Mietkauf: eine echte Alternative zum klassischen Hauskauf?

Der Wunsch, im eigenen Haus zu wohnen, ist da, aber das Geld fehlt: Das kennen viele Menschen, die sich dann mit Bedauern von ihrem Traum, in einem Eigenheim zu wohnen, verabschieden und weiterhin in einer Mietwohnung leben. Doch es gibt eine Möglichkeit, sich auch mit wenig oder gar keinem Eigenkapital irgendwann diesen Traum zu erfüllen: Mit einem Mietkauf kann ein Haus sofort bewohnt werden und wird nach und nach bezahlt. Aber ist das Konzept wirklich so gut, wie es klingt?

So funktioniert ein Mietkauf

Das Modell des Mietkaufs wird vor allem von jungen Familien ohne Eigenkapital sowie Freiberuflern oder Selbstständigen, denen kein Kredit gegeben wird, in Anspruch genommen. In der Regel zahlt der Mietkäufer eine Anfangsrate in einer frei festzulegenden Höhe und dann für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum eine Miete, die (möglicherweise nur zu einem Teil) auf den Kaufpreis angerechnet wird. Wenn die Mietdauer, die in der Regel zwischen zehn und 25 Jahren beträgt, vorbei ist, wird der Rest des Kaufpreises auf einen Schlag fällig. Sollten sich die Mieter nach diesem Zeitraum gegen einen endgültigen Kauf der Immobilie entscheiden, wird ihnen die Anzahlung zurückgezahlt – sofern dies vorab so geregelt wurde.

So ist der Mietkauf rechtlich einzuordnen

Juristisch betrachtet handelt es sich bei einem Mietkauf um einen Ratenkauf. Während der Mietdauer gilt das Mietrecht, mit dem Kauf das Kaufvertragsrecht. Die Bedingungen können unterschiedlich ausgestaltet sein: Manche Verträge sehen die Entscheidung des Mieters über den Kauf erst am Ende der Mietdauer vor (Mieten mit Kaufoption), andere legen den Kauf bereits von Anfang an fest.

Für einen Mietkauf ist es typisch, dass der Mietkäufer sofort wirtschaftlicher Eigentümer ist und erst später, nachdem alle vereinbarten Zahlungen geleistet wurden, auch der juristische Eigentümer wird.

Diese besondere Form des Eigentumserwerbs hat für beide Vertragspartner auch steuerliche Konsequenzen:

• Der Vermieter kann nur dann Werbungskosten geltend machen, wenn er dem Finanzamt seine Absicht glaubhaft machen kann, dass er tatsächlich einen Gewinn erzielen will. Je kürzer die Mietdauer, desto unwahrscheinlicher ist ein Gewinn, weil die Belastung durch Unkosten besonders zu Beginn eines Mietverhältnisses am höchsten ist. Zu den Werbungskosten gehören z. B. Zinskosten, Reparaturkosten, Anschaffungskosten oder die Grundsteuer. Sollte das Finanzamt davon ausgehen, dass der Vermieter keine sog. Einkunftserzielungsabsicht (EEA) hat, geht die Behörde von einer Liebhaberei aus. In diesem Fall werden Vermietungsverluste steuerlich nicht anerkannt. Dabei gibt es eine Reihe von Anhaltspunkten, die die Finanzbeamten zu diesem Schluss kommen lassen. Ein Mietkaufmodell mit einer Verkaufsgarantie gehört grundsätzlich auch dazu. Allerdings geht es bei einer Liebhaberei steuerlich auch darum, dass „auf Dauer“ Verluste gemacht werden. Welcher Zeitraum darunter zu verstehen ist, ist nirgends konkret definiert. Erfahrungsgemäß setzen die Steuerbehörden jedoch bei Vermietungen sehr lange Anlaufverlusten voraus, zumal für deren Anschaffung in den meisten Fällen Kredite abzuzahlen sind, die den Gewinn schmälern.
• Der Mieter kann nur die Finanzierungskosten steuerlich geltend machen.
• Da die meisten Mietkaufverträge nicht nur den Miet-, sondern auch den Kaufvertrag beinhalten, wird außerdem kurz nach der Vertragsunterzeichnung die Grunderwerbsteuer fällig. Sollte der spätere Kauf optional vereinbart worden sein, muss auch die Grunderwerbsteuer entsprechend später gezahlt werden. Wer die Grunderwerbsteuer zahlt, wird im notariellen Kaufvertrag festgehalten, im Regelfall ist es der Käufer.
• Da der Mietkauf so gut wie nie dazu dient, die Immobilie zu vermieten oder betrieblich zu nutzen, lässt sich die Grunderwerbsteuer vom Mieter nicht als Anschaffungskosten steuerlich geltend machen.

