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Worauf unverheiratete Paare beim Hausbau achten sollten

Statistiken des Mikrozensus belegen, dass schon im Jahr 2010 etwa 2,6 Millionen Deutsche ohne Trauschein zusammenlebten. Die Tendenz zur Lebensgemeinschaft ohne Trauschein steigt und spiegelt - auch dank der Änderungen im Familienrecht - das moderne Leben wider. Dennoch gehen unverheiratete Paare bei vielen Geschäften und Investitionen gutgläubig Risiken ein, die insbesondere beim Hausbau Berücksichtigung finden sollten. Im Gegensatz zu verheirateten Paaren, die ohne Güterstandswahl automatisch in der Zugewinngemeinschaft leben, müssen unverheiratete Paare beim Hausbau selbst für rechtlichen Schutz und Sicherheit sorgen.

Probleme nur im Falle einer Trennung

Unverheiratete Paare gestalten mit einem Hausbau ihre gemeinsame Zukunft und denken naturgemäß dabei nicht an eine Trennung. Doch genau dann, wenn es zu einer Trennung kommt, beginnen für beide Parteien die Probleme. Regelmäßig kommt es dann auch zu emotionalen Streitigkeiten, die nicht selten vor Gerichten ausgefochten werden müssen. Diese Verfahren ähneln dann der Vermögensauseinandersetzung in Scheidungsverfahren, wobei unverheiratete Paare jedoch nicht den familienrechtlichen Schutz genießen und vor Gericht im Rahmen von Zivilverfahren wie „Fremde“ behandelt werden. Empfehlenswert ist es daher, vor dem Hausbau absichernde Regelungen zu treffen und Eigentumsverhältnisse sowie Investitionszuweisungen zu klären.

 

Kaufen als Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Kaufverträge über Grundstücke sowie Immobilien und demnach auch Bauträgerverträge werden bei unverheirateten Paaren in ihrer rechtlichen Eigenschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschlossen. Dadurch erwerben sie „zur gemeinsamen Hand“ und können im Rahmen eines Gesellschaftsvertrages Regelungen über Beteiligungsverhältnisse oder den Ausgleich unterschiedlicher finanzieller Belastungen treffen. Der Gesellschaftsvertrag empfiehlt sich auch dann, wenn unterschiedlich hohes Eigenkapital in das Bauprojekt eingebracht wird oder Eigenleistungen berücksichtigt werden müssen.

 

Grundbucheintragungen sichern Eigentumsverhältnisse

Vor dem Hausbau muss in der Regel ein Grundstück erworben werden. Der entsprechende Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, nach der die entsprechenden Grundbucheintragungen vorgenommen werden. Derjenige, der in Abteilung I. des Grundbuches als Eigentümer eingetragen wurde, gilt nach deutschem Recht auch bei Streitigkeiten und Auseinandersetzungen als Eigentümer. Auch auf dem Grundstück befindliche Gebäude fallen nach § 94 BGB ebenfalls in das Alleineigentum des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers, was dann später auch das neu gebaute Haus betrifft.
Unverheiratete Paare sollten daher darauf achten, sich je zu ½ Anteil als Eigentümer eintragen zu lassen. Hat eine Partei wesentlich mehr in den Hausbau investiert, kommen auch abweichende Anteile wie beispielsweise 80 % und 20 % in Betracht. Im Falle von Auseinandersetzungen ist dann zumindest schon einmal geklärt, welche Werte angerechnet oder vielleicht auch ausbezahlt werden müssen.
Sofern eine Partei jedoch bereits über ein Grundstück verfügt, kann auch im Nachhinein eine Grundbucheintragung mit Eigentumsverhältnissen nach Anteilen vorgenommen werden. Ein interner Vermögensausgleich sollte dann zur Sicherheit im Rahmen eines Partnerschaftsvertrages erfolgen und dokumentiert werden. Geschieht dies nicht, hat die nicht im Grundbuch eingetragene Partei noch nicht einmal ein Wohnrecht oder einen Anspruch auf Leistungsausgleich.

