Niedrige Bauzinsen treffen auf hohe Immobilienpreise

Menschen, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten, können sich nach wie vor über sehr günstige Zinskonditionen freuen. Allerdings gibt es mittlerweile einen Wermutstropfen, der sich insbesondere auf die notwendige Immobilienfinanzierung auswirkt. Dieser besteht darin, dass es zwar einerseits niedrigen Hypothekenzinsen gibt, die Preise für Immobilien und den Hausbau in den vergangenen Jahren allerdings andererseits zum Teil erheblich gestiegen sind. Für immer mehr Kreditsuchende stellt sich daher im Bereich der Baufinanzierung die Frage, ob man sich ein Eigenheim noch leisten kann. Wir möchten daher im folgenden Beitrag etwas näher das Verhältnis von niedrigen Bauzinsen und zum Teil hohen Immobilienpreisen beleuchten und darauf eingehen, ob eine Immobilienfinanzierung für den Großteil der Bevölkerung nach wie vor realisierbar ist.

Tendenz: Bauzinsen nach wie vor stabil niedrig

In den vergangenen Jahren konnte eine Vielzahl von Bundesbürgern sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Der Hauptgrund war und sind die äußerst niedrigen Bauzinsen. Der Trend bezüglich der Entwicklung sieht so aus, dass die Hypothekenzinsen auch im 2. Halbjahr 2018 stabil niedrig sind. Je nachdem, für welche Zinsfestschreibung sich der Kreditnehmer entscheidet, sind Bauzinsen derzeit ab den folgenden Zinssätzen zu zahlen:

•   5 Jahre: ca. 0,8 Prozent
• 10 Jahre: ca. 1,1 Prozent
• 15 Jahre: ca. 1,3 Prozent

Die genannten Zinssätze sind allerdings nur unter der Voraussetzung realisierbar, dass der Kunde eine gute Bonität hat und zudem über ausreichend Eigenkapital verfügt.

Trotzdem sind auch etwas höhere Bauzinsen noch immer äußerst günstig. Wer beispielsweise einen Zinssatz in Höhe von zwei Prozent zahlen muss, bei dem fallen bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro monatlich nicht einmal 400 Euro Zinsen an. Experten gehen davon aus, dass die Bauzinsen vermutlich auch im kommenden Jahr auf diesem niedrigen Level bleiben werden. Von dieser Warte aus betrachtet könnten sich also auch in den nächsten Monaten und vielleicht sogar Jahren zahlreiche Bundesbürger ein Eigenheim leisten.

Steigende Immobilienpreise als deutlicher Störfaktor

Auf der einen Seite sind die nach wie vor niedrigen Bauzinsen also sehr positiv, denn auf dieser Grundlage können sich zahlreiche Bundesbürger eine Immobilienfinanzierung leisten. Immer mehr zum Störfeuer werden allerdings die Immobilienpreise und auch Baukosten, die in den letzten Jahren bereits zum Teil erheblich angestiegen sind.

Nimmt man vor allem die Metropolen des Landes, wie zum Beispiel Berlin oder Hamburg, als Beispiel, so müssen Sie heutzutage durchschnittlich über 20 Prozent mehr für eine Immobilie zahlen, als es noch vor fünf Jahren der Fall war. Die Entwicklung sieht in diesem Bereich so aus, dass auch von weiterhin steigenden Immobilienpreisen auszugehen ist. Allerdings steigen die Preise zumindest nicht auf breiter Fläche in Deutschland, sondern sind zum Teil stark von der jeweiligen Stadt und der Region abhängig. Es gibt in Deutschland noch zahlreiche Gebiete, in denen die Immobilienpreise stabil oder in den vergangenen Jahren zum Teil sogar gesunken sind. Auf der anderen Seite bevorzugt meisten Menschen allerdings die großen Städte in Deutschland sowie deren Umland, sodass insbesondere dort von weiter steigenden Preisen auszugehen ist.

Was wiegt schwerer: günstige Bauzinsen oder steigende Immobilienpreise?

