Auch so kann pflichtwidriges Verhalten eines Maklers aussehen

Im Regelfall können Immobilieneigentümer davon ausgehen, dass ein von ihnen beauftragter Makler das Objekt so anbietet, wie es vorab vereinbart wurde. In einem besonders ungewöhnlichen Fall, in dem ein Makler seine Kundin hintergangen und ihr so einen hohen finanziellen Schaden zugefügt hatte, wurde im Januar 2019 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. I ZR 160/17 vom 24.1.2019).

Darum ging es

Ein Makler erhielt den Alleinauftrag, einen Hof mit landwirtschaftlicher Nutzfläche an Kaufinteressenten zu vermitteln. Die Eigentümerin setzte hierfür einen finanziellen Rahmen: Der Hof sollte für 80.000 € verkauft werden, die Nutzflächen wollte sie gegen Höchstgebot veräußern. Ein gemeinnütziges niedersächsisches Landesunternehmen machte ein Angebot in Höhe von 300.000 €, das der Makler an seine Kundin weitergab. Er behauptete jedoch ihr gegenüber, dass die Landesgesellschaft für ihre Offerte eine Frist gesetzt hatte. Aufgrund dieser (unwahren) Bedingung ging die Eigentümerin nicht auf das Angebot ein. Danach meldete sich ein weiterer Kaufinteressent, der beim Makler ein Gebot von 350.000 € abgab und sogar bereit war, dies ggf. auf 400.000 € zu erhöhen. Davon erfuhr die Eigentümerin allerdings nichts. Außer diesen beiden meldeten sich noch weitere Interessenten, die vom Makler jedoch die unzutreffende Auskunft erhielten, dass die Verkäuferin einen Erlös von 550.000 bis 600.000 € erwartet. Danach bemühte sich der Makler nicht mehr, die Immobilie zu vermitteln, sondern kauft sie gemeinsam mit einer anderen Person zum Preis von 280.000 €. Für die „erfolgreiche“ Tätigkeit zahlte die Eigentümerin dem Makler eine Courtage von 9.996 €. Die beiden Käufer veräußerten anschließend den Hof; die landwirtschaftlichen Nutzflächen werden seitdem von ihren Söhnen bewirtschaftet.
Einige Jahre später trat die Verkäuferin ihre Ansprüche aus dem Maklervertrag sowie dem Grundstückskaufvertrag an den späteren Kläger ab. Dieser verlangte von den beiden Käufern entweder die Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Schadensersatz in Höhe von 120.000 €.

So urteilte der BGH

Die Richter sahen einen Rückabwicklungsanspruch gem. § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Makler. Sie begründeten dies damit, dass der Makler seine Pflichten innerhalb seines Alleinauftrags durch die unzutreffende Weitergabe von Kaufangeboten oder sogar deren Verschweigen und anschließend durch seine Untätigkeit verletzt hatte. § 249 Abs. 1 BGB sieht in einem solchen Fall eine sog. Naturalrestitution vor. Das bedeutet: Ein Geschädigter kann selbst entscheiden, ob er eine Rückabwicklung des Vertrags verlangt oder zwar an diesem festhält, dafür allerdings den Ausgleich des zusätzlichen Schadens verlangt. Der BGH wies dabei auf eine Besonderheit dieses Falls hin: Im Regelfall ist eine Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags durch einen Makler nicht möglich. In der hier vorliegenden Konstellation war der Makler jedoch einer der Grundstückskäufer, sodass der Anspruch auf Schadensersatz sich nicht automatisch auf den Ausgleich des Zusatzschadens beschränkt.
Der Makler kann in diesem konkreten Fall aber nur seinen ideellen Anteil am Grundstück zurückübertragen. Für eine vollständige Rückabwicklung ist die Mitwirkung des anderen Käufers nötig. Die Vorinstanzen haben jedoch nicht festgestellt, ob sich dieser schadensersatzpflichtig gemacht hat oder man ihm das Verhalten des Maklers zurechnen kann. Zur weiteren Klärung wird der Fall deshalb an das zuständige Oberlandesgericht zurückverwiesen.

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