Die Grundlagen für eine optimale Baufinanzierung

Wir beraten seit 1995 Bauherren und es war äußerst selten, dass der Hausbau ganz ohne Kredite finanziert wurde. Uns fiel zudem auf, dass die Beratung für die Baufinanzierung oft sehr dürftig ist: Während die Baufinanzierungsberater und Bankberater in der Regel eine gute Beratungsleistung für die Baufinanzierung bieten, ist die Beratung durch Hausverkäufer oft eher dürftig. Wir haben hier einige Informationen zusammengestellt, die sich als die häufigsten Fallstricke beim Baukredit erweisen.

Das Eigenkapital für die Baufinanzierung

Eine gelungene Baufinanzierung besteht nicht nur aus Krediten. Eigenes Vermögen, das können Sparbücher, Wertpapiere, Festgelder, Fondanteile oder Bausparverträge sein, hat den Vorteil, dass die Kreditsumme sinkt. Damit reduzieren sich auch die Raten für Zins und Tilgung sowie die Laufzeit des Baukredits. Ganz erheblich sinkt auch das Risiko, an der Finanzierung zu scheitern. Experten für die Baufinanzierung gehen davon aus, dass der Bauherr einen Eigenkapitalanteil von 30 % aufbringen sollte. Mit dem Aufbau des Eigenkapitals sollte frühzeitig begonnen werden. Beliebt ist der Vermögensaufbau durch Bausparen. Eigenkapital muss aber nicht unbedingt  in Form von Barvermögen vorliegen, sondern kann sich auch aus Sachwerten wie Grundstücken oder aber Eigenleistungen zusammensetzen.

Der Finanzierungsbedarf

Die Höhe des Kreditbedarfs ist abhängig von den Gesamtkosten. Bei einem Hausbau sind zunächst die Kosten des Grundstückserwerbs zu nennen, dazu kommen auch die möglichen Maklergebühren, die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten, mögliche Kosten für die Reinigung des Grundstücks und die Kosten für den Abbruch noch bestehender Bauten. Sehr wahrscheinlich fallen auch Vermessungskosten an, gegebenenfalls auch noch die Kosten der Grundstücksteilung (Parzellierung).
Erdarbeiten zur Vorbereitung des Hausbaus müssen eingerechnet werden, in vielen Fällen sind diese nämlich nicht oder nur teilweise im Leistungsumfang enthalten. Die Kosten für den Hausbau bestehen aus den eigentlichen Baukosten sowie denen für die Anlage des Außenbereichs. Auch geplante Nebengebäude, wie zum Beispiel Garagen oder ein Geräteschuppen im Garten, sind Kosten, die in der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs oft vergessen werden. Für den Hausbau sind unter Umständen auch die Architektenkosten, sehr wahrscheinlich aber auch die Baugenehmigungskosten (Baubehörde) , die Kosten für Versicherungsleistungen, die Kreditkosten, die Kosten für das Richtfest und der Kauf neuer Möbel wie auch für den Umzug relevant. Nicht vergessen werden sollten außerdem die Erschließungskosten: Dazu gehören die Anschlüsse der Wasserleitung, der Gasleitung, der Stromleitung, die Kanalisationskosten und die Straßenkosten. Sind die Gesamtkosten ermittelt, sollte noch ein Sicherheitsaufschlag von 10 % der Gesamtsumme hinzugerechnet werden. Die Bedarfsermittlung endet nach Abzug des Eigenkapitals.  Die verbliebene Summe muss über Kredite finanziert werden.

Nominalzins und Effektivzins

Natürlich sehen die Zinsangaben des Nominalzinssatzes besser aus als die des Effektivzinses. Der Nominalzinssatz gibt jedoch nur die Höhe der Zinszahlung an, die für einen Kredit geleistet werden muss. Der Effektivzins zeigt die tatsächlichen Gesamtkosten der Kreditfinanzierung. Würde der Bauherr nur den Nominalzins in seine Finanzierung einrechnen, würde er die Kreditkosten, die Zinsen und die Tilgung vernachlässigen. Deshalb sollte immer mit dem Effektivzins gerechnet werden. Wer nur die Nominalzinsen vergleicht, könnte auch Äpfel mit Birnen vergleichen.

