Die Bluffs vieler Hausverkäufer und Hausanbieter

Das Bluffen ist ein Verhalten beim Kartenspiel. Sinn der Sache ist es, den Gegner in die Irre zu führen, um sich einen Vorteil zu verschaffen. Der Bluffer tut so, als hätte er ein ganz tolles Blatt und verleitet seinen Gegner zu einem defensiven Spiel. Auf diese Weise kann er auch bei durchaus schlechteren Karten das Spiel für sich optimieren. Wer gut bluffen kann, kann auch gegen einen Gegner mit weitaus besseren Karten gewinnen. Das Bluffen ist beim Pokern, aber auch beim Bridge, Canasta, Watten und Doppelkopf ein gern eingesetztes und wichtiges Spielelement.  Was der Begriff „Bluffen“ mit dem Hausbau zu tun hat, erfahren Sie hier.

Beim Kartenspiel geht es ausschließlich darum, den Gegner in die Irre zu führen. Natürlich soll dies die eigene Position stärken und dem eigenen Vorteil soll auf die Sprünge geholfen werden. Genau darum dreht es sich leider oft auch beim Hausbau bzw. im Hausvertrieb. Diese Grundidee des Spielelements lässt sich in die Welt des Hausvertriebs wunderbar einfügen. Beim Hausvertrieb werden oft die kaufmännischen Grundsätze vergessen. Hausanbieter haben Hausverkäufer und gemessen werden beide an Verkaufszahlen. Es wird geblufft, getäuscht und falsch beraten, was das Zeug hält. Bauinteressenten haben in der Regel dabei das Nachsehen. Das ist mehr als schade, denn dadurch bringen einige schwarze Schafe die gesamte Branche in Verruf.

Bluffen beim Hausbau bzw. im Hausvertrieb

Wenn Sie sich zu einem Hausbau entschließen, reicht ein Blick in die Geldbörse normalerweise nicht aus. Ein spitzer Bleistift, ein Blatt Papier und der Taschenrechner gehören zwar zum grundsätzlichen Equipment, aber diese Utensilien reichen immer noch nicht aus. Sie brauchen Hilfe. Was tun? Richtig – ab zum Hausanbieter. Und was sich hier abspielt, passt oft nicht einmal auf die berühmte Kuhhaut, ob die nun lila oder braun-gesprenkelt daherkommt. Es wird geblufft. Sie möchten wissen, welche Kosten auf Sie zukommen. Sie erwarten eine faire Kalkulation und das ist Ihr gutes Recht. Doch wie sieht die Realität aus? Ein freundlicher Herr oder eine sympathische Dame sitzt Ihnen gegenüber und verkündet Ihnen mit einem offenen Lächeln eine Summe. Das kostet Ihr Haus. Basta. Punkt. Sie fragen nach. Ein bekräftigendes Nicken ist die Antwort. Sie freuen sich – der Bluff hat funktioniert. Zu Ihrem Nachteil. Das ist schade.

Warum funktionieren Bluffs beim Hausbau?

Beim Bluffen kommt es auf einen wesentlichen Aspekt an: Vertrauen. Sie hören genau zu und notieren sich sogar die Ausführungen des Hausverkäufers. Was Sie hören, hat Hand und Fuß. Nur leider wurden einige Tatsachen nicht erwähnt. Ist das schon eine Lüge? Jain. Ein Hausbau durchläuft verschiedene Phasen. Jede Phase ist wichtig und richtig. Doch jede Phase kann mit weiteren Kosten aufwarten. Beispiele? Gerne:

• Anschlusskosten für Gas, Strom, Wasser, Abwasser.
• Erdarbeiten, Drainage, Außenanlagen.
• Vermessungskosten, Eintragungen beim Amt.
• Baugrunduntersuchung und Baustelleneinrichtung.
• Gebühren für das Einreichen des Bauantrags.
• Notargebühren.

Diese Beispiele zeigen eindrucksvoll auf, welche Kosten im Hausvertrieb gerne „vergessen“ werden. Die gesamten Baunebenkosten sind ein ordentlicher Batzen Geld, den Sie in Ihrer Finanzplanung berücksichtigen müssen. Genau darum geht es. Um Ihr Geld.

