Auf diese Veränderungen müssen sich Hausbauer und Baufirmen 2018 einstellen

Auf die Baubranche kommen 2018 etliche rechtliche Änderungen zu, die sich entweder gleich zu Beginn oder erst im Laufe des Jahres auswirken. Dazu gehören auch Vorschriften, die sich erst auf den zweiten Blick als wichtig herausstellen und die viele Betriebe möglicherweise „nicht auf dem Schirm“ haben.

Für Immobilienbesitzer wichtig: Förderungen des BAFA

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) verändert hinsichtlich der Förderanträge seine Vergabepraxis: Wer einen Förderzuschuss zum Heizen mit erneuerbaren Energien bekommen möchte, muss seinen Antrag ab dem 1. Januar 2018 stellen, bevor der Auftrag an eine Fachfirma vergeben wird. Der Stichtag ist also ein anderer als bei den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die eine Förderung nicht vom Zeitpunkt der Auftragserteilung, sondern u. a. dem Beginn der Baumaßnahmen abhängig macht. Bis zum Jahresende 2017 dürfen die Förderanträge für mit erneuerbaren Energien betriebenen Heizungsanlagen noch gestellt werden, die bereits in Betrieb sind werden. Hier sind allerdings Fristen zu beachten:

• Sofern Pelletheizungen, Solarthermie-Anlagen und Wärmepumpen bis zum 31. Dezember 2017 in Betrieb genommen werden, kann eine neunmonatige Übergangsfrist in Anspruch genommen werden. Förderanträge müssen dem BAFA also spätestens neun Monate nach der Inbetriebnahme vorgelegt werden.
• Eine Übergangsregelung gibt es auch für alle Anlagen, für die zwar noch 2017 ein Auftrag an eine Fachfirma erteilt wurde, die jedoch erst ab 2018 betrieben werden. Für sie ist sowohl für die Inbetriebnahme als auch die Antragstellung der 30. September 2018 der letztmögliche Termin. Antragsteller müssen außerdem ein spezielles Formular einreichen, mit dem beantragt wird, die Übergangsregelung in Anspruch nehmen zu können. Das Formular steht unter der Web-Adresse des BAFA bafa.de zum Download bereit.

Energieausweise

Alle Energieausweise haben eine begrenzte Gültigkeit von zehn Jahren. Das bedeutet: Alle Energieausweise, die Ende 2007 ausgestellt worden sind, werden Ende 2017 ungültig.

Effizienzlabel

Zahlreiche Geräte und Anlagen unterliegen der Pflicht, mit einem Effizienzlabel ausgestattet zu werden. Ab dem 1. Januar 2018

• bekommen alle Heizkessel, die spätestens 1993 eingebaut worden sind, ein Effizienzlabel, das der Schornsteinfeger im Zuge der routinemäßigen Feuerstättenschau anbringt; eine schlechte Einstufung hat keine negativen Konsequenzen, sondern soll den Eigentümern nur als Hinweis dienen.
• ändern sich die Label für Dunstabzugshauben: Künftig reicht das Spektrum von A++ bis E, die bisherigen Klassen F und G fallen ersatzlos weg.

Effizienzlabel und Stickstoffausstoß bei Heizungen

Einzelraumheizgeräte bis 50 kW, zu denen z. B. kleinere Gas- oder Ölöfen oder elektrische Heizlüfter gehören, dürfen ab dem 1. Januar 2018 nur noch dann verkauft werden, wenn sie mit einem Energielabel ausgestattet sind. Außerdem dürfen sie  130  mg/kWh_input auf der Grundlage des Brennwerts nicht überschreiten (EU-Verordnung 2015/1188 der Kommission vom 28.04.2015, Anhang II – Ökodesign-Anforderungen). Darüber hinaus wird sowohl für diese Geräte als auch für Festbrennstoff-Öfen ein Effizienzlabel mit den Klassen A++ bis G eingeführt.

