Bei Baumängeln können Zahlungen einbehalten werden

Zu den größten Risiken von privaten Bauherren bei einem Neubau oder der Sanierung eines Eigenheims gehören Baumängel. Beim Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern kommt es nach einer Langzeitstudie des BSB Bauherren-Schutzbund e.V. besonders häufig in den Bereichen Estrich, Luftdichtheitsebene, Hausfassade, Schallbrücken, Wärmedämm-Verbundsystem, Fußbodenheizung, Legionellen in Wasserleitungen sowie bei der Abdichtung von Kellern, Sockeln oder Bädern zu Baumängeln.

Für den Umgang mit Baumängeln sollten sich Bauherren an bestimmte Regeln und Vorschriften halten, um notfalls auch vor Gericht zu ihrem Recht zu kommen. Hierzu gehört zum Beispiel, dass eine ordnungsgemäße Mängelrüge erfolgen muss. Wurden Baumängel festgestellt, sollten Bauherren die Nachweisbarkeit der Mängel sichern. Zu diesem Zweck können selbst Fotos und Aufzeichnungen erstellt werden. Noch sicherer ist es jedoch, einen unabhängigen Sachverständigen mit der Mängeldokumentation zu beauftragen.

Die Mängelrüge hat gegenüber dem Bauunternehmer schriftlich zu erfolgen. Darin müssen alle Mängel aussagekräftig benannt werden. Gleichzeitig wird das Bauunternehmen mit der Mängelrüge aufgefordert, die so dokumentierten Baumängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Hier muss ein konkretes Datum angegeben werden, damit das Bauunternehmen auch rechtlich wirksam in Verzug gesetzt wird.

Zurückbehaltungsrecht bzw. Leistungsverweigerungsrecht

Private Bauherren haben bei Baumängeln ein Leistungsverweigerungsrecht, das sich auf mindestens einen Betrag in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten beläuft. In allen Fällen, in denen Baumängel festgestellt werden, sollten private Bauherren gegenüber dem Bauunternehmer bzw. der diesem zustehenden Zahlungsansprüche vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. In der Praxis erfolgt dies dadurch, dass der entsprechende Betrag von der fälligen Abschlagszahlung abgezogen und erst dann gezahlt wird, wenn das Bauunternehmen die Mängel beseitigt hat.

Ein Teil der vereinbarten Vergütung darf demnach von Bauherren einbehalten werden, bis alle Baumängel beseitigt wurden. Der BSB Bauherren-Schutzbund e.V. führt zur angemessenen Höhe des einbehaltenen Betrages aus, dass dieser vom Einzelfall abhängig gemacht werden muss. Auf der einen Seite muss sich das Bauunternehmen durch diesen „Druckzuschlag“ in der Veranlassung sehen, die Baumängel schnellstmöglich zu beseitigen. Auf der anderen Seite dürfen Bauherren keine Beträge einbehalten, die unverhältnismäßig sind.  Es dürfen nur Summen zurückgehalten werden, die für die Beseitigung der Baumängel notwendig wären. Die Rechtsprechung erachtet Beträge als angemessen, die das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten beinhalten.

Baumängel bei der Abnahme

Das Leistungsverweigerungsrecht privater Bauherren gilt nicht nur während der Bauphase. Auch bei der Schlussrechnung nach der Abnahme kann noch vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht werden, sofern Baumängel vorhanden sind. Auch für derartige Fälle gilt als Summenbegrenzung ein einzubehaltender Betrag, der dem Doppelten der voraussichtlichen Beseitigungskosten entspricht.

Auch bei Baumängeln, die bei oder auch nach der Abnahme festgestellt werden, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Sachverständigen, der die Bauausführung in jedem Abschnitt überprüft und die Mängel dokumentiert.

Baumängel nach Verjährung

Die vom Gesetz vorgeschriebene Verjährungsfrist bei Bauprojekten beträgt grundsätzlich fünf Jahre. Bei Mängeln an der Werkleistung des Bauunternehmens können Bauherren auch dann noch Leistungen verweigern, wenn bereits Verjährung eingetreten ist. Nach Ansicht des BHG bedeutet der Eintritt der Verjährung nicht automatisch, dass keine Baumängel mehr geltend gemacht werden können. Eine Geltendmachung von Mängeln bleibt möglich, sofern mehrere Voraussetzungen erfüllt werden: Mängel müssen vor Ablauf der Verjährung aufgetreten sein. Erforderlich ist des Weiteren, dass sich darauf stützende Leistungsverweigerungsrechte zu einer Zeit hätten geltend gemacht werden können, als noch keine Verjährung eingetreten war.

