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Urteil des BGH: Umschuldung von Immobilienkrediten ist gebührenfrei

Der Bundesverband der Verbraucherzentralen (vzbv) hatte den Stein ins Rollen gebracht: Mit seiner Klage gegen die Sparkasse Steinfurt hat er in eineinhalbjähriger Prozessdauer einen Sieg zugunsten von Kreditnehmern erreicht, die ihre Hypothek umschulden wollen.

Worum geht es genau?

Die Verbraucherschützer stießen sich an einer Passage, die im Preis- und Leistungsverzeichnis der Sparkasse enthalten war. Dort hieß es unter dem Stichpunkt ‚Sonstige Kredite → Sonstige Entgelte‘: „Bearbeitungsentgelt für Treuhandaufträge Ablösung Kundendarlehen 100,00 €“.
Diese Klausel bedeutete für die Kunden der Sparkasse, dass sie in dem Fall, dass sie ihren dortigen Kredit bei einem anderen Geldinstitut weiterfinanzieren wollten, eine Gebühr in der genannten Höhe entrichten mussten.

Dieses Gebaren hielt der vzbv wegen der seiner Meinung nach eindeutigen Vorgaben im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für unrechtmäßig. Im § 307 Abs. 1 heißt es: „Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.“
Außerdem untermauerten sie ihre Kritik mit § 307 Abs. 2 Nrn. 1 und 2. Dort wird eine unangemessene Benachteiligung auch dann gesehen, wenn eine Bestimmung die Erreichung des Vertragszwecks einschränkt oder mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Was passiert bei einer Umschuldung?

Um die Bedeutung der Klage zu erfassen, muss deutlich gemacht werden, worum es sich bei einer Umschuldung genau handelt. Dabei werden die Grundschuld sowie die Ablösesumme nach und nach zwischen den beteiligten Geldinstituten übertragen. Die bislang kreditgebende Bank gibt dann beispielsweise die Grundschuld unter der Bedingung frei, dass das übernehmende Institut erst dann darüber verfügen darf, wenn die Restschuld gezahlt wurde.

Die Verbraucherschützer kritisierten, dass dieser Gebühr keine echte Gegenleistung entgegensteht, sondern die Sparkasse den Aufwand, der ihr durch eine nebenvertragliche Pflichtleistung entsteht, auf ihre Kunden abwälzt. Derartige Preisnebenabreden seien der Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB unterworfen.

So bewertete der BGH den Sachverhalt

Die Richter folgten im Wesentlichen der Argumentation des vzbv. In ihrem Urteil vom 10. September 2019 (XI ZR 7/19) stellten sie klar, dass Bankkunden bei der Umschuldung ihres Immobilienkredits keine Gebühren zahlen müssen, da der hierfür nötige Aufwand bereits mit der Zahlung der Zinsen abgegolten ist.

Sofern der Kreditnehmer dem Kreditgeber eine Grundschuld bestellt, um dessen Ansprüche zu sichern, steht ihm als Sicherungsgeber ein Anspruch auf die Rückgewährung des Sicherungsmittels zu, wenn der Kreditgeber die Sicherheiten nicht mehr braucht.

Der Kreditnehmer ist dabei völlig frei, sich für eine löschungsfähige Quittung, eine Löschungsbewilligung oder die Abtretung der Grundschuld an sich selbst oder einen Dritten zu entscheiden. Wenn das Kreditinstitut sich eine Leistung, die es ohnehin schuldet, vergüten lässt, unterliegt diese Handhabung der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.

Das Gericht monierte außerdem, dass der genaue Wortlaut der Klausel nicht nur den Fall eines im Rahmen einer Umschuldung gewählten Bankenwechsels einschließt; vielmehr beinhaltet diese Passage, dass die Gebühr sogar dann erhoben werden könnte, wenn der Kreditnehmer bei seinem bisherigen Institut bleibt. In ihrem Urteil bewertete die Kammer die Situation dahingehend, dass die Sparkasse mit der Erhebung der Gebühr ausschließlich eigene Vermögensinteressen verfolgt, sodass die Preisnebenabrede gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Was empfehlen die Verbraucherschützer?

Kreditnehmer, die bereits eine Umschuldung hinter sich haben, sollten in ihren Unterlagen nachprüfen, ob sie eine entsprechende Gebühr bezahlt haben. Sollte dies der Fall sein, empfehlen die Fachleute, die Bank schriftlich unter Verweis auf das o. g. Aktenzeichen, unter dem das BGH-Urteil geführt wird, zur Rückerstattung aufzufordern. Möglicherweise ist es ratsam, hier einen kundigen Fachanwalt hinzuzuziehen.

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