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So wird bei der Ermittlung von Mehr- oder Minderkosten vorgegangen

Wenn ein Werkvertrag wie z. B. für einen Hausbau abgeschlossen wird, wird in der Regel ein Festpreis vereinbart. Während der Bauphase ist es möglich, dass sich dieser ändert, weil beispielsweise der Auftraggeber andere Wünsche hat. Das ist bei einem Verbraucherbauvertrag grundsätzlich möglich (§ 650b BGB). Der Bauherr muss sich dann mit dem Bauunternehmen über den Umfang der Änderungen sowie über den Preis einigen. Unternehmen müssen in diesem Fall ein Angebot erstellen, dass Auskunft über die Höhe der Mehr- oder Mindervergütung gibt. Dazu gibt der § 650b Abs. 2 BGB 30 Tage Zeit. Gelingt dies nicht, kann der Bauherr – mit einigen Einschränkungen wie z. B. der Zumutbarkeit für den Handwerker - sein einseitiges Anordnungsrecht schriftlich ausüben.

Für diese Konstellation, bei der gegen den Willen des Bauunternehmers Änderungen vorgenommen werden sollen, ohne dass es hinsichtlich der veränderten Kosten eine Einigung gegeben hat, hat der Gesetzgeber mit der Einführung des Verbraucherbauvertrags zum 1. Januar 2018 klare Regelungen geschaffen. Der § 650c Abs. 1 BGB schreibt vor, dass für die Ermittlung des vermehrten oder verringerten Aufwands die tatsächlich nötigen Kosten ermittelt werden müssen. Dazu zählen auch Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn.

Wie werden bei einer einseitigen Anordnung Abschläge berechnet?

Die Schwierigkeit, in diesem Fall die Höhe der Abschläge zu ermitteln, ist, dass die tatsächlich entstehenden Aufwendungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht feststehen. Doch das BGB wendet hier einen Trick an: Sofern zwischen Unternehmer und Auftraggeber keine entsprechende Einigung zustande gekommen ist, kann der Unternehmer 80 % der in seinem Angebot aufgeführten Mehrvergütung ansetzen (§ 650c Abs. 3 BGB). Er muss dann jedoch in seiner Schlussrechnung die tatsächlichen Kosten darstellen und eine eventuelle Überzahlung des Nachtrags zuzüglich Zinsen an den Auftraggeber zurückzahlen. Wenn der Auftraggeber mit diesem Vorgehen nicht einverstanden ist, bleibt ihm ein anderer Weg: Er kann mit einer Einleitung eines gerichtlichen Eilverfahrens sogar während der Bauphase erreichen, dass auf den tatsächlichen Preis umgestellt wird (§ 650d BGB).

Alternativ können Unternehmer auf die ursprüngliche Kalkulation zurückgreifen. Das BGB geht davon aus, dass der Auftragnehmer dann seine ursprünglichen Ansätze fortschreibt. Damit dieses Vorgehen für den Auftraggeber transparent bleibt, muss ihm die Urkalkulation zuvor übergeben worden sein.

 

 

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