Pro und Contra: Das sollte jeder wissen, der sich für einen Mietkauf interessiert

Unabhängig davon, ob es sich um einen klassischen Mietkauf- oder einen Optionsvertrag handelt, fallen für den Vertragsabschluss Notarkosten an. Sie werden üblicherweise vom Käufer übernommen. Wird der Vertrag ohne einen Notar aufgesetzt, ist er ungültig.  Darüber hinaus sollten insbesondere Menschen, die als (künftige) Mieter über einen Mietkauf nachdenken, sich über die Vor- und Nachteile im Klaren sein.

Für den Mietkauf sprechen diese Gründe:

• Der Mieter kauft nicht die Katze im Sack. Im Laufe der normalerweise sehr langen Mietdauer tritt jeder Baumangel früher oder später zutage.
• Der Eigenheimerwerb wird Menschen mit nur wenig oder keinem Eigenkapital erleichtert.
• Es muss (zunächst) keine Hypothek aufgenommen werden, ggf. muss nur für den Restbetrag am Ende der Mietlaufzeit ein dann vergleichsweise niedriger Kredit aufgenommen werden, der eine kürzere Laufzeit als ein herkömmlicher Immobilienbau- oder –erwerbskredit hat.
• Die Miethöhe bleibt über den ganzen Mietzeitraum hinweg gleich, sodass Mieter vor Erhöhungen geschützt sind.

Diese Nachteile hat der Mietkauf:

• In der Mehrzahl werden problematische Immobilien als Mietkaufobjekte angeboten, die sich über die üblichen Vertriebswege nur schwer vermarkten lassen. Die meisten dieser Gebäude befinden sich in einem schlechten baulichen Zustand oder liegen sehr ungünstig.
• Mietkaufobjekte sind in der Regel über den gesamten Vertragszeitraum betrachtet teurer als Kaufobjekte.
• Mieter haben während der Mietphase als wirtschaftliche Eigentümer den Nachteil, für die Instandhaltungskosten aufkommen zu müssen. Die Vermutung, dass Mieter, die sich mangels Eigenkapital für diese Möglichkeit des Eigenheimerwerbs entschieden haben, Probleme bekommen können, durch regelmäßige Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie aufzukommen, liegt nahe.
• Sofern nicht ausdrücklich vertraglich etwas anderes vereinbart wurde, haben Mieter kein Mitspracherecht, wenn es um Umbaumaßnahmen an „ihrem“ Haus geht. Das steht ihnen erst zu, wenn sie den Vertrag mit der Schlusszahlung erfüllt haben und zu juristischen Eigentümern des Gebäudes werden.
• Mieter tragen grundsätzlich das Risiko, bei einer Insolvenz ihres Vermieters ihr bisher gezahltes Geld und ihre Ansprüche an die Immobilie zu verlieren. Einen Schutz vor dem Totalverlust bietet hier der Eintrag einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Damit wird sichergestellt, dass das Haus nicht ein weiteres Mal verkauft werden kann, sodass das Erstkaufrecht abgesichert ist.
• Auch der Mieter kann in solch gravierende Zahlungsschwierigkeiten geraten, dass er seine vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr erfüllen kann. Er verliert dann sein ganzes bislang eingezahltes Geld und muss darüber hinaus mit Schadensersatzforderungen seines Vermieters rechnen.
• Staatliche Förderungen werden nur für Modernisierungsmaßnahmen gewährt, nicht aber für Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mietkauf entstehen.

Tipp:
Der Fall, dass während der Mietphase mehr Geld als geplant zur Verfügung steht, sollte Eingang in den Vertrag finden: Mit einem Sondertilgungsrecht kann die Schuld schneller abgetragen und die Belastung verringert werden.