Der Preis ist heiß

Der Discounter macht's, der Modeladen macht's und der Bauunternehmer auch – Aktionsware verkaufen. Darunter ist eine Ware zu verstehen, die für einen bestimmten Zeitraum im Preis gesenkt wird. Zuschlagen und kaufen, lautet oft die Devise. Das besondere Schnäppchen, beim Hausbau heißt in aller Regel Aktionshaus. Doch während es finanziell zu verschmerzen ist, wenn sich ein Schnäppchen aus dem Lebensmittelbereich als untauglich erweist, sieht das bei Häusern völlig anders aus. Wird hier geblufft, kann dies mit einem finanziellen Desaster enden.

Es gibt tatsächlich solide und günstige Aktionshäuser, das vorneweg. Doch gerade mit diesem Begriff wird gerne gespielt. Er wird verwendet, wenn Hausanbieter Bauinteressenten an den Verhandlungstisch holen möchten. Dabei hört sich alles zuerst fantastisch an: ein schlüsselfertiges Massivhaus für 80.000 Euro. Garantiert. Sie glauben kein Risiko zu haben, weil Sie alles zum Festpreis erhalten.

Sie haben doch ein Risiko! Warum?

• Die eigene grobe Querrechnung:
  Nehmen Sie einen Stift und ein Blatt Papier. Notieren Sie sich, welche Berufsgruppen alle an einem Hausbau beteiligt sind. Das fängt mit den Tiefbauarbeiten an, setzt sich mit den Mauerarbeiten fort und endet noch lange nicht mit den Dachdeckern. Die Inneninstallationen müssen gemacht werden, der Estrichleger kommt vorbei, der Schreiner waltet seines Amtes und so weiter und so fort. Nun können Sie ganz einfach pauschal ausrechnen, welche Lohnkosten bereits anfallen. Wenn Sie jetzt noch die Materialkosten dazuzählen, ist deutlich sichtbar, warum ein Haus Geld kostet und warum es schier unmöglich ist, ein Prachtbau für 80.000 Euro hinzustellen.
• Der vermeintlich sichere Festpreis
  Es ist eine Unsitte im Baugewerbe geworden: Man bietet schlüsselfertige Häuser zum Festpreis an und schlussendlich kommt es während des Bauens zu einer großen Überraschung. Im vermeintlich schlüsselfertigen Haus fehlen die Erdarbeiten und die Bodenplatte. Was ist nun mit dem Festpreis für das schlüsselfertige Haus, werden Sie sich fragen. Ganz einfach, die Leistungen waren in diesem nicht enthalten. Und was im Festpreis nicht enthalten ist, erledigen Sie selbst.

Knackpunkt Formulierung

Es gibt einen Grund, warum in der Baubranche mit harten Bandagen gekämpft wird: Viele Kunden sind sich nicht im Klaren darüber, was ein Hausbau tatsächlich kostet. Sie möchten es natürlich so billig, wie es geht – und das geht nicht. Zumindest dann nicht, wenn die Qualität eine Rolle spielen soll. Ein Auto wird vor dem Kauf genauestens inspiziert, jeder Zentimeter wird penibel untersucht. Und beim Haus? Da wird kurz ein Blick auf den Preis geworfen, die Finanzierung kurz überschlagen, passt alles, los geht’s. Das macht es den Hausanbietern leicht, mit Formulierungen darüber hinwegzutäuschen, dass doch nicht immer alles so gemeint ist, wie man es gern gelaubt hätte:

Stichwort „schlüsselfertig“

Die meisten Bauherren sind der Ansicht, schlüsselfertig bedeute, dass nach Übergabe alles fertig ist. Doch das ist mitnichten so. Es ist ein Fakt, dass der Begriff „schlüsselfertig“ rechtlich nicht geschützt ist. So kann jeder Unternehmer selbst entscheiden, welche Arbeiten im Gesamtpreis enthalten sind und welche nicht. Genau darin liegt der Bluff: Welche Arbeiten ausgeführt werden, steht natürlich im Bauvertrag, doch hier müssen Sie bei einigen schwarzen Schafen besonders gut aufpassen. Die Formulierungen sind so umständlich verfasst, dass nach dem Ende des Satzes kein Mensch weiß, was damit gemeint ist.