 

Auch erbrechtliche Verfügungen treffen

Auch wenn sich viele unverheiratete Paare auch noch keine Gedanken um ihr Ableben machen, ist die Regelung der Eigentumsverhältnisse auch aus erbrechtlicher Sicht von Interesse. Stirbt eine Partei, erbt bei unverheirateten Paaren nicht automatisch der Partner. Ohne Vorliegen einer Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag) erben dann die Eltern, Kinder und Verwandten des Partners, was in Bezug auf das Grundstück und das Haus erneut zu Problemen führen kann. Der Hausbau bildet Vermögen, sodass die Formulierung einer letztwilligen Verfügung ratsam ist, um beide Partner vor Verlusten zu schützen. Neben dem privatschriftlichen Testament eignen sich hierfür insbesondere Verfügungen, die beim Notar beurkundet und vom zuständigen Nachlassgericht in die amtliche Verwahrung gegeben werden. Streitigkeiten können bereits im Vorhinein durch die Eintragung von unentgeltlichen Wohnrechten und Vorkaufsrechten im Grundbuch vermieden werden. Durch diese Rechte schützen sich beide Parteien wechselseitig vor dem Verlust des eigenen Zuhauses, wobei in einigen Fällen dann trotzdem Ansprüche der Erben ausgezahlt werden müssen.

 

Unterzeichnung von Baufinanzierungen und Kreditverträgen

Sofern für den Hausbau Darlehen in Anspruch genommen werden müssen, sollten auch hier beide Parteien aktiv an der Vertragsgestaltung teilnehmen und die Verträge letztendlich unterzeichnen. Dadurch werden auch beide Parteien gesamtschuldnerisch in die Haftung für das Darlehen mit einbezogen. Im Falle einer Trennung müssen sich dann auch beide je zur Hälfte an der Darlehensrückzahlung beteiligen. Weigert sich eine Partei an einer solchen Beteiligung oder fällt aufgrund Arbeitslosigkeit, Krankheit sowie aus anderen Gründen aus, fordert das Finanzinstitut die andere Partei zur Zahlung der gesamten Darlehensrate auf. Im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung hält sich die finanzierende Bank dann an die zahlungsfähige Partei.
Eine Alternative hierzu wären zwei separate Baufinanzierungen, die jeder einzeln für sich abschließt und demnach auch für die Darlehenssumme und die ratenweise Rückzahlung haftet. Nicht jedes Kreditinstitut geht auf derartige Vorschläge ein. Dies vor dem Hintergrund, dass Baufinanzierungen nach Rang als Grundpfandrechte in Abteilung III. des Grundbuchs eingetragen werden. Im Falle von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen erhält dann auch der Gläubiger zunächst entsprechende Zahlungen, der im höheren Rang im Grundbuch vermerkt ist.

 

Partnerschaftsverträge regeln Eigenkapital und Eigenleistung

Alle Vereinbarungen, die bislang nicht beim Notar beurkundet oder im Grundbuch eingetragen wurden, sollten im Rahmen eines beim Notar beurkundeten Partnerschaftsvertrages geregelt und dokumentiert werden.

Insbesondere die Bereiche

  • Eigenkapital (wer hat wie viel Geld in das Grundstück und den Bau investiert) und
  • Eigenleistung (wer hat in welchem Umfang Eigenleistungen erbracht und mit welchen fiktiven Werten müssen diese in Berechnungen mit einfließen)

bedürfen einer Dokumentation, um im Falle einer Trennung entsprechende Leistungsausgleiche berechnen zu können.

In derartigen Verträgen können sich auch beide Parteien im Vorfeld einigen, wer im Falle einer Trennung im Haus verbleiben darf und wie der entsprechende finanzielle Ausgleich stattfinden soll. Des Weiteren können dann auch schon potenzielle Mieten, Darlehensanteile und Haftungsfragen geklärt werden.
Nicht zuletzt lassen sich so auch schon Vereinbarungen treffen, was im Falle einer Trennung mit dem Haus und dem Hausrat geschehen soll. Bei einem angedachten Hausverkauf dürfen Details zur Aufteilung von Erlösen und Darlehensrückzahlungen nicht fehlen. Darüber hinaus können im Partnerschaftsvertrag auch Möbel zugeordnet oder Verfügungen über Einbauten getroffen werden.

 

Wenn alles zu spät ist

Sofern unverheiratete Paare gar keine Vereinbarungen getroffen haben und sich im Rahmen einer Trennung nicht einigen können, besteht bei Eigentumsverhältnissen nach Anteilen die Möglichkeit der Teilungsversteigerung. Jedoch ist dieses Verfahren sehr zeitaufwendig und regelmäßig mit wirtschaftlichen Einbußen verbunden, sodass dieser Weg als letzte Möglichkeit zur Rettung des eigenen Vermögens betrachtet werden sollte.

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