Das Bundesverwaltungsgericht zur Nutzung einer Dauerwohnung als Ferienwohnung

Nahezu alle deutschen Inseln beklagen das gleiche Problem: Sie sind bei Touristen so beliebt, dass immer mehr Investoren und Immobilienbesitzer von den Urlaubern profitieren wollen und Häuser und Wohnungen nicht mehr als Dauer- sondern als Ferienmietobjekte anbieten. Die Folge: Der Wohnraum wird immer knapper und die Mieten steigen. Auch die Klägerin hatte vor, eine Wohnung auf Sylt, die sich in einem Haus mit zwei Wohnungen befindet, als Ferienobjekt zu vermieten. Hierzu ist eine Nutzungsänderung im Bebauungsplan nötig. Dieser legte hier ein sog. Sondergebiet mit der Kennzeichnung „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ fest. Danach muss in jedem Wohngebäude mindestens eine Wohnung für eine dauerhafte Wohnnutzung zur Verfügung stehen.

Sondergebiete – Was ist erlaubt?

Das zuständige Verwaltungsgericht hatte die Klage der Wohnungseigentümerin abgewiesen, da es nicht als gesichert ansah, dass die Voraussetzung, dass die zweite Wohnung im Haus auch in Zukunft „normal“ zu Wohnzwecken genutzt wird, eingehalten werden würde. Dagegen legte die Wohnungseigentümerin Revision ein: Da der Bebauungsplan Nutzungen miteinander kombiniert, die gegenseitig unvereinbar seien, hielt sie ihn für unwirksam. Der Bebauungsplan sei jedoch auch dann unwirksam, wenn die Nutzungen miteinander verträglich seinen, denn dann sei das Planungsziel auch zu erreichen, wenn es kein Sondergebiet gebe.

Der zuständige Senat des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) stellt in einem Urteil vom 18. Oktober 2017 klar, dass die Nutzungsarten Dauerwohnungen und Ferienwohnungen in Wohngebieten sich nicht gegenseitig ausschließen. Die Kommunen haben das Recht, eine nebeneinander bestehende Nutzung vorzusehen, sofern sich diese in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang, also unter einem Dach, befinden. Dabei sollten jedoch die Kommunen in ihren Baunutzungsverordnungen entscheiden, ob in einem Bereich wegen der zu erwartenden Störungen durch an- und abreisende Touristen oder der urlaubstypischen Geräuschkulisse eine Nutzung von Wohnräumen als Ferienunterkünfte von vornherein ausgeschlossen werden sollte. Im verhandelten Fall war dies nicht geschehen.

Für die Entscheidung maßgebend war die Version der Baunutzungsverordnung (BauNVO), die vor der zum 13. Mai 2017 in Kraft getretenen Änderung galt. Das Gericht urteilte, dass die Bebauungspläne wirksam sind.

Auch aus § 10 Absatz 4 BauNVO kann nichts anderes gefolgert werden: Hiermit wurde bereits 1977 eine Rechtsgrundlage geschaffen, die nicht das Ziel hatte, die Vermietung von Ferienimmobilien in gewachsenen Wohngebieten zu verbieten und sie nur für Sondergebiete vorzusehen.

Fazit

Es ist davon auszugehen, dass Kommunen immer dann von einer Ausweisung eines Wohngebiets als Sondergebiet Gebrauch machen, wenn die Situation vor Ort droht, sich zu stark zulasten der Dauerwohnungen zu verändern. Mit dem neuen § 13a BauNVO (Ferienwohnungen), der Urlaubsunterkünfte zu den nicht störenden Gewerbebetrieben zählt, können nun grundsätzlich auch in Wohngebieten Ferienunterkünfte betrieben werden. Die Kommunen haben nun das juristische Handwerkszeug, dafür zu sorgen, dass mithilfe des Planungsrechts in den touristischen Gegenden auch außerhalb der Saison keine „Rollladen-Siedlungen“ entstehen.

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