Hausbau ab Oberkante Bodenplatte/Kellerdecke

Es gibt Aktionshäuser, die mit einem Bau ab Oberkante Bodenplatte werben. Kalkuliert wurde also der Hausbau ohne eine Bodenplatte und natürlich auch ohne einen Keller. Aus Unwissenheit greift so mancher Bauherr zu und später ergibt sich folgendes:

1. Haus mit Bodenplatte
   Es sind keine Kosten für die Erdarbeiten und die Bodenplatte kalkuliert. Natürlich können Sie kein Haus ohne eine Bodenplatte bauen. Aber der Hausanbieter suggerierte Ihnen einen tollen Preis für Ihr Haus. Die Kosten für eine Bodenplatte, inklusive der erforderlichen Erdarbeiten, belaufen sich für ein Haus mit 100 m² auf 11.000 €. Auf die Erdarbeiten entfallen dabei ca.1.500 €, die Fundamente kosten ca. 3.000 € und die Bodenplatte ca. 6.500 €.
2. Haus mit Keller
   Wenn Sie ein Haus mit einem Keller bauen wollen, ist die Aussage "Ab Oberkante Bodenplatte" noch problematischer. Der Keller für ein Haus mit 100 m² kostet allein schon ca. 34.000 €, ohne Erdarbeiten wohlgemerkt. Wir berechnen hier mal anhand eines Standardbetonkellers vom bekannten Kellerhersteller "Glatthaar", was ein Keller mit 100 m² Grundfläche insgesamt kostet:
   - Erdarbeiten mit Schotterpolster, Aushub, Entwässerung und verfüllen ca. 7.500 €
   - Betonkeller mit Rohbauhöhe 2,25 m inkl. Decke ca. 33.700 €
   - Betontreppe ca. 2.350 €
   - Perimeterdämmung 60 mm ca. 4.000 €
   = Gesamtkosten für den Keller ca. 47.550 €

Sie erkennen an den Beispielen sehr schnell, dass bei einem Aktionshaus ab Oberkante Bodenplatte/Kellerdecke noch ca. 11.000 € für eine Bodenplatte oder ca. 47.550 €  für den Keller fehlen.

Bluffen beim Hausbau in puncto Preisangaben

Der Preis ist heiß, doch um welchen Preis geht es eigentlich bei Ihrem Haus? Leider geht es bei Preisangaben für ein Haus oft nur um ein oberflächliches Geplänkel. Sie als Verbraucher möchten jedoch gerne den Endpreis für Ihr Haus wissen. Sind Sie deswegen als penibel zu bezeichnen? Nein, denn bei einem Hausbau summieren sich die Beträge unter dem Strich gerne zu einer größeren Summe. Wenn Sie diese Summe vorab wissen, können Sie planen und alles ist im Lot. Warum aber wird gerade bei den Preisangaben so gerne geblufft?

Die Gründe für das Bluffen beim Preis für das neue Haus

Wer ein Unternehmen führt, möchte Geld verdienen. Dagegen ist nichts einzuwenden. So funktioniert die Marktwirtschaft. Als Konsument möchten Sie einen Preis wissen. Auch dagegen ist nichts einzuwenden. Zwei einfache Dinge, so sollte man meinen.

Wo ist die Kreuzung, an der sich Wege dieser beiden Grundsätze trennen?