Die spannende Frage bei der Gegenüberstellung von niedrigen Bauzinsen und steigenden Immobilienpreisen ist natürlich, was von beiden Eigenschaften schwerer wiegt. Pauschal lässt sich darauf keine Antwort geben, da es einfach zu viele Einflussfaktoren in beiden Bereichen gibt. Die Kreditzinsen bewegen sich beispielsweise bei identischer Zinsfestschreibung je nach Bank und Eigenschaften des Kreditsuchenden durchaus in einem Rahmen zwischen 0,8 und über 2,5 Prozent. Gleiches gilt für die Immobilienpreise, die je nach Standort des Objektes erheblich voneinander abweichen können. Daher ist es wichtig, in jedem Einzelfall zu kalkulieren, ob man sich die Immobilienfinanzierung noch leisten kann. Wie eine solche Berechnung aussehen kann und ob - im Durchschnitt betrachtet - die nach wie vor stabil niedrigen Bauzinsen oder die steigenden Immobilienpreise mehr ins Gewicht fallen, möchten wir gerne anhand des folgenden Beispiels verdeutlichen.

• Baufinanzierung vor 5 Jahren
  Kaufpreis der Immobilie: 250.000 Euro
  Eigenkapital: 50.000 Euro
  Darlehenssumme: 200.000 Euro
  Zinsfestschreibung: 10 Jahre
  Zinssatz: 2,60 Prozent
  Tilgung: 2,0 Prozent
  Monatliche Kreditrate: 766,67 Euro
  
  
• Baufinanzierung Mitte 2018
  Kaufpreis Immobilie: 300.000 Euro
  Eigenkapital: 50.000 Euro
  Darlehenssumme: 250.000 Euro
  Zinssatz: 1,4 Prozent
  Tilgung: 2,0 Prozent
  Monatlicher Kreditbetrag: 708,33 Euro

Mit dieser Gegenüberstellung haben wir lediglich den Kaufpreis der Immobilie aufgrund gestiegener Immobilienpreise im Allgemeinen sowie den Bauzinsen verändert. Alle anderen Variablen, insbesondere Tilgungsanteil, Zinsfestschreibung und Höhe des Eigenkapitals, haben wir indessen unverändert gelassen. Als Ergebnis der Gegenüberstellung kommt heraus, dass sich anscheinend die innerhalb der letzten fünf Jahre gesunkenen Immobilienzinsen noch mehr auswirken als die gestiegene Immobilienpreise.

Trotz gestiegener Preise bei Immobilien ist die monatliche Belastung im Vergleich zu fünf Jahren nämlich gesunken. Allerdings muss noch einmal gesagt werden, dass es sich dabei nur um Durchschnittswerte und um eine beispielhafte Berechnung handelt. Für den einzelnen Kreditsuchenden kann sich eine ganz andere Rechnung ergeben, insbesondere dann, wenn sich die Immobilie an einem Standort befindet, an dem die Preise deutlich mehr gestiegen sind. Demgegenüber können sich Bonität und Eigenkapitalquote natürlich deutlich auf den zu zahlenden Bauzins auswirken.

Die individuelle Situation entscheidet!

Die Frage danach, ob sich nach wie vor zahlreiche Bundesbürger eine Immobilienfinanzierung leisten können und ob in diesem Zusammenhang steigende Immobilienpreise gegenüber niedrigen Bauzinsen die größere Auswirkung haben, lässt sich pauschal nicht beantworten. Jeder Kreditsuchende muss daher selbst kalkulieren, ob er sich die geplante Baufinanzierung bzw. den Kauf oder Bau des Eigenheims noch leisten kann. Tendenziell ist allerdings zu erkennen, dass sich die gestiegenen Immobilienpreise selbst unter der Voraussetzung, dass die Bauzinsen nach wie vor stabil niedrig sind, immer häufiger so auswirken, dass sich etwas weniger Menschen ein Eigenheim leisten können, als es noch vor zwei oder drei Jahren der Fall war. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Immobilienpreise vermutlich steigen weiter steigen werden, während nicht wenige Experten davon ausgehen, dass es in spätestens einem Jahr eine leichte Zinswende gibt, sodass dann auch die Hypothekenzinsen wieder leicht anziehen könnten. Dann würde sich die Situation für immer mehr Bundesbürger insoweit verschärfen, als dass die Rate für einen Immobilienkredit vielleicht nicht mehr tragbar ist. Aus diesem Grund kann es durchaus empfehlenswert sein, einen vielleicht erst für 2020 geplanten Hauskauf etwas vorzuziehen, um sich einerseits niedrige Zinsen und andererseits zumindest teilweise moderate Immobilienpreise zu sichern.