Lüftungsanlagen

Ohne Lüftungsanlagen kommt kein energetisch hochwertiges Gebäude aus. Ab dem 1. Januar 2018 dürfen nur noch Anlagen der Effizienzklassen A+ bis D verkauft werden, die bisherigen Klassen E bis G entfallen. Maßgebend ist diejenige Energiemenge, die mit einer Anlage theoretisch im Vergleich zur Fensterlüftung eingespart werden kann. Neue Anlagen müssen pro Quadratmeter und Jahr mindestens 20 Kilowattstunden Strom einsparen.

Neue Lüftungsanlagen müssen außerdem leiser sein: Die bislang geltende Höchstgrenze von 45 Dezibel wird auf 40 Dezibel abgesenkt. Nur reine Abluftanlagen mit einer Leistung von weniger als 30 Watt sind von dieser Verschärfung ausgenommen.

Hochwasserschutz für Heizöltanks

Wer am Stichtag 5. Januar 2018 einen Heizöltank in einem ausgewiesenen Überschwemmungsgebiet hat, muss bis zum 5. Januar 2023 dafür sorgen, dass dieser bei Hochwasser geschützt ist. Das kann entweder durch

• eine feste Verankerung, die das Aufschwimmen verhindert, oder
• eine Absicherung des Aufstellraums gegen eindringendes Wasser

geschehen. Heizöltanks, die zu diesem Stichtag in lediglich als „überschwemmungsgefährdet“ eingestuften Gebieten stehen, müssen erst bis zum 5. Januar 2033 entsprechend abgesichert werden. Wer einen neuen Heizöltank aufstellt, muss sich bereits ab dem Inkrafttreten des Hochwasserschutzgesetzes II am 5. Januar 2018 an die neuen Vorgaben halten. Aufschluss über die Hochwassergefährdung der eigenen Immobilie geben die auf den Internetseiten der Umweltministerien der einzelnen Bundesländer veröffentlichten (interaktiven) Gefährdungskarten.

Neues Werkvertragsrecht

Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 tritt das neue Werkvertragsrecht in Kraft. Hierfür wurden die §§ 631 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundlegend geändert, indem spezielle Vorschriften für den Verbraucherbau- und Bauvertrag aufgenommen wurden. Die Änderungen sind für alle Verträge gültig, die ab dem 1. Januar 2018 abgeschlossen werden. Rechtlich schwierig schätzen Fachleute die Situation für Verträge ein, für die zwar schon ein verbindliches Angebot einer Baufirma oder eines Architekten vorliegt, die Beauftragung jedoch frühestens ab dem 1. Januar 2018 erfolgen wird. In diesen Fällen wird voraussichtlich bereits das neue Werkvertragsrecht anzuwenden sein.

Für alle Werkverträge wird künftig gelten:

• Erstmals wird es sowohl für Auftraggeber (lt. BGB „Besteller“) als auch Auftragnehmer das Recht geben, einen Werkvertrag aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen (§ 648a BGB n. F.). Als wichtiger Grund wird angesehen, „wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht  zugemutet werden kann“.
• Die Höhe der Abschlagszahlungen richtet sich nicht mehr nach dem Wertzuwachs, den der Auftraggeber erhalten hat, sondern nach der Höhe des Werts der gemäß dem Vertrag erbrachten Leistung. Der Begriff des Wertzuwachses hatte bislang in vielen Fällen zu Auseinandersetzungen geführt, weil sich die Vertragsparteien darüber nicht einigen konnten.
• Wenn sich der Auftraggeber innerhalb einer vom Auftragnehmer gesetzten angemessenen Frist nicht zur Abnahme äußert oder sie sogar verweigert, ohne konkrete Mängel aufzuführen, wird in Zukunft von der sog. Abnahmefiktion (also einer fingierten Abnahme) ausgegangen. Bei privaten Auftraggebern gilt diese Regelung allerdings nur in den Fällen, in denen der Auftragnehmer sie sowohl auf die Abnahme als auch die Folgen der Verweigerung schriftlich hingewiesen hat. Will der Auftragnehmer die Abnahme hinauszögern, muss er dies mit mindestens einem Mangel begründen. Dabei kommt es nicht mehr darauf an, ob es sich um einen wesentlichen oder unwesentlichen Mangel handelt. Führt der Auftraggeber jedoch keinen Mangel an, tritt die Abnahmefiktion ein. Das gilt auch dann, wenn tatsächlich wesentliche Mängel vorhanden sind, das Werk also (eigentlich) gar nicht abnahmereif ist.