• Ein Grund liegt im Konkurrenzdenken.
  Firma A ist günstiger als Firma B und Firma C verschleiert einfach ein paar Details und wird somit noch günstiger als Firma A und B zusammen und bekommt den begehrten Kunden. An diesem einfachen Beispiel sehen Sie, wie kurz der Denkweg mancher Unternehmen ist. Bauherren kaufen Ihr Haus natürlich gern dort, wo es am billigsten erscheint. In der Regel stellt sich dann beim Hausbau die Ernüchterung ein, denn letztendlich holt sich der Bauunternehmer das Geld vom Bauherrn durch Nachträge.
• Ein weiterer Grund für falsche Preisangaben liegt in der Geldgier.
  Das Ziel von schwarzen Schafen liegt darin, Verträge abzuschließen. Möglichst viel, möglichst schnell.
• Hier mal ein Auszug eines unseriösen Gesprächsverlaufs:
  Hausverkäufer : "Der Preis für das Haus gilt nur noch bis morgen!"
  Bauinteressent: "Ich möchte mir das aber noch einmal überlegen."
  Hausverkäufer : "Warum? Sie können doch jederzeit vom Vertrag zurücktreten."
  Wenn Sie jetzt unterschreiben, hat der Hausverkäufer Ihnen einen gültigen Bauvertrag vermittelt. Sofern es keine ausdrücklich vereinbarten Rücktrittsklauseln im Bauvertrag gibt, gilt dieser Vertrag.

Wurde der Bauinteressent nun belogen?

NEIN, denn nach § 649 Satz 1 BGB können Sie jederzeit den Werkvertrag kündigen und dabei bedarf es nicht einmal einem Kündigungsgrund. Was er Ihnen aber verschweigt, ist, dass der Bauunternehmer gemäß § 649 Satz 2 BGB von Ihnen eine Vergütung verlangen kann. Er muss nach den Bestimmungen des § 649 Satz 2 BGB lediglich Abzüge akzeptieren, indem er die ersparten Aufwendungen aufrechnet. Er kann demzufolge den kalkulierten Gewinn aus dem Bauvertrag geltend machen. Da es in der Praxis sehr schwer ist, die Forderung des Bauunternehmers zu berechnen, gehen die Gerichte unter Bezugnahme auf § 649 Satz 3 BGB meistens davon aus, dass dem Bauunternehmer fünf Prozent der Vertragssumme zustehen.

So kann bei den Preisangaben geblufft werden

Der Hausbau ist mit relativ hohen Kosten verbunden. Jeder Bauunternehmer hat einigen Spielraum, den Sie als Bauherr vermutlich nicht kennen. Ein beliebter Trick ist das Verschweigen von Leistungen. Wenn Sie zum Beispiel ein Haus schlüsselfertig erworben haben, sind im Leistungsumfang nur die Dinge enthalten, die in der Baubeschreibung aufgeführt sind. Oft kommen dann noch Kosten für die Baustelleneinrichtung oder die Erdarbeiten auf den Bauherren zu. Richtig schlimm wird es, wenn auch noch die die Ausbaugewerke beschnitten worden sind. Auch schlüsselfertige Häuser können weder Innentüren noch Fliesen oder eine Sanitäreinrichtung beinhalten. Eine unseriöse Firma kann Ihnen problemlos ein vermeintliches günstiges Haus zum Festpreis verkaufen, wenn Sie die Baubeschreibung nicht genau lesen. Darum empfehlen wir Bauinteressenten, die Baubeschreibung unabhängig prüfen zu lassen.

Fehler bei der Angabe einer korrekten Wohnfläche

Die Angaben zur Wohnfläche ist ein weites Spielfeld – hier kann sich der Bluffer voll und ganz austoben. Glauben Sie nicht? Sie meinen, Sie können schließlich mit dem Zollstock in der Hand alles nachmessen? Das können Sie zwar tun, dennoch wird bei der Wohnflächenangabe gerne und viel geblufft. Und das geht. Denn es gibt drei verschiedene Möglichkeiten, die Wohnfläche zu berechnen und anzugeben. Wie es funktioniert, erfahren Sie hier.

