Hat der Makler Anspruch auf Maklerprovision, auch wenn der Maklerkunde nicht Käufer ist?

Auf den ersten Blick scheint das nicht möglich zu sein: Jemand kauft eine Immobilie, aber eine andere Person muss die Maklerprovision zahlen. Zu diesem Schluss kommt der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch in seinem Urteil vom 17. Oktober 2018 (Az. I ZR 154/17).

Im verhandelten Fall hatte alles so begonnen, wie man es von zahllosen Immobiliengeschäften, die mit einem Makler abgewickelt werden, kennt: Eine Maklerin bot eine Immobilie an, es meldete sich daraufhin eine Interessentin, die nach der Besichtigung des Objekts einen Maklervertrag unterschrieb. Der Vertrag beinhaltete neben der Höhe der Provision auch die Vereinbarung, dass die von der Maklerin zur Verfügung gestellten Informationen vertraulich sind und nicht weitergegeben werden dürfen.
Es kam wenig später zu einem weiteren Besichtigungstermin mit der Interessentin, an dem nun auch deren Sohn teilnahm. Nachdem dieser zunächst mit der Maklerin über die Immobilie verhandelt hatte, teilte er ihr nach einigen Wochen mit, wegen des zu hohen Kaufpreises nicht mehr interessiert zu sein. Mit dem Immobilienverkauf wurde nach einiger Zeit ein anderer Makler beauftragt. Ein halbes Jahr später erwarb der Sohn der früheren Interessentin das Objekt über den neuen Makler zu einem niedrigeren Kaufpreis.

Die frühere Maklerin forderte die damalige Kaufinteressentin daraufhin per Rechnung auf, ihr die vereinbarte Provision ohne die Mehrwertsteuer als Schadensersatz zu zahlen. Da sich diese jedoch weigerte, reichte die Maklerin Klage ein.

So bewertete der BGH die verwandtschaftliche Beziehung der Käufer

Die Richter unterstrichen die Wirksamkeit des zwischen der Maklerin und der Interessentin geschlossenen Maklervertrags. Bei der zweiten Besichtigung entstand dann der Kontakt zwischen dem Sohn der Interessentin und der Maklerin. Die Tätigkeit der Maklerin während dieses Besuchs bildete die Grundlage für den sechs Monate später geschlossenen Kaufvertrag zwischen dem dann beauftragten Makler und dem Käufer. Von außen betrachtet stellt sich die Frage, ob man nach einer so langen Zeitdauer noch von einer Kausalität zwischen der Leistung der ersten Maklerin und dem Verkaufsabschluss sprechen kann. Hierzu hat es bereits ein BGH-Urteil gegeben, das diese Frage beantwortet: Danach kann davon ausgegangen werden, dass eine Maklerleistung die Ursache für einen Kaufvertrag ist, wenn zwischen ihr und dem Vertragsschluss nicht mehr als ein Jahr Zeit liegt (Az. III ZR 379/04 vom 6. Juli 2006). Dabei spielt es keine Rolle, dass der Sohn der Interessentin zunächst kein Interesse mehr daran hatte, die Immobilie zu kaufen. Auch der Umstand, dass die Maklerin zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr mit der Vermakelung des Objekts beauftragt war, ist hier unerheblich. Die Bewertung der Situation hängt nur von der Nachweisleistung der Maklerin ab. Damit ein Anspruch auf eine Provision entstehen kann, reicht es aus, dass der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, nachdem der Maklerkunde durch die Tätigkeit eines Maklers von einem Verkaufsangebot erfahren hat.

In der Revision war es auch um die Frage gegangen, ob die Höhe des ursprünglichen Kaufpreises und der später tatsächlich gezahlte geringere Preis gegen die Annahme sprechen könnten, dass die klagende Maklerin einen Anspruch auf eine Vergütung haben könnte. In § 652 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist nicht nur geregelt, dass einem Makler nach einem erfolgreichen Vertragsabschluss eine Provision zusteht; hier wird darüber hinaus formuliert, dass es immer dann keinen Honoraranspruch gibt, wenn die Maklertätigkeit zu einem inhaltlich anderen Vertrag führt. Da die Immobilie über den zweiten Makler für mehrere 10.000 Euro weniger verkauft wurde als die erste Maklerin verlangt hatte, könnte diese Bedingung hier erfüllt worden sein. Hier bietet das Gesetz jedoch einen Interpretationsspielraum: Die Richter des BGH urteilten, dass die Kaufpreisdifferenz gering ist und darum der ursprünglich avisierte Preis sowie der Kaufvertrag mit dem tatsächlich gezahlten Preis als wirtschaftlich gleichwertig gelten können.

Auch der Aspekt der engen verwandtschaftlichen Beziehung zwischen der Interessentin und dem Käufer wurde verhandelt. Hierzu wurde festgestellt, dass bei sehr engen persönlichen oder stark ausgeprägten wirtschaftlichen Beziehungen zwischen einem Maklerkunden und einem Dritten bei einem Objektkauf die wirtschaftliche Übereinstimmung dieser Verträge bejaht werden kann. Letztendlich liegt die Beurteilung in jedem Einzelfall aber bei der richterlichen Einschätzung. Ein wesentliches Kriterium für einen Provisionsanspruch ist, dass ein Maklerkunde, der sich darauf beruft, der ursprünglich von ihm angestrebte Kaufvertrag sei gar nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten eingegangen worden, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen würde. Hier ist entscheidend, dass bei einer besonders engen wirtschaftlichen oder persönlichen Beziehung der Maklerkunde von einem Vertrag in wirtschaftlicher Hinsicht ähnlich profitiert wie der Käufer. Ein Vertragsabschluss ist deshalb auch hinsichtlich der Verpflichtung, eine Maklerprovision zu zahlen, mit einem selbst getätigten Geschäft gleichzusetzen.

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