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Hausbau mit einem Bauträger - Sehr beliebt, aber nicht ohne Tücken

Der Bau des Eigenheims ist ein sehr aufwändiges Projekt, bei dem zahllose Pannen passieren können. Das möchten sich viele Bauinteressenten gern ersparen und entscheiden sich dazu, mithilfe eines Bauträgers den Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen. Damit sind sie auf den ersten Blick fein raus: Während der gesamten Bauphase tritt der Bauträger als Bauherr auf und ist deshalb für jedes Problem, das sich technisch oder formal ergibt, der zuständige Ansprechpartner.

Mit dem Wunsch nach ein bisschen Sorgenfreiheit sind diese Kunden nicht allein: Ungefähr 30 % aller privaten Hausbauprojekte werden so verwirklicht; doppelt so viele Verbraucher beauftragen Generalunter- oder übernehmer, und nur eine kleine Minderheit von 10 % zieht den Bau mit einem Architekten vor. Doch der Umstand, Bauherr zu sein, heißt auch, dass der Bauträger bis zum Zeitpunkt der Abnahme und Übergabe des Gebäudes sowohl der Eigentümer des neuen Eigenheims als auch des Grundstücks ist. Diese Konstellation ist nicht ohne Risiken.

Die Insolvenz des Bauträgers - der Super-GAU für dessen Kunden

So bequem ein Vertrag mit einem Bauträger zunächst erscheinen mag, so schnell kann der Traum vom Eigenheim ausgeträumt sein, wenn dem Unternehmen das Geld ausgegangen ist. Nicht nur die bereits gezahlten Beträge seiner Kunden sind weg, sondern die vertraglich vereinbarten Gewährleistungsansprüche sind das Papier nicht mehr wert, auf dem sie geschrieben wurden. Sowohl das Baugrundstück als auch das noch nicht übergebene Haus werden Teil der Insolvenzmasse. Zudem hat, sobald der Insolvenzantrag gestellt wurde, nicht mehr die Geschäftsführung, sondern ein Insolvenzverwalter das Sagen. Er trifft dann die Entscheidung, ob die noch offenen Verträge erfüllt werden oder nicht.
Doch die Kunden stehen diesem Risiko nicht schutzlos gegenüber: Sie sollten vom Bauträger die Vorlage einer Gewährleistung- und Fertigstellungsbürgschaft durch dessen Hausbank verlangen, bevor sie ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen. Sollte es dann zu einer Insolvenz kommen, werden aus den Mitteln dieser Bürgschaft die Kosten für die Fertigstellung des Hauses sowie die eventuelle Behebung von Mängeln beglichen.
Eine weitere Möglichkeit sind Baugarantieversicherungen: Bei dieser Variante kommt eine Versicherung für die restlichen Baukosten auf, wenn das Unternehmen in Konkurs gehen sollte.

Auch wenn es nicht zum Schlimmsten kommen muss: Bauträgerverträge müssen genau geprüft werden

Verträge mit Bauträgern weisen oft ganz bestimmte Mängel auf, die immer wieder beobachtet werden. Einige von ihnen wollen wir hier kurz erläutern.

Bau- und Leistungsbeschreibung

Leistungsbeschreibungen (Baubeschreibungen) sind generell im Bauwesen ein echter Schwachpunkt. Bei vielen von ihnen sind Leistungen so ungenau beschrieben, dass Verbraucher im Fall von Mängelrügen große Probleme damit haben, einen Mangel überhaupt nachzuweisen. Problematisch sind oft auch nach Vertragsschluss vom Verbraucher gewünschte Änderungen: Jede abweichende Leistung lässt sich ein Bauträger teuer bezahlen. Es gilt immer nur das als vereinbart, was im Vertrag steht.

In Leistungsbeschreibungen werden seitens der Bauunternehmer auch gern Formulierungen untergebracht, die nur ihm das Recht einräumen, bestimmte Leistungen näher zu bestimmen. Dadurch werden Kunden unangemessen benachteiligt und sollten deshalb derartige Klauseln ablehnen.

Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag sollte immer klar formulierte Vertragsfristen beinhalten. Kunden sollten auf der Nennung des konkreten Baubeginns, der Bauzeit und des Fertigstellungstermins bestehen.

Käufer sollten sich unbedingt vergewissern, ob im Vertrag von einem Hausrecht des Bauträgers auf dem Baugrundstück die Rede ist. In diesen Fällen kann Kunden das Betreten der Baustelle verwehrt und somit eine regelmäßige Kontrolle des Baufortschritts unmöglich gemacht werden. Im schlimmsten Fall machen sich Kunden des Hausfriedensbruchs schuldig, wenn sie sich trotzdem auf dem Bauplatz umsehen wollen – wohlgemerkt auf dem Grundstück, auf dem gerade ihr künftiges Eigenheim entsteht. Solch eine Klausel bewirkt außerdem, dass Käufer ihre Baufortschrittsraten „ins Blaue hinein“ zahlen, weil sie gar nicht beurteilen können, was sich auf dem Baugrundstück abspielt.

Verbraucher sollten immer nicht gesicherte Vorauszahlungen ablehnen. Der Ratenzahlungsplan muss der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen und staffelt sich nach prozentualen Anteilen, wobei  der Bauträger bis zu sieben Raten vorsehen und aus diesen Baufortschrittsraten auswählen kann (§ 3 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 MaBV):

  1.  30 % nach dem Beginn der Erdarbeiten,
  2.  40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
  3.    8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
  4.    3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
  5.    3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
  6.    3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
  7.  10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
  8.    6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
  9.    3 % für den Estrich,
  10.    4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
  11.  12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
  12.    3 % für die Fassadenarbeiten,
  13.    5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Die MaBV sieht im Gegensatz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht die Zahlung des Kaufpreises in einem Betrag zum Zeitpunkt der Abnahme, sondern eine Zahlung nach Baufortschritten vor (siehe oben). Das sichert zwar den Bauträger ab, birgt aber für den Verbraucher die Unsicherheit, dass er zwar immer wieder Geld ausgibt, das Eigentum aber erst ganz am Schluss mit der Abnahme auf ihn übergeht. Deshalb hält die MaBV hier zwei  Schutzmechanismen zugunsten des Kunden vor:

  • Bei der Vormerkungslösung darf ein Bauträger erst dann Geld von seinem Kunden annehmen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind (§ 3 MaBV). Dazu gehören u. a. das Vorliegen aller öffentlich- und zivilrechtlichen Genehmigungen, die sog. Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch oder die Lastenfreistellung von Grundpfandrechten, die ebenfalls aus dem Grundbuch hervorgeht.
  • Da es in manchen Fällen lange vom Vertragsschluss bis zur Eintragung der Vormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers dauern kann, bietet § 7 MaBV eine Alternative: Mithilfe einer Bankbürgschaft müssen „alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte“ abgesichert werden. Die Bürgschaft muss komplett bis zum Erreichen der Fälligkeitsvoraussetzungen (§ 3 MaBV) und des entsprechenden Baufortschritts erhalten bleiben.
  • An einer förmlichen Bauabnahme führt kein Weg vorbei. Im Gegensatz zu anderen Formen der Abnahme müssen hier die Vertragspartner vor Ort anwesend sein.

Wie bei jedem Vertrag gilt auch bei einem Bauträgervertrag, dass er nur dann unterschrieben werden sollte, wenn der Käufer ihn vollständig verstanden hat. Sollten letzte Zweifel oder Unklarheiten nicht mit dem Unternehmen ausgeräumt werden können, ist die Unterstützung von Fachleuten wie z. B. einem Fachanwalt für Baurecht sehr zu empfehlen.

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