Die Unterschiede der Wohnflächenberechnungen

Zuerst einmal wird zwischen drei Regelungen zur Wohnflächenberechnung unterschieden:

• Wohnflächenverordnung (WoFlV)
• DIN-Norm 277
• (veraltete) DIN 283

Was den geförderten Wohnungsbau angeht, ist die Sache glasklar: Hier muss nach geltendem Gesetz zwingend die WoflV angewendet werden. Handelt es sich bei dem Projekt jedoch um einen nicht geförderten Bau, dann hat der Bauunternehmer freie Hand, nach welcher Grundlage er die Wohnflächenangabe berechnet. Sauber. Sie denken jetzt vermutlich, dass die Berechnungsgrundlage auf dem Grundriss ersichtlich wird? Weit gefehlt, denn allzu gerne wird sie „vergessen“. Das ist bluffen in Reinkultur.

Die Berechnung der Wohnfläche beim Hausbau im Einzelnen

Wird eine Wohnfläche nach DIN 277 berechnet, kommt eine höhere m² heraus als nach der WoFlV. Denn die DIN 277 unterscheidet zwischen der Hauptnutzfläche, Nebennutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Beispiele:

• Hauptnutzfläche: Wohnzimmer
• Nebennutzfläche: Bad
• Funktionsfläche: Hauswirtschaftsraum
• Verkehrsfläche: Treppen, Flur

Die größten Unterschiede zwischen der DIN 277 und der WoflV ergeben sich bei Dachschrägen, Balkonen, Kellerräumen, Treppen und Terrassen.

• Viele Häuser haben einen Keller. Nach der WoflV haben Kellerräume nichts in der Wohnflächenangabe zu suchen.
  Wird nach der DIN 277 berechnet, gehören sie zur Nutzfläche – und schon erhöht sich die m²-Zahl.
• Eine Fläche unter einer Schräge wird nach der WolfV nur zur Hälfte berechnet, sofern die Schräge zwischen einem und zwei Metern Höhe beginnt.
Mit der DIN 277 spielt das keine große Rolle, die Grundfläche kann als Nutzfläche ausgegeben werden, sie muss nur separat aufgeführt werden.
• Das Gleiche gilt für Balkone, Loggien oder Terrassen, auch hier wird die gesamte Fläche einfach dazu gezählt, auch wenn die Abmessungen extra ausgewiesen werden müssen.
• Dachböden werden nach der DIN 277 voll zur Nutzfläche gerechnet, nach der WoflV ein Unding.

Die genannte separate Ausweisung der Flächen fehlt oft bei der Beschreibung des Objektes. Das führt zu den Schwierigkeiten, denn Sie als Laie sehen lediglich die m²-Zahl auf dem Papier. Aus diesem Grund kann ein und das gleiche Haus völlig unterschiedliche m²-Angaben haben. Natürlich bevorzugen einige Bauunternehmer die Berechnung, die die größte m²-Zahl ausweist. Sie freuen sich, wie schön groß Ihr neues Eigenheim ist, und wundern sich am Ende eventuell über das winzige Wohnzimmer und die kleinen Zimmerchen im Dachgeschoss. Sie schauen in die Unterlagen und finden die m²-Anzahl. Nachmessen – deutlich weniger. Nochmals ein Blick in die Unterlagen – die m²-Anzahl nach DIN 277. Aha. Ein recherchierender Blick ins Internet bestätigt die ersten bösen Zweifel. Warum hat das vorab niemand erwähnt? Weil sich das Thema „Wohnflächenangaben“ wunderbar zum Bluffen eignet!

Wie sich die unterschiedlichen Wohnflächenberechnungen auf den Preis auswirken

Stellen wir uns einfach mal ein Haus vor, dessen Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) 100 m² beträgt. Dieses Haus würde, berechnet nach DIN 277 fast 120 m² groß sein. Wenn nun für beide Häuser ein identischer Kaufpreis vorläge, würde sich natürlich jeder Bauinteressent für das vermeintlich größere Haus entscheiden. Über die Berechnung der Wohnflächen finden Sie auf https://www.hausbauberater.de/wohnflaechen/ weitere Hinweise.

