Privates Baurecht - Definition und rechtliche Normen

Die rechtlichen Grundlagen des privaten Baurechts unterscheiden grundsätzlich zwischen zwei Funktionen:

1. privater Auftraggeber und Auftragnehmer (Planung, Bauausführung)

Das Rechtsverhältnis zwischen einem privaten Auftraggeber und den Personen, die sich mit der Planung und Bauausführung befassen, basiert in aller Regel auf einem Werkvertrag gem. §§ 631 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Im Allgemeinen wird auch über einen Architektenvertrag gesprochen. Zahlreiche dieser Werkverträge werden jedoch durch die zusätzliche Verwendung der Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), Teil B oder C, ergänzt. Auch wenn sie ein Instrument aus dem Bereich der öffentlichen Verwaltung sind, dienen ihre Regelungen als Ergänzung zu den sehr allgemeinen Vorgaben des BGB und werden im privaten Baurecht wie Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) behandelt.

Da die VOB im Gegensatz zum BGB nicht den Status einer Rechtsnorm hat, ist sie beim Abschluss eines Bauvertrags nicht automatisch gültig. Aus diesem Grund muss die VOB ausdrücklich im Vertragstext erwähnt und vereinbart werden. Einem Auftraggeber, der nicht über ausreichende Baufachliche Kenntnisse verfügt, ist die VOB außerdem gesondert auszuhändigen. Es ist Auftragnehmer zu empfehlen, sich die Aushändigung des VOB-Textes schriftlich durch den Auftraggeber bestätigen zu lassen. Sofern sie Vertragsbestandteil geworden sind, gelten sie mindestens gleichrangig mit den Vorschriften zum Werkvertragsrecht des BGB. Die vollständigen Ausgaben aller VOB können auf der Webseite des Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat unter der Adresse https://www.bmi.bund.de eingesehen werden.

Details zu Werk- und Architektenverträgen sowie der für die Architektenvergütung maßgeblichen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sind den Artikeln

• "Der Architektenvertrag",
• "Das Architektenhonorar" und
• "Die HOAI 2013" zu entnehmen.

Details zu den Themen Werkvertrag (Bauvertrag) und  Bauträgervertrag finden Sie hier:

• "Bauträgervertrag"
• "Bauvertrag"

Wenn ein privater Auftraggeber einen Unternehmer mit dem Bau oder erheblichem Umbau eines Hauses beauftragt, handelt es sich seit dem 1. Januar 2018 um einen Verbraucherbauvertrag. Worum es sich dabei genau handelt, haben wir in einem separaten Artikel erläutert.

2. zivilrechtliche Angelegenheiten benachbarter Grundstückseigentümer

Hier spielen die zivilrechtlichen Angelegenheiten von benachbarten Grundstückseigentümern eine Rolle. Die §§ 903 ff., § 936 und § 1040 BGB regeln die Rechte und Pflichten der Nachbarn untereinander. Dazu gehören beispielsweise Grenzregelungen, Wegerechte oder Fragestellungen zum sogenannten Überhang. Dieses Thema, in dem es um die Grenzlinie überragende Wurzeln oder Zweige geht, ist Gegenstand von zahlreichen Klageverfahren. Zahlreiche Regelungen zum Nachbarrecht ergeben sich für einen privaten Bauherrn jedoch erst aus den einschlägigen Landesgesetzen und -verordnungen. Im Gegensatz zum öffentlichen Baurecht kennt das private Baurecht kein Über- und Unterordnungsverhältnis, die Vertragsparteien befinden sich "auf Augenhöhe". Das übergeordnete Ziel ist immer eine gütliche Einigung sowohl innerhalb der vertraglichen Beziehungen während des Bauvorhabens als auch mit den unmittelbaren Grundstücksnachbarn. Kommt es zu einem Rechtsstreit, werden wie bei anderen Zivilstreitigkeiten auch das Amts- oder Landgericht, in den höheren Klageinstanzen das Oberlandesgericht und der Bundesgerichtshof, angerufen.