Diese Neuerungen gelten nur für Bauverträge:

• Mit dem neuen Werkvertragsrecht wird das sog. Anordnungsrecht des Bestellers aus der VOB/B in das BGB eingeführt. Dies gilt immer dann, wenn der Auftragnehmer den vereinbarten Werkerfolg (z. B. den Bau eines Hauses gem. Bauvertrag) oder dessen Erreichen ändern will. Auf einen Änderungswunsch, der auf den Werkerfolg abzielt, muss ein Auftragnehmer jedoch nur eingehen, wenn es für ihn zumutbar ist.
• Wenn der Bauunternehmer die Änderungswünsche seines Kunden umsetzt, kann er hierfür nur dann eine Mehrvergütung verlangen, wenn er nicht derjenige ist, der den Bau geplant hat. Für die Abrechnung von Minder- oder Mehrkosten werden nur die tatsächlich nötigen Kosten zuzüglich der allgemeinen Geschäftskosten sowie Gewinn und Wagnis in Anschlag gebracht. Im Regelfall können Baufirmen eine Abschlagszahlung in Höhe von 80 % der angebotenen Nachtragsvergütung verlangen. Ausnahmen wird es nur geben, wenn hierüber keine Einigung zwischen den Vertragspartnern zustande kommt oder ein Gericht eine andere Entscheidung getroffen hat.
• Weitere Neuerungen gibt es bei den finanziellen Absicherungen der Bauunternehmer:
  • Im Gegensatz zur bisherigen Regelung dürfen nun auch Baufirmen, die mit der vollständigen oder teilweisen Errichtung einer Außenanlage wie z. B. einem Garten oder einer Zufahrt beauftragt wurden, auf einer Bauhandwerkersicherungshypothek bestehen. Bislang war im BGB ausdrücklich nur von einem Bauwerk die Rede.
  • Private Kunden sowie juristische Personen des öffentlichen Rechts oder öffentlich-rechtliche Sondervermögen, die einen Verbraucher- oder Bauträgerbauvertrag abgeschlossen haben, sind jetzt nicht mehr grundsätzlich verpflichtet, für eine Bauhandwerkersicherheit zu sorgen. Das galt bislang nur für natürliche Personen, die einen Auftrag zum Bau oder zur Renovierung / Sanierung eines Einfamilienhauses erteilt haben. Verbraucherbauverträge sind ein neues Rechtskonstrukt, das es bislang weder im BGB noch in der VOB/B gegeben hat (siehe unten).
• Die Regelungen rund um die Abnahme wurden bisher in der Baubranche zwischen Unternehmen und ihren Kunden oft heiß diskutiert. In zahlreichen Fällen befanden sich die Baufirmen in einem Dilemma, wenn ihr Auftraggeber ein Gebäude bereits nutzte, ohne dass eine Abnahme erfolgt war. Der Bauunternehmer hatte dann bis zum Zeitpunkt der Abnahme das Risiko zu tragen, dass durch die Nutzung Mängel entstanden sind, deren Ursprung er nicht beweisen konnte. Das neue Werkvertragsrecht will diesem Umstand nun abhelfen und hat einige neue Vorschriften eingeführt:
  • Wenn ein Auftraggeber unter Hinweis auf Mängel die Abnahme verweigert, muss er mit dem Bauunternehmer den aktuellen Zustand des Gebäudes feststellen, wenn dieser es von ihm verlangt. Über diesen Termin wird ein Protokoll angefertigt, das von den Vertragspartnern unterschrieben wird.
  • Sollte der Kunde trotz einer angemessenen Frist an diesem Termin nicht teilnehmen, kann der Bauunternehmer das Bauwerk allein in Augenschein nehmen. Auch in diesem Fall muss ein Protokoll geschrieben werden, das dann nur von ihm unterzeichnet wird. Eine Ausnahme wird nur gemacht, wenn der Kunde seine Abwesenheit nicht selbst verschuldet und den Bauunternehmen so bald wie möglich informiert hat.
• Mit der Einführung des Verbraucherbauvertrags sollen Verbraucher besser geschützt werden, indem sie mehr Rechte erhalten und Bauunternehmen mehr Pflichten bekommen. Da es sich hier um eine umfangreiche Neuerung handelt, sollen hier nur einige der wichtigsten Punkte angesprochen werden:
  • Verbraucher profitieren künftig von einem Widerrufsrecht.
  • Bauunternehmen müssen ihren Kunden vor dem Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung aushändigen, die einige gesetzlich festgelegte Mindestanforderungen erfüllen muss.
  • Es gibt einen Maximalbetrag für die Höhe der Abschlagszahlungen sowie die Sicherheit des Vergütungsanspruchs.
  • Zu bestimmten festgelegten Zeitpunkten haben Verbraucher ein Anrecht auf die Aushändigung von im BGB festgelegten Unterlagen.
  • Zugunsten des Verbraucherschutzes muss eine Reihe von Vorschriften strikt eingehalten werden, die sich insbesondere mit der Information der Kunden beschäftigen.