Die Zusatzkosten für eine Baufinanzierung

Die Kosten der Kreditaufnahme können sich aufsummieren und einen Kredit verteuern. Sie sollten daher bei der Kreditaufnahme nicht vergessen werden. Dabei handelt es sich um Kreditbearbeitungsgebühren von 0,5 – 3 % der Kreditsumme, Sicherungsgebühren für Pfandrechte, Kontoeröffnungsgebühren, Zinsbindungsversicherungen und kapitalbindende Versicherungen.

Den Baukredit durch Eigenleistungen optimieren?

Der Bauherr kann in Eigenarbeit gemeinsam mit Freunden und Verwandten Fliesen verlegen, tapezieren oder die Wände streichen, wenn er die Arbeiten beherrscht. Wer sich aber überschätzt, riskiert Pfusch und höhere Kosten. Das Einbringen von Eigenleistungen ist nur etwas für Könner. Dann allerdings lohnt es sich, auch durch Eigenleistungen den Eigenkapitalanteil zu erhöhen. Angerechnet werden allerdings nur die ersparten Arbeitskosten, denn das Material müssen Sie ja dennoch kaufen.  Sie sollten also darauf achten, dene den Wert Ihrer Eigenleistung realistisch zu betrachten.

Die monatlichen Belastungen nicht ausreizen

Nachdem der Kapitalbedarf ermittelt ist, weiß der Bauherr, welche Rate er zahlen kann. Wichtig ist hierbei, dass die Belastung nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Es wäre optimal, wenn Sie davon auch Rücklagen für Freizeit und Urlaub bilden könnten, denn Sie werden sehr wahrscheinlich nicht nur im Garten Urlaub machen wollen.

Die Tilgung der Baufinanzierung

Ein aufgenommener Kredit muss getilgt werden. Das kann monatlich oder vierteljährlich oder einmal im Jahr geschehen. Die Tilgung macht einen Teil des finanziellen Aufwands aus, der für einen Hausbau erbracht werden muss, der Zins den anderen. Beides zusammen ergibt Ihre Zahlungsrate an die finanzierende Bank.

Die Zinsen sind momentan serh niedrig, und so errechnen viele Hausverkäufer eine monatliche Belastung, die nicht weit über der derzeitigen Monatsmiete liegt. Jedoch wäre es sinnvoller,  eine hohe Tilgung anzustreben, wenn die Zinsen niedrig sind. Das verkürzt die Zeit der finanziellen Belastung durch Tilgung und Zinsen. Eine Finanzierung mit  1 % Tilgung ist langfristig nicht sinnvoll, da die Zinsen sicher wieder steigen werden und Sie bei höherer Tilgung eine niedrigere Anschlussfinanzierung benötigen.

Die gern vergessenen Kosten beim Grundstückkauf

Viele Bauherren kalkulieren beim Erwerb des Grundstücks zwar den Kaufpreis, nicht aber die damit verbundenen Nebenkosten. Die Notarkosten machen 1–2 Prozent des Kaufpreises aus. Darin enthalten sind meist schon die Kosten für den Grundbucheintrag. Das sind in der Regel 0,5 %. Vermessungskosten werden von der Gebührenordnung des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt, festgelegt. Zudem wird eine Grunderwerbsteuer fällig, die derzeit zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises liegt.

Die Problematik der Grunderwerbsteuer

In kaum einer Bauberatung wird erwähnt, dass die Grunderwerbsteuer durchaus auch auf die vertragsgegenständlichen Baukosten anfallen kann. Kaufen Sie das Grundstück zum Beispiel über Ihren Hausanbieter, weil Sie den "Alles aus einer Hand – Service" nutzen wollen, dann laufen Sie Gefahr, dass Ihr Finanzamt darin eine Koppelung sieht und die Grunderwerbsteuer für die komplette Summe veranschlagt. Der Bauunternehmer oder Hausanbieter sollte also nicht in einer Beziehung zum Grundstücksverkäufer stehen. Bauherren sollten sich  zuerst ein Grundstück kaufen und sich dann um den Hausbau kümmern. Siehe diesbezüglich auch https://www.hausbauberater.de/bauwissen/grunderwerbsteuer-reduzieren

Die Nebenkosten beim Wohnen im Eigenheim

Nach dem Hausbau fallen Nutzungs- und Verbrauchskosten für Strom, Wasser, Grundsteuer,  Versicherungen, Müllabfuhr und Abwasser an. Für Reparaturen muss eine Rücklage gebildet werden. Allgemein kann gesagt werden, dass die Nebenkosten für ein Haus circa 20 Prozent höher liegen als für eine vergleichbare Mietwohnung.

