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Baufinanzierung – welche Aspekte sind besonders zu beachten?

Baufinanzierungen sind heute in aller Munde, denn es war niemals zuvor so günstig, den Bau oder Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Laut einer Statistik der Bundesbank lagen die Bauzinsen im November 2016 mit durchschnittlich 1,62% auf einem Tiefpunkt. Doch trotzdem stellt ein solche Vorhaben nach wie vor die größte finanzielle Transaktion dar, die die meisten Menschen in ihrem Leben durchführen. Aus diesem Grund ist eine sinnvolle Planung unsagbar wichtig. Doch worauf ist in punkto Baufinanzierung zu achten, um am Ende die Kosten möglichst gering zu halten. In diesem Artikel werden nun einige Tipps aufgezeigt, mit denen eine Baufinanzierung sich gut schultern lässt.

Niedrigzinsen nutzen und die Tilgung erhöhen

Die Kosten einer Baufinanzierung hängen nicht allein von der Höhe der Zinsen ab. Darüber hinaus gibt es zwei weitere Faktoren, die dabei eine wichtige Rolle spielen:

  1. Die Laufzeit
  2. Die Kreditsumme

Während die Kreditsumme je nach Bauprojekt relativ fix ist, lässt sich die Laufzeit durchaus beeinflussen. Dabei gilt der Leitspruch, dass die Tilgung so hoch wie möglich und so niedrig wie nötig anzusetzen ist. Wer mehr tilgt, kann die Laufzeit einer Finanzierung deutlich senken und damit auch die Kosten erheblich mindern. Ein Beispiel soll dies näher aufzeigen:

 

Baufinanzierung I
geringe Tilgung

Baufinanzierung II
hohe Tilgung

Kreditsumme

180.000 Euro

180.000 Euro

Gebundener Jahreszins

2,20% p.a.

2.20% p.a.

Anfängliche Tilgung

1,5%

3,5%

Laufzeit

15 Jahre

15 Jahre

Restschuld nach 15 Jahren

132.069 Euro

68.161 Euro

Rückzahlungsrate (im Monat)

555,00 Euro

855,00 Euro

Zinskosten (Laufzeit)

51.969 Euro

42.061 Euro

Ersparnis

9.908 Euro

Die monatliche Rückzahlungsrate ist bei der höheren Tilgung selbstverständlich höher, aber dafür lässt sich die Restschuld nach 15 Jahren nahezu halbieren. Darüber hinaus können Kreditnehmer auch noch fast 10.000 Euro an Zinskosten einsparen. Eine hohe Tilgung lässt sich also vor allem bei niedrigen Zinsen nutzen, da die Zinsersparnis voll in die Tilgung investiert werden kann.

Auf die Länge der Zinsbindung achten

Die Zinsbindung ist eine wichtige Entscheidungsgröße im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung. Innerhalb des gewählten Zeitraums bleiben die Zinsen der Finanzierung nämlich konstant. Im Gegenzug ist innerhalb der Zinsbindung kaum möglich, das Baudarlehen vorher abzulösen. Selbst wenn die Bank zustimmt, müssen Kreditnehmer trotzdem noch eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Wer also eine Baufinanzierung plant sollte deshalb die Zinsbindung entsprechend wählen:

  • Niedriges Zinsniveau
    Bei niedrigem Zinsniveau ist die Zinsbindung möglichst lange anzusetzen, um das günstige Zinsniveau zu konservieren. Sollten in der Zwischenzeit die Marktzinsen steigen spielt das für die laufende Baufinanzierung keine Rolle.
  • Hohes Zinsniveau
    Liegt das Zinsniveau gerade hoch, ist eine kurze Zinsbindung die bessere Wahl. In diesem Fall können Kreditnehmer nämlich hoffen, dass die Zinsen in den nächsten Jahren wieder sinken und dann möglichst bald eine günstigere Anschlussfinanzierung wählen.