Aus dem Urteil des BGH vom 05.11.2015 (AZ: VII ZR 144/14):
„Der Besteller kann wegen eines Mangels der Werkleistung ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Unternehmer nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche gem. § 215 BGB geltend machen, wenn dieser Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit geltend gemacht werden konnte.“

Richtiges Verhalten bei Mängeln

Oben bereits erwähnt wurde der Hinweis, dass direkt nach der Feststellung von Baumängeln eine Mängeldokumentation als Nachweis erfolgen muss. Dies übernimmt entweder der Bauherr oder ein eigens dafür beauftragter Sachverständiger. Die Dokumentation der Mängel ist notwendig, um die danach folgende schriftliche Mängelrüge zu untermauern. Die Mängelrüge informiert das Bauunternehmen von den dokumentierten Mängeln und fordert es auf, diese innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen. Da in der Mängelrüge ein fixes Datum zur Mängelbeseitigung vorgegeben wird, befindet sich das Bauunternehmen nach fruchtlosem Ablauf der Frist offiziell in Verzug.

Verstreicht die Frist zur Beseitigung von Baumängeln ohne Ergebnis, können private Bauherren je nach individueller Situation von verschiedenen Rechten Gebrauch machen:

• Zurückbehaltungsrecht und Leistungsverweigerungsrecht
  Private Bauherren haben, wie bereits ausgeführt, bei Baumängeln ein Leistungsverweigerungsrecht. Sie können einen fälligen Betrag in Höhe von mindestens dem Doppel der wahrscheinlichen Mängelbeseitigungskosten zurückhalten, bis die Baumängel beseitigt wurden.
  
  
• Selbstvornahme
  Private Bauherren können Baumängel im Wege der Selbstvornahme auf Kosten des Bauunternehmens beseitigen. Hier ist eine Beweissicherung besonders wichtig, damit das Bauunternehmen das Vorhandensein von Baumängeln nach der Mängelbeseitigung nicht bestreiten kann. Unter Umständen können Bauherren gegenüber dem Bauunternehmen einen Anspruch auf einen Vorschuss zur Finanzierung der Mängelbeseitigung haben, der sich in seiner Höhe auf die voraussichtlichen Aufwendungen beschränkt. Wird ein Vorschuss vom Bauunternehmen verweigert, können Ansprüche aufgerechnet oder Gerichtsverfahren durchgeführt werden.
  
  
• Nacherfüllung
  Wird der Bauunternehmer – regelmäßig im Wege eines Gerichtsverfahrens – auf Mängelbeseitigung in Anspruch genommen, fällt dies im juristischen Sinne unter den Anspruch der Nacherfüllung.
  
  
• Minderung
  Statt einer Mängelbeseitigung können Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen auch vom Bauunternehmen eine Minderung der vereinbarten Vergütung verlangen. Dies erfolgt auf Basis der Differenz zwischen der ordnungsgemäßen und der mangelhaften Bauausführung. Soll das Vorgehen der Minderung bei Mängeln gewählt werden, ist eine Schätzung der jeweiligen Minderung durch einen Sachverständigen empfehlenswert.
  
  
• Schadensersatz
  Bauherren können Schadensersatz geltend machen, wenn sich Bauunternehmen mit der Mängelbeseitigung in Verzug befinden. Die Höhe des Schadensersatzes kann sich zum Beispiel durch zusätzliche Mietzahlungen, Zinsen oder sonstige Aufwendungen wegen der verzögerten Fertigstellung des Neubaus bemessen.
  
  
• Rücktritt vom Vertrag
  Bei erheblichen Baumängeln haben Bauherren das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Dies hat eine vollständige Rückabwicklung aller beidseitig bis dahin abgewickelter Leistungen zur Folge. Vertragsrücktritte wegen Baumängeln sollten immer mit juristischem Beistand abgewickelt werden.

Besser: Baumängeln vorbeugen!

Um sich nicht mit Mängeln und der Geltendmachung von Leistungsverweigerungsrechten herumärgern zu müssen, empfiehlt sich beim Neubau immer eine professionelle Baubegleitung. Durch kontinuierliche Qualitätskontrollen und eine aufmerksame Überwachung des Bauprozesses können Baumängel frühzeitig erkannt und damit ein Bauverzug verhindert werden.
Bauherren sollten ihr Bauvorhaben stets im Auge behalten und die Baustelle regelmäßig aufsuchen, um die jeweiligen Fortschritte zu überprüfen. Wer wegen der Komplexität eines solchen Bau-Projekts an seine fachlichen Grenzen stößt, der sollte einen unabhängigen Berater mit der Qualitätssicherung beauftragen. Damit die Bauausführung von Anfang bis Ende fach- und sachgerecht erfolgt, ist entsprechendes Know-how notwendig. Eine gute Baubegleitung ist unabhängig und keinem Bauunternehmen angeschlossen. Neben regelmäßigen Kontrollen und zu jedem Bauabschnitt anzufertigenden Dokumentationen wird eine marktneutrale Beratung angeboten. So können Baumängel meist verhindert bzw. früh erkannt und behoben werden.

Tipp:
In vielen Fällen lassen sich übrigens auch derartige Baukonflikte im Rahmen einer Mediation am Bau lösen!

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