Baufinanzierung konkret

Sie haben ein Grundstück in Aussicht und wissen auch schon, wie Ihr Eigenheim gebaut und ausgestattet werden soll? Sie haben eine Vorstellung über die Gesamtkosten des geplanten Bauprojekts? Sie haben auch die Baunebenkosten für den Hausbau bedacht? Dann ist es nun tatsächlich an der Zeit, eine solide Finanzierung für den Hausbau zu planen.

Dazu müssen Sie vorab folgende Fragen klären:

• Wie hoch muss das Darlehen sein?
• Welche Förderdarlehen können Sie nutzen?
• Wie viel Eigenkapital können Sie aufbringen?
• Wie hoch darf die Finanzierungsrate sein?
• Für welchen Zeitraum wollen Sie den Zins festschreiben lassen?

Angebote für die Baufinanzierung vergleichen

Bevor Sie sich für eine Bank entscheiden, holen Sie mehrere Finanzierungsangebote von verschiedenen Kreditinstituten ein. Achten Sie auf die Vergleichbarkeit der Finanzierungsangebote, indem Sie die Finanzierungssumme vorgeben, und vergleichen Sie die Finanzierungskosten. Jede Bank erhebt unterschiedliche Gebühren, die sich im Effektivzins niederschlagen. Achten Sie auch auf Schätzkosten und Bereitstellungszinsen, die nicht im Effektivzins enthalten sind. Vergessen Sie nicht, sich auch von Ihrer Hausbank ein Angebot unterbreiten zu lassen. Ihre Hausbank kennt Sie, und wenn Sie ein günstigeres Finanzierungsangebot einer anderen Bank vorlegen können, bessern viele Institute nach.

Baufinanzierung - örtliche Bank oder Internet?

Eine Baufinanzierung bietet nahezu jede Bank. Banken arbeiten mittlerweile auch im Direktvertrieb und bieten daher fast immer deutlich günstigere Konditionen als eine Filialbank. Hier fehlt allerdings eine persönliche Betreuung.  Über das Internet füllen Sie Ihre Anträge wie bei einem „normalen“ Kreditantrag aus und Sie bekommen dann die Unterlagen mit der Post zur Unterschrift zugeschickt. Wünschen Sie eine persönliche Beratung, sollten Sie sich auf jeden Fall für eine Bank vor Ort  entscheiden. Nach einer Terminvereinbarung steht Ihnen ein Ansprechpartner für ein persönliches Gespräch zur Verfügung. Er klärt mit Ihnen alle mit der Finanzierung zusammenhängenden Fragen. Darüber hinaus gibt es spezielle Hypotheken- und Discountbanken, sodass Sie einem vielfältigen Angebotsspektrum gegenüberstehen.

Darlehensformen bei der Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Finanzierungsform von Immobilien und Hausbau. Hier zahlen Sie die Darlehenssumme in einer Kombination aus Zins und Tilgung zurück. Im Laufe der Zeit verringert sich Ihre Zinsaufwendung durch die geleistete Tilgung. Im Normalfall ist der Zins abhängig von der Laufzeit des Darlehens: Er ist umso höher, je länger der Zins vertraglich festgeschrieben wird. Die übliche Zinsfestschreibungszeit beträgt fünf oder zehn Jahre. Derzeit sind jedoch, wegen der günstigen Konditionen, auch längere Laufzeiten sinnvoll.

Das Ratentilgungsdarlehen

Beim Ratentilgungsdarlehen zahlt der Kreditnehmer festgelegte Tilgungsraten. Sinn der Sache ist hier, dass dadurch die Zinsbelastung von Jahr zu Jahr sinkt. Sie bezahlen bei dieser Darlehensart zwar weniger Zinsen, dafür ist die finanzielle Anfangsbelastung allerdings wesentlich höher als beim Annuitätendarlehen.

Darlehen mit ausgesetzter Tilgung 

Das Darlehen mit ausgesetzter Tilgung  vermeidet zwar zu Beginn der Finanzierung zu hohe Belastungen, Sie müssen aber darauf achten, dass Sie später tilgen müssen. Lassen Sie sich umfassend beraten. Die meisten Banken verlangen in der Regel als Absicherung einen Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung.

