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Was beeinflusst die Zinsen beim Baukredit / Immobilienkredit?

In Deutschland steht der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bei vielen Menschen an erster Stelle. Bis zur Altersrente schuldenfrei zu sein und mietfrei zu wohnen hat dabei oberste Priorität. Zum Kauf einer Immobilie oder zum Bau eines Eigenheims wird ausreichend Kapital benötigt. Eine individuell auf die persönliche Situation des Bauherrn zugeschnittene günstige Baufinanzierung ist hierbei der Schlüssel zum Erfolg um das Lebensziel zu erreichen.

Eine perfekte Baufinanzierung erfordert ein hohes Maß an Planung und Organisation. Der benötigte Kredit läuft in der Regel über viele Jahre und muss dem Finanzierungswunsch, dem verfügbaren monatlichen Budget und den persönlichen Vorstellungen gerecht werden. Auch bei eventuellen Veränderungen dieser Vorgaben während der relativ langen Laufzeit sollten schon Lösungsansätze mit in die langfristige Planung einbezogen werden.

 

Verwendungsmöglichkeiten für einen Immobilienkredit

Eine Kreditzusage für eine Immobilienfinanzierung ist immer unmittelbar an ein bestimmtes Vorhaben gebunden. Je nach Umfang des zu finanzierenden Projektes werden von der jeweiligen Gläubigerbank entsprechende Nachweise und Unterlagen verlangt. Darüber hinaus führt eine Bank auch eine Bonitätsprüfung der Antragsteller durch, um eine realistische Einschätzung zur Tragbarkeit der monatlich anfallenden Bauzinsen zu treffen.

Grundsätzlich kommen in der Praxis diese Verwendungsarten häufig vor:

  • Kauf von Baugrund.
  • Kauf oder Bau eines neuen oder gebrauchten Hauses oder Wohnung.
  • Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen an einem bestehenden Objekt.
  • Umschuldung einer bereits vorhandenen Immobilienfinanzierung.
  • Forwarddarlehen als Zinssicherung für einen bestimmten Zeitpunkt.
  • Ausgleich von offenen Erbansprüchen.

 

Bauzinsen-Definition: Was versteht man unter Bauzinsen?

Bei einer Immobilienfinanzierung leiht sich der Bauherr Geld von einer Bank. Dafür wird ein bestimmter Zinssatz fällig, der im Falle der Darlehenszusage im Kreditvertrag verankert wird. Der Bauzins ist für eine bestimmte Zeit festgeschrieben und kann nachträglich nicht mehr verändert werden. Beide Vertragsparteien sind daran gebunden. Die Kreditsumme bzw. der Kreditbetrag ist an ein bestimmtes Vorhaben geknüpft und wird mit dem Eintrag einer Grundschuld besichert.

Die bei einer Baufinanzierung anfallenden Zinsen werden als Bauzinsen bezeichnet. Der jeweilige Bauzins wird jeweils neu von der nach der Zahlung einer Rate verbleibenden Restschuld der Immobilienfinanzierung berechnet und ist meist monatlich fällig. Einige Anbieter berechnen den Zins für das Baugeld auch vierteljährig. Je nach Kreditinstitut differieren die Bauzinsen und die damit verbundenen Leistungen teils erheblich. Umfassende Information und ein unabhängiger Vergleich sind deshalb vor Beantragung einer Baufinanzierung sehr wichtig.

 

Bauzinsen deutlich günstiger als Konsumkredite

Baugeld für eine Immobilienfinanzierung ist günstiger als ein Konsumkredit. Das hängt hauptsächlich von der Verwendung, der Laufzeit und den gestellten Sicherheiten ab. Der Bauzins orientiert sich nicht wie bei einem herkömmlichen Kredit an den Leitzinsen der EZB (Europäischen Zentralbank), sondern vor allem an der Zinsentwicklung von deutschen Staatsanleihen. Bauzinsen steigen oder fallen ähnlich wie die langfristigen Zinsen für Pfandbriefe.

Ein Kredit zur Anschaffung von Verbrauchsgütern verfügt über eine deutlich kürzere Rückzahlungszeit. Auch bei der Sicherstellung gibt es einen wesentlichen Unterschied. Bei einem Konsumkredit entscheiden die Bonität und das damit verbundene feste Arbeitsverhältnis über eine positive oder negative Kreditentscheidung. Bei einer Baufinanzierung wird der gesamte Kreditbetrag zusätzlich mit einem Grundpfandrecht auf ein bestimmtes Objekt sichergestellt. Durch diese Eingrenzung des Kreditausfallrisikos erfolgt bei der Ermittlung vom Bauzins ein geringerer Risikozuschlag, was wiederum zu günstigeren Bauzinsen führt.

