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Die Anschlussfinanzierung: Das sollten Immobilieneigentümer wissen

Fast jeder, der sich den Traum von einem Eigenheim erfüllt, kann dies nur mithilfe einer Hypothek tun. Im Darlehensvertrag wird nicht nur die Kreditsumme, sondern auch die Höhe der Monatsraten sowie die Dauer der Zinsbindung vereinbart. Bei den meisten Baufinanzierungen beträgt sie zwischen fünf und 15 Jahren, selten länger. Mit dem Ablauf der Zinsbindungsphase sind die Schulden in der Regel jedoch noch nicht getilgt, sodass für die Restschuld über einen weiteren Kredit – die Anschlussfinanzierung – nachgedacht werden muss.

Zu diesem Zeitpunkt haben Kreditnehmer die Chance, sich nach einer Finanzierung umzusehen, die besser als die bisherige zu ihren derzeitigen Lebensverhältnissen passt. In die Überlegungen wird dabei nicht nur die Zinshöhe, sondern auch die Tilgungsrate einbezogen: Viele Hauseigentümer haben sich in den vergangenen Jahren beruflich verbessern und ihr Einkommen steigern können, sodass es ihnen nun möglich ist, eine höhere Tilgung zu vereinbaren und so den Kredit schneller abzutragen. Aber natürlich kann auch das Gegenteil der Fall sein, sodass die Anschlussfinanzierung die monatliche Belastung mildern soll.

In Ruhe die Konditionen vergleichen

Einer der wichtigsten Ratschläge, den man Menschen in dieser Situation geben kann: Es sollte mit der Suche nach einer Anschlussfinanzierung nicht bis auf den letzten Drücker gewartet werden. Vielmehr sollten bereits einige Monate vor dem Auslaufen der derzeitigen Zinsbindung Angebote von Kreditinstituten eingeholt werden, um sie in Ruhe miteinander vergleichen zu können. Um eine erste Vorstellung von der maximalen Darlehenshöhe zu bekommen, empfiehlt sich die Benutzung eines Hypothekenrechners. Diese Tools sind auf zahlreichen Internet-Finanzseiten verfügbar, so zum Beispiel auf baufi24.de. Wenn die eigene Bank von sich aus ein Angebot vorlegt, ist es dafür meistens schon zu spät. Die Treue zur bisherigen Hausbank, indem man dort die Anschlussfinanzierung vereinbart – sie wird auch als Prolongation bezeichnet - wird nicht unbedingt mit einem attraktiven Kreditangebot belohnt. Deshalb ist eine Umschuldung zu einer anderen Bank häufig der bessere Weg.

Um herauszufinden, ob sich eine Prolongation oder doch eher eine Umschuldung anbietet, sollten Kreditnehmer überprüfen, wie ihre wirtschaftliche Situation derzeit ist:

  • Gibt es angesparte Geldbeträge oder ist Geld (z. B. über eine Schenkung) zu erwarten?
  • Inwieweit hat sich die Höhe der Einnahmen und Ausgaben geändert oder sind in nächster Zeit Ereignisse (z. B. die Geburt eines Kindes) zu erwarten, die darauf Einfluss haben?

Gut zu wissen:
Die Restschuld, die am Ende der Zinsbindungsphase noch besteht, kann im Gegensatz des Falls einer vorzeitigen Kündigung ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung vollständig oder teilweise zurückgezahlt werden. Auf diesem Weg lässt sich die Höhe des Anschlusskredits und somit auch der Zinszahlungen verringern.

Die zu erwartenden Lebensumstände spielen eine große Rolle, wenn es um die Konditionen für die Anschlussfinanzierung geht. Wer beispielsweise weiß, dass innerhalb der nächsten Jahre ein Umzug ansteht und das Eigenheim dann verkauft werden muss, entscheidet sich eher für eine kurze Zinsbindungsdauer: So wird die Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank vermieden.

Es soll umgeschuldet werden? So geht’s

Eine Umschuldung kommt immer dann in Betracht, wenn die bisherige Bank kein Kreditangebot vorgelegt hat, das attraktiv genug gewesen ist. Dieser Schritt muss allerdings vom Kreditnehmer etwas vorbereitet werden: Der neuen Bank müssen aktuelle Immobilienunterlagen und eine Übersicht über die derzeitige finanzielle Situation (aktuelle Gehaltsbescheinigung mit Jahresbeträgen, Selbstauskunft mit Schufa-Ermächtigung, aktuelle Renteninformationen, Jahreskontoauszug der bisherigen Finanzierung) vorgelegt werden. Wenn die Prüfung reibungslos und ohne Nachfragen verläuft, wird innerhalb von wenigen Tagen eine Kreditzusage erteilt und ein Darlehnsvertrag zur Unterschrift aufgesetzt. Danach informiert die neue die bisherige Bank über die Ablösung des Kredits zum Ende der Zinsbindungsphase. Zum Umschuldungsdatum wird die noch offene Restschuld von der neuen an die alte Bank überwiesen. Die neue Bank übernimmt mit diesem Tag auch die noch bestehende Grundschuld.

Eine Umschuldung ist nicht ganz kostenlos zu haben. Der eigentliche Wechsel der Bank ist zwar gebührenfrei, allerdings fallen für die Abtretung der Grundschuld Kosten an, da hier die neue Bank an die Stelle der alten tritt. Die Höhe der gesamten Gebühren hängt von der Höhe der Grundschuld ab und beträgt 0,1 bis 0,2 % des Grundschuldbetrags. Dieses Vorgehen ist erheblich kostengünstiger als eine Löschung und ein anschließender Neueintrag.

Bei einer Anschlussfinanzierung kann auch über eine Teilabtretung der Grundschuld nachgedacht werden. Hierfür muss ebenfalls die alte Grundschuld nicht vollständig gelöscht werden, sodass Aufwand und Kosten gering sind.

Tipp:
Wir empfehlen, die Anschlussfinanzierung(en) so zu planen, dass der Kreditbetrag spätestens mit dem Renteneintritt getilgt ist.

 

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