Neue Vorgaben für Ingenieur- und Architektenverträge

• Das BGB sieht in der Neufassung eine sog. Zielfindungsphase vor, in der ein Architekt immer dann zunächst eine Planungsgrundlage zur Zielermittlung anfertigt, wenn es noch keine Vereinbarungen hinsichtlich der wichtigsten Planungs- und Überwachungsziele gibt. Sobald dem Kunden diese Unterlagen vorliegen, hat er grundsätzlich ein zweiwöchiges Kündigungsrecht.
• Einige Vorgaben, die für Bauverträge gelten, werden auch auf Ingenieur- und Architektenverträge übertragen. Dazu gehören beispielsweise diejenigen über die Zustandsfeststellung bei einer verweigerten Abnahme oder die Bauhandwerkersicherung.
• Wenn die letzte Arbeit des Bauunternehmens abgenommen wurde, kann der Architekt oder Ingenieur die Teilabnahme seiner eigenen Leistung verlangen.
• Unter bestimmten Umständen können Architekten oder Ingenieure ihre Leistung verweigern, wenn Kunden ihnen Überwachungsfehler vorwerfen und daraus Ansprüche ableiten wollen.

Auch Umstellungen beim Bauträgervertrag

Das modifizierte BGB sieht ausdrücklich vor, dass bei Umbauten oder Errichtungen die Vorgaben zum Werkvertrag, Verbraucherbauvertrag sowie Bauvertrag einzuhalten sind. Ausnahmen hiervon sind die Paragraphen, in denen es um

• das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund,
• das Kündigungsrecht des Kunden,
• das Anordnungsrecht einschließlich der Anpassung der Vergütung,
• die Angaben in der vorvertraglich erstellten Baubeschreibung,
• die Bauhandwerkersicherungshypothek,
• das Widerrufsrecht der Verbraucher sowie
• die maximal zulässige Abschlagszahlung

geht.

In Unternehmen unverzichtbar: der Datenschutz

Mit dem europaweiten Inkrafttreten der EU-Datenschutzgrundverordnung (EU-DSGVO) am 25. Mai 2018 kommen einige Neuerungen auch auf die Unternehmen der Baubranche zu. Damit sind erhöhte Verwaltungsaufgaben verbunden: Die EU-DSGVO verlangt, dass Unternehmen ihre Datenverarbeitung genau dokumentieren. Generell gilt: Ohne eine Einwilligung der Kunden oder Mitarbeiter dürfen nur diejenigen personenbezogenen Daten verarbeitet werden, die entweder aus rechtlichen Gründen gespeichert werden müssen oder die für die Abwicklung der Geschäftsbeziehung bzw. des Beschäftigungsverhältnisses unbedingt nötig sind. Für alle anderen personenbezogenen Daten ist eine schriftliche Einverständniserklärung der Personen nötig. Will eine Firma also einen von den Mitarbeitern einsehbaren Geburtstags- oder Jubiläumskalender anlegen, muss sich jeder einzelne Mitarbeiter schriftlich einverstanden erklären.