Angebote vergleichen und Zinskosten sparen

Natürlich spielt auch die Zinspolitik der Anbieter eine sehr wichtige Rolle, zumal es diesbezüglich recht deutliche Unterschiede gibt. Wer einen Anbietervergleich nutzt, kann unter Umständen eine große Ersparnis realisieren. Aufgrund der langen Laufzeiten und hohen Kreditsummen machen dabei übrigens schon kleine Zinsunterschied viel aus. So kann bereits ein halber Prozentpunkt dafür sorgen, dass Kreditnehmer am Ende mehrere Tausend Euro einsparen.

Baufinanzierungen in besonderen Situationen – was ist möglich?

Eine herkömmliche Baufinanzierung erfordert viel Planung und stellt natürlich ein großes Finanzierungsvorhaben dar. Trotzdem gibt es Situationen, die das Ganze noch einmal schwieriger gestalten:

1. Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wer kein Eigenkapital aufbringen kann, erhält in vielen Fällen einfach keine Baufinanzierung, weil die Beleihung des Objekts in diesem Fall deutlich zu hoch ausfallen würde. Trotzdem werden in Ausnahmefällen auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital angeboten. Diese weisen jedoch einige Nachteile auf, weil sich deren Laufzeit deutlich verlängert und die Rückzahlungsraten trotzdem hoch ausfallen. Darüber hinaus erweisen sich die Konsequenzen aus einer Rückzahlungsunfähigkeit bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital regelmäßig als deutlich schwieriger. Oft bleiben Betroffene selbst nach einer Zwangsversteigerung häufig noch auf einem deutlichen Teil ihrer Schulden sitzen.

2. Baufinanzierung ohne Schufa

Ein Hauskredit trotz SCHUFA-Eintrag stellt eine absolute Ausnahmeerscheinung dar und wird nur bei bestmöglicher Bonität vergeben. So müssen Kreditnehmer dafür ein hohes Einkommen aufweisen und im besten Fall auch ein gewisses Eigenkapital mitbringen. Sollte tatsächlich ein entsprechend hohes Sicherungsniveau erreicht werden, lässt sich vielleicht auch eine Baufinanzierung trotz SCHUFA bekommen. Im Normalfall erscheint es jedoch als bessere Lösung, bei einem negativen SCHUFA-Eintrag den Ehepartner als Hauptkreditnehmer zu wählen oder zu ermitteln, ob sich der negative Eintrag eventuell schon löschen lässt.

Was ist sonst noch zu beachten?

Bei der Planung einer Baufinanzierung existieren viele Stolperfallen, die das Finanzierungsvorhaben am Ende deutlich erschweren. Aus diesem Grund sollten Kreditnehmer zahlreiche wichtige Aspekte beachten. So ist es beispielsweise wichtig, die Beleihung im Auge zu behalten. Nur mit ausreichend hohem Eigenkapital oder entsprechenden Eigenleistungen lässt sich eine Beleihung erreichen die auch wirklich gute Finanzierungskonditionen erlaubt. Somit kann es sich durchaus lohnen, noch etwas Kapital anzusparen, bevor es an die Baufinanzierung geht.
Darüber hinaus ist es sehr wichtig, sich vorher die eigenen finanziellen Möglichkeiten genau vor Augen zu führen. Dabei stellt sich vor allem die Frage, wie viel Geld monatlich für die Rückzahlung des Baukredits zur Verfügung steht. Hier ist zudem eine konservative Rechnung zu empfehlen, um am Ende nicht unter einer zu hohen Zahlungsbelastung zu leiden.

Fazit

Der Traum vom Eigenheim ist nach wie vor für viele Menschen sehr präsent. Ob eine Baufinanzierung möglich ist, lässt sich am Ende jedoch nur durch eine genaue Planung und Berechnung der eigenen finanziellen Möglichkeiten erkennen. Wer zudem die Tilgung möglichst hoch ansetzt und darüber hinaus die verschiedenen Banken in diesem Bereich vergleicht, kann die Kosten seiner Baufinanzierung niedrig halten und somit den eigenen Geldbeutel entlasten. In besonderen Fällen ist zudem auch ein Baukredit ohne eigenkapital möglich, jedoch müssen Kreditnehmer dafür ein besonders hohes und sicheres Einkommen vorweisen.

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