Sachmängelhaftung des Verkäufers beim Verkauf einer Luxusimmobilie mit Mängeln?

Das hatte sich der Kläger in diesem Verfahren sicher anders vorgestellt: Er hatte einen 300 Jahre alten Bauernhof, der im Inserat als „Luxusimmobilie“ und „saniert nach neuestem Stand der Technik“ beschrieben wurde, sowie zwei 50 bzw. 70 Jahre alte Anbauten gekauft. Schon ein halbes Jahr nach dem Kauf bemerkte der Käufer im Zuge von Umbauarbeiten, dass sich sowohl im Wohngebäude als auch in den Anbauten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden befanden. Diese Einschätzung wurde von einem von ihm beauftragten Gutachter bestätigt, der diesen Zustand auf fehlende oder unzureichende Horizontalsperren zurückführte. Der Käufer verlangte vom Verkäufer daraufhin die Erstattung der Instandsetzungskosten von fast 80.000 Euro, was dieser ablehnte. Er berief sich dabei auf den im Kaufvertrag festgehaltenen Haftungsausschluss.

Es ist gerade bei einem Immobiliengeschäft, bei dem es so gut wie immer um größere Summen geht, völlig klar, dass die Vertragspartner sorgfältig handeln sollten. Die meisten wissen, dass nur das als vereinbart gilt, was tatsächlich im Vertrag steht. Dazu gehört auch der Haftungsausschluss des Verkäufers. Aber hier kann es schwierig werden, wenn dieser möglicherweise seine Hinweispflichten verletzt hat.

So beurteilte der BGH die Rechtslage

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in seinem Urteil fest (Az. V ZR 274/16 vom 09.02.2018), dass grundsätzlich immer dann, wenn eine Immobilie nicht über die Eigenschaften verfügt, die man als Käufer von ihr erwarten kann, ein Sachmangel vorliegt. Dafür muss der Sachmangel nicht explizit im Kaufvertrag erwähnt werden. In der Regel haftet der Verkäufer jedoch nicht, wenn im Kaufvertrag ein allgemeiner Haftungsausschluss aufgenommen wurde, so wie es hier der Fall war. Dieser Haftungsausschluss muss aber so ausgelegt werden, dass er nicht das Fehlen einer im Vertrag konkret genannten oder stillschweigend vereinbarten Beschaffenheit umfasst.

Die positive Beschreibung des Anwesens im Inserat spielt für die rechtliche Beurteilung keine Rolle, da sie nicht zum Bestandteil des Vertragstextes wurde.

Gerade Immobilienkäufern kann deshalb nur geraten werden, auf einer möglichst umfassenden Beschreibung der Immobilie und deren Mängel im Kaufvertrag zu bestehen, um sich vor solchen Erfahrungen zu schützen, wie sie der Kläger in diesem Fall gemacht hat.

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