Das Abnahmeprotokoll – eine der wichtigsten Formalitäten eines Bauprojekts

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 640 die Abnahme, aber die Erstellung eines Abnahmeprotokolls ist dort auch nach der seit dem 1. Januar 2018 gültigen Reform des Bauvertragsrechts nicht vorgeschrieben. Trotzdem wird es von Baufachleuten immer wieder empfohlen. Warum?

Was macht ein Abnahmeprotokoll so wichtig?

Die Abnahme eines Neubaus durch den Bauherrn dient dazu festzustellen, dass das Bauwerk so errichtet wurde, wie es im Bauvertrag einschließlich der Baubeschreibung vorgesehen gewesen ist. Formal gesehen ist eine Verschriftlichung hierfür nicht nötig: Wenn man dem § 640 BGB folgt, würde ein „Alles okay!“ des Bauherrn ebenso genügen wie dessen Passivität während der durch den Bauunternehmer gesetzten Abnahmefrist; im zweiten Fall ist dann von einer ‚Abnahmefiktion‘ die Rede, die die gleiche Wirkung wie eine erfolgte Abnahme hätte. Auch wenn ein Bauherr wegen bestehender Mängel die Frist verweigert hat, gilt ein Gebäude als abgenommen.

Aber was passiert, wenn sich Bauherr und Bauunternehmer im Nachhinein über den Vorgang der Abnahme und das während des Termins Gesagte nicht einig sind? Man träfe sich wahrscheinlich vor Gericht wieder, wo die eine Aussage gegen die andere stünde. Dieser Fall – die fehlende Beweisbarkeit des Verlaufs der Abnahme – wird durch die Anfertigung eines Abnahmeprotokolls verhindert. Ohne ein Abnahmeprotokoll wäre es schwierig, die Rechtsfolgen einer Abnahme wirksam herbeizuführen:

• Der Zeitpunkt der Fälligkeit der Vergütung bliebe unklar (§ 641 Abs. 1 Satz 1 BGB),
• ebenso die Verzinsungspflicht des Bauherrn (§ 641 Abs. 2 BGB).
• Auch der korrekte Zeitpunkt für den Haftungsübergang auf den Bauherrn, wenn es zu einer Beschädigung oder einem unverschuldeten Untergang kommen würde (§ 644 Abs. 1 Satz 1 BGB), könnte nicht festgelegt werden.
• Dasselbe Problem ergäbe sich bei der Verjährungsfrist für bestimmte Mängelansprüche.
• Nicht zu vergessen spielt auch der Umstand eine Rolle, dass ein Werkvertrag, wie er bei typischen Bauvorhaben vorliegt, gem. § 648 BGB bis zu dessen Vollendung vom Auftraggeber gekündigt werden kann.

Was macht ein Abnahmeprotokoll aus?

Das Abnahmeprotokoll führt alle während der Bauabnehme festgestellten Mängel und Einzelheiten auf. Nur das, was im Protokoll konkret als Mangel benannt und beschrieben wird, muss entsprechend berücksichtigt und behoben werden. Fallen einem Bauherrn Mängel erst nach der Abnahme auf und sind sie deshalb nicht im Abnahmeprotokoll enthalten, wird es für ihn schwer: In diesem Fall muss er dem Bauunternehmen nachweisen, dass das Verschulden für den Mangel beim Bauunternehmen liegt.

§ 310 Abs. 1 Satz 3 BGB verweist hier auf die ‚Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B)‘, die in Zusammenhang mit der Inhaltskontrolle einzelnen Bestimmungen des BGB vorgeht. Dies muss jedoch ausdrücklich im Bauvertrag vereinbart worden sein. Handelt es sich bei dem Bauherrn um eine Privatperson, muss der Auftragnehmer diese über die Inhalte und die Anwendung der VOB/B aufklären. Wurde das getan, dann muss das Abnahmeprotokoll einige Mindestangaben enthalten. § 12 Abs. 4 Nr. 1 schreibt sogar vor, die Abnahme schriftlich niederzulegen, sodass die förmliche Abnahme erst mit dem Abnahmeprotokoll wirksam wird.

Ein vollständiges Abnahmeprotokoll beinhaltet danach:

• die Namen aller an der Abnahme Beteiligten,
• das Datum der Abnahme,
• Art und Umfang der abzunehmenden Arbeiten,
• eine unmissverständliche Erklärung zur Abnahme oder ihrer Verweigerung,
• die einvernehmlich festgestellten oder strittigen Mängel (einschließlich der Einwendungen des Bauunternehmens und/oder der Stellungnahme hinzugezogener Gutachter),
• einen Vorbehalt gegen Gewährleistungsansprüche,
• einen Vorbehalt hinsichtlich ggf. ausgesprochener Vertragsstrafen und
• die Unterschrift des Auftraggebers.

Damit auch tatsächlich alle Mängel während des Abnahmetermins erfasst werden, empfehlen Fachleute Bauherren, schon vorher gemeinsam mit einem unabhängigen Bausachverständigen eine Begehung durchzuführen und dabei Mängel festzustellen, die dann im Abnahmeprotokoll aufgeführt werden.