Sowohl Mitarbeiter- als auch Kundendaten dürfen nicht ohne deren entsprechendes Einverständnis an Dritte weitergegeben werden. Für Kundendaten gilt außerdem, dass sie nur so lange gespeichert werden dürfen, bis der Auftrag vollständig abgewickelt worden ist. Eine darüber hinaus gehende Speicherung ist nur mit der schriftlichen Einwilligung der Kunden zulässig, nachdem sie vorher über den genauen Zweck sowie Art und Umfang der Speicherung aufgeklärt worden sind.

Der Datenschutzbeauftragte wird in mehr Unternehmen Pflicht

Die bisherige gesetzliche Vorgabe, wonach ein Betrieb einen Datenschutzbeauftragten haben muss, wenn er in der Regel mehr als neun Personen beschäftigt und deren Daten automatisiert verwaltet, bleibt bestehen. Erfolgt die Datenverwaltung nicht automatisiert, führt die bereits bekannte Schwelle von 20 Mitarbeitern dazu, dass ein betrieblicher Datenschutzbeauftragter eingesetzt werden muss. Werden in einer Firma jedoch solche personenbezogenen Daten verarbeitet, mit deren Hilfe Personen z. B. hinsichtlich ihrer Persönlichkeit oder Fähigkeiten bewertet oder Profile angefertigt werden, ist auch in Betrieben, die weniger Mitarbeiter als oben genannt beschäftigen, ein Datenschutzbeauftragter zu bestellen. Das gilt auch dann, wenn personenbezogene Daten im Rahmen der Markt- und Meinungsforschung automatisiert verarbeitet werden.

Da es sich um die Umsetzung einer EU-Vorschrift handelt, muss ein Datenschutzbeauftragter auch über die Datenschutzvorschriften der anderen EU-Mitgliedstaaten Bescheid wissen.

Die EU-DSGVO macht auch hinsichtlich der Sanktionen Ernst: Verstöße durch natürliche Personen wie z. B. Beschäftigte in einem Unternehmen können mit Bußgeldern von bis zu 20 Millionen Euro belegt werden – bislang galt eine Obergrenze von 300.000 Euro.

Ab 2018 öffentliche Aufträge nur noch über elektronische Vergabe

Spätestens am 18. Oktober 2018 wird die elektronische Vergabe für europaweite Ausschreibungen zur Pflicht. Ab diesem Tag dürfen bis auf sehr wenige Ausnahmen keine Vergabeunterlagen mehr anders als auf elektronischem Weg bei Behörden eingereicht oder von ihnen versendet werden. Mit dieser Neuerung haben auch kleine Betriebe eine größere Chance, sich erfolgreich an Vergabeverfahren zu beteiligen. Die Verpflichtung, auch deutschlandweite Vergabeverfahren elektronisch durchzuführen, tritt übrigens zum 1. Januar 2020 in Kraft.

Mindestlohn für alle

Ab dem 1. Januar 2018 gilt für alle Branchen der gesetzliche Mindestlohn. Davon abweichende Regelungen in Tarifverträgen sind dann nicht mehr erlaubt. Er ist jedoch in den einzelnen Branchen unterschiedlich hoch. 2018 wird er für die Beschäftigten im Elektrohandwerk bundesweit auf 10,95 Euro steigen; im Baugewerbe erhalten die Hilfsarbeiter spätestens ab März 2018 12,20 Euro, die Facharbeiter in Westdeutschland 15,20 Euro (Berlin: 15,05 Euro). Auch der Mindestlohn der Gebäudereiniger steigt zum 1. Januar 2018 von jetzt 10 Euro auf 10,30 Euro (West) oder von 9,05 Euro auf 9,55 Euro (Ost).