Bereitstellungszinsen: Warum sie anfallen und wie sie reduziert werden können

Bereitstellungszinsen gehören zu denjenigen Kosten, über die sich viele Bauherren am meisten ärgern: Sie werden von den Kreditinstituten erhoben, wenn ein Darlehen nicht (ganz oder teilweise) abgerufen wird. Diese besonderen Zinsen werden verlangt, weil der Bank für den Zeitraum von der Darlehenszusage bis zum Abruf der Kreditsumme die vereinbarten Darlehenszinsen entgehen. So wird nicht nur verfahren, wenn der Kreditbetrag zunächst komplett unangetastet bleibt, sondern auch dann, wenn er nach und nach abgerufen wird wie es z. B. bei Bauprojekten mit einem Bauträger üblich ist.

Das Problem können Bauherren nur sehr selten dadurch lösen, dass sie den Kredit für andere Zwecke nutzen, um den Bereitstellungszinsen auszuweichen: Eine Baufinanzierung bezieht sich immer auf ein bestimmtes Bauvorhaben. Daher können Bereitstellungszinsen bei Bauverzögerungen oder lange dauernden Bauprojekten zu einem echten Ärgernis werden.

Das müssen Bauherren über Bereitstellungszinsen wissen

Bereitstellungszinsen werden üblicherweise nicht sofort, sondern erst nach einer vertraglich vereinbarten Frist fällig. In der Regel werden sie in den ersten ein bis 24 Monaten nach der Darlehenszusage ausgesetzt. Danach betragen sie pro Monat normalerweise 0,25 % der (noch) nicht ausgezahlten Nettodarlehenssumme, also 3 % pro Jahr. Der durchschnittliche Effektivzinssatz für Baudarlehen der Banken für neue Baukredite an Privatkunden lag 2020 zwischen 1,00 und 2,00 Prozent, je nach Zinsbindungsdauer, Eigenkapital und Bonität des Kreditnehmers. Die Bereitstellungszinsen sind also derzeit etwa doppelt so hoch wie die durchschnittlichen Baukredite. Die Banken lassen sich ihre Funktion als „Parkplatz“ gut vergüten. Von einer Entschädigung, wie sie die Kreditinstitute immer wieder als Begründung für die Bereitstellungszinsen anführen, kann also keine Rede sein.

So können Bereitstellungszinsen möglichst gering gehalten werden

Verbraucher sollten für ihren Darlehensvertrag eine möglichst lange Zeitspanne aushandeln, während der keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen. Sie sollten außerdem versuchen, die geplanten Baufortschritte in ihre Darlehensplanung einzubeziehen. Dafür ist es nötig, die Einhaltung der Bauphasen zu überwachen.

Die Kreditplanung kann darüber hinaus optimiert werden, indem die Finanzierung an die Bauphasen – und damit an die fälligen Zahlungen an die Baufirmen oder den Bauträger – angepasst wird. Durch eine genaue Taktung ist es so möglich, Bereitstellungszinsen zu vermeiden.

Für über einen langen Zeitraum gehende Bauprojekte kann es günstiger sein, ein Forward-Darlehen zu beanspruchen. Diese Kreditvariante ermöglicht es, das aktuelle Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung zu nutzen, die erst in einem oder mehreren Jahren gebraucht wird. Hier kommt man ohne Bereitstellungszinsen aus.

Verbraucher können bei der Gestaltung des Kreditvertrags weiteren Einfluss nehmen: Sofern die Bank einverstanden ist, kann der vereinbarte Kreditbetrag vollständig ausgezahlt und das Geld in der Zwischenzeit bis es benötigt wird angelegt werden. Dabei müssen vom Kreditnehmer nur die Darlehenszinsen geleistet werden. Dieser Weg ist wegen der bei Baukrediten in der Regel vorgesehen Zweckbindung unüblich, aber möglich.

Bauherren können sich absichern, indem sie darauf achten, dass ihr Bauträger- oder Bauvertrag feste Fertigstellungstermine enthält. Wenn es zu Verzögerungen kommt, weil der Bauträger oder der Handwerksbetrieb falsch geplant hat, können die Bereitstellungszinsen von ihm zurückverlangt werden. Seit 2018 haben es Verbraucher hier leichter: Seitdem sind Bauunternehmen gem. § 650j Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, ihren Kunden eine detaillierte Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die Bestandteil des Vertrags ist und eine genaue Bauzeit oder alternativ einen konkreten Fertigstellungstermin (sofern der Baubeginn bekannt ist) enthalten muss.