit der Baufirma kommen, bleiben dem Bauherrn die Möglichkeiten der Klage oder der außergerichtlichen Mediation. Am Ende des Verfahrens klärt sich, ob einem Bauherrn Schadensersatz und wenn ja, in welcher Höhe, zusteht.

Sofern dem Bauherrn Schadensersatz zugesprochen wird, kann er auch die Kosten für ein Gutachten, das die Ursache und den Umfang des Schadens feststellt, geltend machen. Die Gutachterkosten werden hier als Mangelfolgeschaden bezeichnet (s. Urteile des Bundesgerichtshofs  VII ZR 392 / 00 und VII ZR 338/01).
Siehe auch: https://www.hausbauberater.de/maengelbeseitigungskosten

Exkurs: Die Rechtssituation beim "fiktiven Schadensersatz"

Beim fiktiven Schadensersatz handelt es sich um die voraussichtlichen Kosten für eine erforderliche Mängelbeseitigung, unabhängig davon, ob die Mängel tatsächlich beseitigt werden. Noch bis Anfang 2018 galt es als unstrittig, dass der Schadensersatzanspruch wegen Baumängeln anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten festgestellt werden kann. Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) sprach im Februar 2018 allerdings ein überraschendes Urteil: Danach soll es nicht mehr möglich sein, den Schadensersatz auf der Grundlage der voraussichtlichen, jedoch (noch) nicht entstandenen Mängelbeseitigungskosten zu bemessen (Az. VII ZR 46/17). Dieses Urteil stand im Gegensatz zur bislang praktizierten Rechtsprechung des Senats, außerdem gingen diejenigen Senate, die für Fälle aus dem Kaufrecht zuständig sind, weiterhin von diesem Rechtskonstrukt aus.

Doch der VII. Zivilsenat begründete seine abweichende Haltung mit den Besonderheiten des Werkvertragsrechts und schätzte das Kaufvertragsrecht in dieser Hinsicht als irrelevant ein. Damit befinden sich die Richter nicht nur gegenüber den eigenen BGH-Kollegen der anderen Senate, sondern auch gegenüber der juristischen Literatur und der Instanzenrechtsprechung im Widerspruch.

Der juristische Konflikt entzündete sich an einem vor dem V. Zivilsenat verhandelten Fall, in dem es um den Kauf einer mangelhaften Eigentumswohnung ging. In diesem Zusammenhang gelang es den Richtern der beiden Senate zwar, eine fallbezogene Lösung zu finden, für Bauherren sind derartige Konflikte innerhalb des BGH jedoch keine gute Nachricht und tragen wohl eher zur Verunsicherung bei.

Weitere Informationen zum Thema Gewährleistung und Mängel bei Bauplanung und Hausbau finden Sie hier:
https://www.hausbauberater.de/bauwissen/gewaehrleistung-maengel-ansprueche

 

Hinweis:
Wir bieten keine Rechtsberatung und können auf Grund standesrechtlicher Bestimmungen keine rechtsberatenden Auskünfte geben. Unser Beitrag dient lediglich der Information. Da dieser Text mit der Unterstützung eines Juristen verfasst wurde, spiegelt er den derzeitigen Stand der deutschen Rechtsprechung wider. Eine Gewähr und Haftung für die Richtigkeit aller Angaben wird jedoch nicht übernommen.

Bitte kontaktieren Sie für juristische Fragen immer einen zugelassenen Rechtsanwalt Ihrer Wahl, zum Beispiel hier:

 

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