Das Versicherungsdarlehen

Beim Versicherungsdarlehen wird erst am Ende der Laufzeit mit einem Mal aus der Auszahlung einer Kapitallebensversicherung getilgt. Der geliehene Betrag wird normal verzinst, wobei der Zinssatz um 0,25 Prozentpunkte niedriger sein kann. Abgesehen davon, dass die Beleihungsgrenze für diese Art der Kreditnahme sehr niedrig ist, halten wir diesen Weg für den privaten Bereich eher ungeeignet. Außerdem ist das finanzielle Risiko sehr hoch, da der hohe Finanzierungsbetrag über die gesamte Laufzeit bestehen bleibt. Der aus unserer Sicht einzige Vorteil liegt darin, dass bei der Finanzierung von Kapitalanlagen (fremdgenutzte Immobilie) Vorteile durch das Absetzen der Zinsen als Werbungskosten entstehen könnten. Dies trifft nur auf Vermietungsobjekte zu.

An Geldreserven denken!

Ein Hausbau ist aufwändig und verlangt eine lange Verpflichtung hinsichtlich der Abzahlung der Kredite. Daneben fallen monatlich laufende Kosten für das Haus an. Es ist deshalb wichtig die Finanzierung so zu gestalten, dass Reserven bestehen bleiben, wenn einmal ein neues Auto gekauft werden soll oder andere finanzielle Unwägbarkeiten auftreten.

Das Dilemma der Hauskäufer: Niedrige Zinsen, aber hohe Immobilienpreise

Die Bauzinsen sind immer noch vergleichsweise niedrig. Sparguthaben bringen fast nichts ein. Grund genug für viele Deutsche, die Chance auf den eigenen Wohnraum zu nutzen. Investitionen in Immobilien sind derzeit des Deutschen liebstes Kind. Die Zeiten, in denen der Deutsche bevorzugt in Mietwohnungen wohnte und sein Geld lieber zur Bank brachte, scheinen vorbei zu sein. Das vermehrte Interesse am Kauf von Immobilien hat die Preise allerdings in die Höhe getrieben. Die Branche verzeichnet Preissteigerungen um mehr als 30 Prozent, vor allem in den Ballungsgebieten Berlin, Hamburg und München. Die ersten Politiker warnen schon vor einer Immobilienblase.

Wer nach seinen Möglichkeiten finanziert, hat mit Immobilienblasen kein Problem

Die Angst vor einer Immobilienblase geistert immer mal wieder durch die Medien. Aber was hat es damit eigentlich auf sich? Dies soll an der Immobilienblase in Spanien vor etwa zehn Jahren erläutert werden. Der spanische Immobilienmarkt expandierte im Zeitraum Ende der 90er Jahre bis etwa 2006 sehr stark, was auch dort einen rasanten Anstieg der Immobilienpreise zur Folge hatte. Ursache dafür war vor allem die Einführung des Euro. Viele Spanier wollten ihren Bestand an Peseten vor der Euroeinführung lieber in Immobilien eintauschen.  Die Nachfrage nach Wohneigentum stieg überproportional und trieb den Anteil des Bau- und Immobiliensektors bis auf rund 18 % des spanischen BIP (2007). Die hohen Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt beflügelte zudem Spekulanten, die mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien verdienen wollten. Zeitgleich mit Ausbruch der internationalen Finanzkrise platzte auch die spanische Immobilienblase. Die Banken vergaben keine Kredite mehr, weil sie selbst fast bankrott waren. Dadurch erhielten aber Hauseigentümer auch keine Anschlussfinanzierungen mehr. Sie konnten die Kredite nicht mehr bedienen und mussten weit unter Wert verkaufen. Die Bauwirtschaft erhielt weniger Aufträge und geriet in die Krise. Entlassungen waren die Folge. Hausverkäufer erhielten nur noch einen Bruchteil ihrer Investitionen und die allgemeine Kaufkraft der Spanier sank. Die Lehren eines solchen Szenarios für den Hauskäufer liegen auf der Hand:

• Immobilien eignen sich nur bedingt als Spekulationsobjekt.
• Die Finanzierung des Immobilienkaufs muss auf sicheren Füßen stehen.

Wer diese Dinge beachtet, kommt beim Platzen der Blase nicht in Schwierigkeiten. Die Lehren für die Wirtschaft und Politik sind freilich ganz andere. Die Instrumentarien der staatlichen Organe und Banken sind die Regulation von Geldpolitik, Kreditvergabe und Immobilienpreisen. Der Normalverbraucher muss sein Augenmerk in erster Linie auf eine solide Finanzierung lenken.