 

Aktueller Bauzins

Noch nie waren die Voraussetzungen für die Finanzierung einer Immobilie besser. So liegen die Konditionen für den Bauzins aktuell unter 2 Prozent. Ein aktueller Bauzins hängt von sehr vielen Faktoren ab. Grundsätzlich ist ein Vergleich zwischen mehreren Anbietern immer zu empfehlen, da die Zinssätze je nach Institut deutlich differieren. Auch die Dauer der Festschreibung ist ein Hauptkriterium um die Bauzinsen aktuell untereinander zu vergleichen. Hinsichtlich der Laufzeit eines Baukredits hat man die Wahl zwischen 5, 10, 15 und 20 Jahren. Während dieser Zeit sind die Bauzinsen fest vereinbart.

 

Warum sind die Bauzinsen aktuell so niedrig?

Die Kosten für Bauzinsen liegen aktuell so niedrig wie noch nie. Dies ist der bereits seit dem Jahr 2000 anhaltenden Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) geschuldet. Kontinuierlich eingeleitete Maßnahmen führten zu einer massiven Zinssenkung für deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe. Damit eng verbunden sind die heute niedrigen Immobilienzinsen. Bei einem Immobilienkredit mit einer 10jährigen Zinsbindung liegen die Bauzinsen inzwischen deutlich unter 2 Prozent. Für weitere Zinssenkungen besteht zwar kaum noch Spielraum nach unten, dennoch könnten diese im Falle von Minusrenditen für Staatsanleihen noch weiter nachgeben.

 

Warum hält die EZB (Europäische Zentralbank die Zinsen aktuell so niedrig?

Grundsätzlich steckt hinter der Politik der EZB der Wunsch alle Banken mit ausreichend Geld zu versorgen, um durch Kredite Verbraucher, Mittelstand und Industrie zu Investitionen zu animieren. Auch einer drohenden Deflation soll auch diese Weise entgegengesteuert werden.

Die Hauptbeweggründe im Überblick

  • Günstiges Geld für Banken, die es ebenfalls günstig in Form von Krediten weiterleiten, um damit private und gewerbliche Investitionen anzuregen.
  • Ankurbelung der Binnennachfrage. Unter dem Motto kaufen statt sparen werden Verbraucher dazu bewegt ihr Geld in die Wirtschaft zu investieren, anstatt zu sparen.
  • Belebung des Arbeitsmarktes. Unternehmen schaffen Arbeitsplätze, indem sie in die Lage versetzt, werden ihre Umsätze bzw. die Auftragslage zu steigern.
  • Geringere Staatsverschuldung. Staaten können sich benötigte Kredite günstiger ausleihen. Das führt zu niedrigeren Zinsbelastungen und das Staatsbudget wird entlastet.

 

Wie erfolgt die Berechnung der Bauzinsen?

Die monatliche Rückzahlung einer Kreditrate besteht aus einem Zins- und Tilgungsanteil. Um eine Berechnung der monatlich zu erbringenden Rate durchzuführen, eignet sich am besten unser Bauzinsrechner. Mit dessen Hilfe können Sie alle Angebote der leistungsfähigsten Banken prüfen und einen individuellen Bauzinsen Vergleich starten. Der Bauzinsrechner findet schnell und unkompliziert passende Angebote mit dem günstigsten Bauzins.

Um den Bauzins mit dem Bauzinsrechner zu ermitteln, werden vor allem diese Angaben benötigt:

  • Nettodarlehensbetrag
  • Effektiver Bauzins
  • Gebundener Sollzins
  • Gewünschte Laufzeit

 

Das sollten Sie sonst noch bei der Berechnung der Bauzinsen beachten.

Neben den oben genannten Eckwerten ist es für den künftigen Bauherrn wichtig, einige weitere Punkte zu beachten bzw. sich an Expertenempfehlungen zu orientieren.

  1. Höhe der Tilgung
    Die Höhe der Tilgungsleistung hängt stark von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Antragssteller ab. Je höher die monatliche Tilgung umso kürzer gestaltet sich der Finanzierungszeitraum. In einer Niedrigzinsphase empfehlen Experten allerdings nicht nur 1 Prozent, sondern mindestens 2 -3 Prozent Tilgung zu leisten.

  2. Anteil von Eigenkapital bzw. Eigenleistung
    Bei Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie verlangt die überwiegende Mehrzahl aller Kreditinstitute einen gewissen Anteil an Eigenkapital oder Eigenleistung (Muskelhypothek). Dies ist insofern sinnvoll, weil damit der Nachweis erbracht wird, das ein Bauherr bereits vorher in der Lage war monatlich etwas zur Seite zu sparen. Durch vorhandenes Eigenkapital und der Möglichkeit Eigenleistung zu erbringen verringert sich der Kapitalbedarf. Somit auch die monatlichen Kosten und letztlich das Ausfallrisiko des Kredits. Einen vorgegebenen Richtwert für die Höhe der benötigen Eigenmittel gibt es nicht. Viele Kreditinstitute und Bausparkassen erwarten allerdings mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten.