Der Ausweg aus der "Bluff-Falle"

Es wird oft unterschätzt, doch wenn es um die Planung eines Eigenheimes geht, sollte eine Beratung immer an erster Stelle stehen. Ausschlaggebend für eine erfolgreiche Beratung ist deren Qualität. Eine unabhängige Bauberatung prüft sämtliche Aspekte eines Angebotes. Das beginnt bei dem Umfang der angebotenen Leistungen, setzt sich bei der Prüfung der Baupläne fort und endet bei den Beschreibungen der einzelnen Leistungen. Eine fundierte Bauberatung vergleicht die verschiedenen Angebote und filtert sach- und fachgerecht mögliche Schwächen der angebotenen Leistung heraus. Diese gezielten Informationen sind für sie als Bauherr von unschätzbarem Wert. Solch eine Bauberatung ist letztendlich wichtiger als die sonntägliche Fahrt zu den Musterhausparks.

Um es an einem Beispiel noch einmal zu verdeutlichen:

Sie interessieren sich für das "Haus Sonnenschein". Der Preis scheint angemessen und sie sind recht angetan. Da Sie in den Medien schon so viel Negatives über den Hausbau hörten, sind sie auf der Hut und lassen sich Referenzen zeigen. Und, was sagt ihnen das jetzt alles? Richtig, eigentlich nicht viel. Denn wenn es um Faktoren wie Baugrunduntersuchung oder die Einrichtung der Baustelle geht, dürften sich Ihre Erfahrungen hinsichtlich einer baufachlichen Sichtweise in Grenzen halten - außer Sie sind vom Fach. Und genau hier könnten sie von fachlicher Hilfe ungemein profitieren. Eine Bauberatung- oder Betreuung ist unabhängig und vor allem objektiv. Die Beurteilung findet in ihrem Interesse statt. Das investierte Geld ist in der Regel schnell wieder verdient, indem Sie eben nicht auf Bluffs hereinfallen.

Die fachlichen und finanziellen Aspekte der Bauberatung

Die Beispiele von Bauherren, die aufgrund einer Pleite des Bauunternehmens selbst vor dem finanziellen Aus stehen, reißen nicht ab. Oft liegt der Grund darin, dass das Bauunternehmen mitten während der Bauphase Insolvenz anmeldet. Durch einen simplen Bonitätscheck könnte im Vorfeld recherchiert werden, wie das Unternehmen in der aktuellen Wirtschaftslage dasteht. Droht vielleicht eine Insolvenz? Dann könnte eine Nicht-Beauftragung vor erheblichen Kosten und noch mehr Unannehmlichkeiten schützen.

Beim eigentlichen Bau walten etliche Handwerker und Fachleute ihres Amtes. Es ist für die meisten Bauherren nahezu unmöglich zu erkennen, ob die Arbeiten sauber und fachgerecht durchgeführt wurden oder ob sich hier und da Mängel versteckten. Genau hier setzt eine solide Baubetreuung an. Die einzelnen Arbeiten werden geprüft und dokumentiert. So kann unter Umständen verhindert werden, dass aus einem kleinen Mangel ein großes Unglück heranwächst.

Was macht ein Bauberater und wie schützt er vor Bluff?

Ein Bauberater ist quasi ihr verlängerter Arm. Er hilft Ihnen bei allen Fragen, die dann entstehen, wenn Sie sich erstmals mit dem Gedanken an einen Hausbau beschäftigen. Er hilft Ihnen, wenn sich Arbeiten am Bau unangemessen in die Länge ziehen. Er hakt bei den einzelnen Arbeiten nach, er schaut, er prüft. Er findet vielleicht Fehler und setzt sich mit der Handwerksfirma auseinander - mit Sachverstand. Er übernimmt unter Umständen auch Behördengänge und ist der Ansprechpartner Nummer eins für Sie.

Stellen Sie sich einen Bauberater wie einen Rechtsbeistand vor.

• Er weiß, wo es lang geht.
• Er weiß, mit welchen Tricks und Bluffs gerne gespielt werden, um Kunden das Geld aus den Taschen zu ziehen.

Und genau hier greift er ein:

• Ein Bauberater ist für Sie eine Absicherung, wenn es um einen Hausbau geht.
• Beim Hausbau geht es um Ihr Geld. Als Bauherr benötigen Sie Sicherheit in finanzieller und fachlicher Hinsicht!