Zins- und Preisängste sind kein guter Berater für den Hauskauf

Die deutschen Immobilienmakler bemerken zunehmend eine Panik bei ihren Kunden. Viele wollen das historisch niedrige Zinsniveau noch nutzen, um den Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen. Experten raten allerdings davon ab, dies als alleiniges Kriterium für den Schritt zum Eigenheim zu machen. Notwendige Sanierungsmaßnahmen und steigende energetische Anforderungen an Wohnhäuser sollten ebenfalls beim Hauskauf bedacht werden, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. Ob die Gefahr einer Immobilienblase aktuell in Deutschland besteht, darüber sind sich sogar die Experten uneinig. Die Tendenz geht dahin, dass Vertreter von Regierung und Banken eher für ein Ja votieren. So erklärte zum Beispiel Andreas Dombret, Mitglied im Vorstand der Bundesbank, er sehe "erste Wolken am Horizont aufziehen", und „die Zentralbank beobachte die Wohnungsbaukredite genau“. Schon vor einem halben Jahr äußerte Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble laut faz.net, dass „die Jagd nach Rendite zur Blasenbildung und zu überhöhten Vermögenswerten führen könne“. Er steht der Niedrigzinspolitik der Zentralbank bekanntermaßen kritisch gegenüber. Die Fraktion der Makler macht sich dagegen noch keine Sorgen. Makler Michael Schick von der Berliner Firma Michael Schick Immobilien bemisst die Wahrscheinlichkeit nach der Nachfrage: „Solange ein knappes Angebot auf hohe Nachfrage treffe, könne von einer Immobilienblase keine Rede sein. In den Metropolen haben wir einen Wohnraummangel. Große Nachfrage trifft auf kleines Angebot. Und solange das so ist, haben wir keine Immobilienblase."

In der Tat werden Neubauwohnungen in den Ballungsgebieten derzeit schon vom Plan weg gekauft. Dabei ist das Preisniveau in den Big Seven1 im Verhältnis zu Einkommen und Wirtschaftskraft überproportional hoch. Das Ende der Preisspirale scheint noch nicht erreicht zu sein. Laut einem Onlineportal für Immobilien lagen die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den ersten Monaten 2015 im Vergleich zum Vorjahr um zweistellige Prozentzahlen höher. In Berlin erhöhten sich die Preise im Schnitt um 15 Prozent, in Stuttgart waren es 18, in Hamburg und Köln jeweils elf Prozent.

• Big Seven: In der Immobilienbranche der Ausdruck für die sieben großen Städte München, Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart.

Ist ein Häuschen in der Provinz die Lösung?

Auch diese Frage kann nur bedingt mit Ja beantwortet werden. Es ist zwar eine Tatsache, dass 80 Prozent der Fläche der Bundesrepublik noch vergleichsweise unberührt vom Immobilienkaufrausch ist. Allerdings wird laut der Marktforscher von Empirica die Nachfrage nach Immobilien auf dem Land bis 2030 zurückgehen und eine Wertsteigerung ist somit nur schwer zu realisieren. Bürgermeister von ländlichen Kommunen vergeben inzwischen schon Baulandflächen zwischen 800 und 1000 Quadratmetern gratis an junge Familien. Das Häuschen auf dem Land als perfekte Altersvorsorge scheint also ebenfalls ausgedient zu haben. Viele Häuser auf dem Land werden aufgrund der Landflucht nie wieder einen Käufer finden. Wer allerdings ohnehin die Selbstnutzung plant und Altersvorsorge auch mit einem höheren Wohnstandard verbindet, kann auf dem Land noch richtig günstig bauen oder eine Immobilie erwerben. Wichtig ist vor allem eine ehrliche Kalkulation. Diese setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen:

• aktuell üblichen Baukosten in Höhe von 2000 Euro pro Quadratmeter
• Grundstückskosten von 1000 Euro pro Quadratmeter
• Nebenkosten für den Notar, das Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer
• Kosten für die Finanzierung in Form von Zinsen
• Zweiprozentige Abschreibung aufgrund von Reparatur- und Sanierungskosten

Weitere Informationen zur Baufinanzierung und Vergleichsrechner finden Sie auf  Baufinanzierungsberatung.com