  3. Laufzeit der Finanzierung
    Die Laufzeit einer Baufinanzierung sollte individuell auf den oder die Antragssteller zugeschnitten sein, und ausreichend Flexibilität bezüglich möglicher Änderungen beinhalten. Sie richtet sich vor allem nach dem monatlich zur Verfügung stehenden Haushaltsbudget. Die monatlichen Verpflichtungen aus der Immobilienfinanzierung sollten noch genügend Spielraum für außerplanmäßige Aufwendungen lassen. Um dies zu erreichen, ist es zum Beispiel möglich die Rückzahlungsrate etwas niedriger anzusetzen, stattdessen Sondertilgungsmöglichkeiten zu vereinbaren und diese auch zu nutzen.

  4. Flexible Sondertilgungsmöglichkeiten
    Die finanziellen Rahmenbedingungen zu Beginn einer Immobilienfinanzierung können sich während der Laufzeit verändern bzw. verbessern. Um zu einem späteren Zeitpunkt auf bestimmte neue Gegebenheiten zu reagieren, empfiehlt sich die Vereinbarung von flexiblen Sondertilgungen. Diese werden im Kreditvertrag festgeschrieben und sind rechtlich bindend.

  5. Bearbeitungsgebühren
    In der Vergangenheit verlangten viele Banken für die Bearbeitung eines Kreditantrages Bearbeitungsgebühren. Dies betraf neben Konsumentenkrediten auch Immobilienfinanzierungen. Die Höhe der Kosten betrug in der Regel 1 bis 4 Prozent vom Darlehensbetrag. Ein nicht unerheblicher Kostenfaktor. Nach einem Urteil des BGH (Bundesgerichtshofs) vom Oktober 2014 ist diese Praxis nicht mehr zulässig. Bearbeitungsgebühren wurden unter anderem für die Prüfung der Kreditwürdigkeit und der damit verbundenen Einholung einer Schufa-Auskunft erhoben. Dieser Vorgang liegt jedoch einzig und allein im Interesse des Kreditgebers und darf nach Begründung des obersten Gerichts nicht auf den Verbraucher umgelegt werden.

 

Weitere Fragen und Antworten zum Thema Bauzinsen/Baufinanzierung

 

  • Welches sind die Testsieger Baufinanzierung 2015?
    Bei einer Baufinanzierung gilt es, viele Aspekte zu beachten und sich zu informieren. Regelmäßige Tests helfen dabei, die günstigsten Bauzinsen zu finden. Institutionen wie die Stiftung Warentest (Finanztest) aber auch Magazine wie Focus Money und Euro ermitteln die Testsieger nach bestimmten Kriterien und Vorgaben. Die Testsieger des Jahres 2015 im Bereich Baufinanzierung waren die Anbieter Interhyp, Commerzbank und nicht zuletzt die ING-Diba. Baufinanzierung ist nicht gleich Baufinanzierung und längst ist nicht nur die Höhe der Bauzinsen allein entscheidend. Focus Money kürte beispielsweise den fairsten Baufinanzierer mit den kundenfreundlichsten Konditionen oder Euro mit der Commerzbank die „beste Filialbank Deutschlands“.


  • Welche Bank bietet die günstigsten Bauzinsen?
    Eine Frage, die sich so pauschal beantworten lässt. Die besten Bauzinsen sind nicht immer allein entscheidend. Vielmehr kommt es sehr stark auf das Gesamtkonzept der Baufinanzierung an. Die Konzeption sollte ein hohes Maß an Flexibilität und Sicherheit über die gesamte Laufzeit bieten. Eine Baufinanzierung besteht zudem meist aus mehreren Bausteinen. Komponenten wie Wohnriester-Darlehen, Bauspardarlehen oder gar öffentliche Fördermittel müssen sinnvoll integriert werden. Letztlich gilt es die Bank mit den günstigsten Bauzinsen zu allen dieser Bausteine zu finden.


  • Wie kann man niedrige Bauzinsen möglichst lange sichern?
    Bauzinsen werden in der Regel über Jahre hinweg festgeschrieben. Der Kunde hat dadurch eine hohe Planungssicherheit und ist vor Zinserhöhungen wirksam geschützt. Die Dauer der Zinsbindung wird im Kreditvertrag festgeschrieben und ist für beide Vertragsseiten bindend. In einer Niedrigzinsphase gilt die Empfehlung, die niedrigen Zinsen so lange als nur irgend möglich zu sichern. Banken bieten ihren Kunden die Möglichkeit, einen bestimmten Baukredit über eine Zeitspanne von 5 bis 20 Jahren festzulegen. Der Zinssatz für eine Baufinanzierung über eine Zeit von 20 Jahren ist dabei etwas höher als beispielsweise bei einer Festschreibung von nur 10 Jahren. Eine Zinsbindung über die Gesamtlaufzeit der Immobilienfinanzierung wäre in der heutigen Niedrigzinsphase (4.2016) als Idealfall anzusehen.

Weitere Informationen finden Sie auf www.baufinanzierungsberatung.com.

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