Architektenhonorar: Wie die Abrechnung des Architekten erfolgt

Nachdem seit Januar 2021 die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) dem europäischen Recht angepasst wurde, ist das Architektenhonorar frei verhandelbar. Die Mindest- und Höchstsätze der HOAI verstehen sich insoweit jetzt als eine Verhandlungsgrundlage. Für Verbraucher und Architekten bedeutet gleichermaßen, dass sie bei den den Planungskosten Verhandlungsspielräume nutzen können. Neu ist auch, dass von den Mindest- und Höchstsätzen abgewichen werden kann. Aus diesem Grund ist in der HOAI nicht mehr von einem Mindestsatz die Rede, der bis Ende 2020 die Untergrenze des Honorars definierte. Aus ihm wurde jetzt der Basishonorarsatz.

Was bedeutet das für Bauherren?

Wir gehen davon aus, dass durch die Änderung die Architektenhonorare weder steigen noch sinken werden. Vielmehr wird die Anpassung der HOI zur Folge haben, dass Architekten ihren Auftraggebern die Kosten nachvollziehbarer darlegen müssen.

Für Bauherren ist es wichtig, dass über den Kostenrahmen offen und fair gesprochen und verhandelt wird. Dafür ist es sinnvoll, den Umfang der gewünschten Leistung klar zu definieren. Wer zum Beispiel einen fertigen Hausentwurf zu einer Baugenehmigung führen möchte, benötigt unter Umständen die Leistungsphase 1-3 (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung) nicht mehr.  Denkbar ist auch, den Architekten nach individuellem Bedarf zu beauftragen.

Auf jedem Fall sollten Bauherrn eine Kostenobergrenze festlegen, um zumindest die maximalen Planungskosten festgeschrieben zu haben.

Wenn Bauherren auch Verbraucher sind, so muss in Zukunft der Architekt schriftlich darauf hinweisen, dass auch ein geringes oder höher Honorar als in der Honorattafel ausgewiesen ist, vereinbart werden kann. Bleibt diese Belehrung aus, so hat er nur Anspruch auf das jeweilige Basishonorar.

Vereinfacht wurden auch die formalen Anforderungen an einen Architektenvertrag. Es genügt hier die einfache Textform, aus der eine Vereinbarung abgeleitet werden kann. Soll heißen: Es würde genügen, wenn ein Bauherr dem Architekten per E-Mail mitteilt, dass er sein Angebot annehmen möchte. Erteilt ein Bauherr einen Auftrag, ohne dass eine Honorarvereinbarung getroffen worden ist, gilt für die beauftragten Leistungen der Basishonorarsatz.

Für beide Vertragsparteien ist es wichtig zu wissen, dass nur eine ordnungsgemäß dargelegte Honorarschlussrechnung die Grundlage für einen ggf. gerichtlich durchsetzbaren Vergütungsanspruch eines Architekten sein kann. Auch für geleistete Abschlagszahlungen entsteht der Rechtsgrund für den Architekten, sie auch behalten zu dürfen, erst mit der Schlussrechnungslegung: Diese Teilzahlungen beinhalten kein Schuldanerkenntnis durch den Auftraggeber, sondern sollen nur dazu dienen, die Liquidität des Architekten sicherzustellen und beim Bauherrn den Mittelabfluss nach Plan zu gewährleisten.

Die Bestandteile des Architektenhonorars

Zur Ermittlung des Architekten- oder Ingenieurhonorars werden mehrere Komponenten herangezogen:
-    die anrechenbaren Kosten
-    die Honorarzone
-    die erbrachten Leistungen, die sich in den Leistungsphasen ausdrücken (s. a. „Der Architektenvertrag“)
-    der vereinbarte Honorarsatz
-    die Honorartafel
-    bei Leistungen an Bestandsbauten: ggf. je nach Schwierigkeit vereinbarte Zuschläge

a) Die anrechenbaren Kosten

Diese Kosten sind die Basis zur Ermittlung der Grundkosten gem. HOAI. Es handelt sich bei ihnen um die unmittelbar entstehenden Baukosten einschließlich der entstandenen Aufwendungen, also die „Nettobaukosten“. Sie werden ohne einen Mehrwertsteueraufschlag ermittelt und müssen sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Kosten orientieren. Der Architekt muss die Entwicklung der anrechenbaren Kosten während des gesamten Bauprojekts überwachen.

Die HOAI sieht hierfür ein innerhalb der Leistungsphasen abgestuftes Verfahren mit einer Dreiteilung der Abrechnung vor:

• In den Leistungsphasen 1-4 ist eine Kostenberechnung,
• in den Leistungsphasen 5-7 ein Kostenanschlag und
• für die Leistungsphasen 8-9 eine Kostenfeststellung zu erarbeiten.

Jede dieser Berechnungsarten ist noch genauer als die vorangegangene und lässt konkretere Rückschlüsse auf die Entstehung von Baukosten und ihre Entwicklung zu. Diese Berechnungen werden in die Schlussrechnung nach Beendigung des Bauprojekts überführt. Die Aufstellung erfolgt nach DIN 276 in einem speziellen gegliederten Verfahren.

Die aktuelle Fassung der HOAI legt angesichts der großen Zahl von Modernisierungen von Bestandsbauten, die auch durch die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)  vergebenen Zuschüsse und günstigen Kredite sowie den veränderten Anforderungen aufgrund des GEG (Gebäudeenergiegesetz) begünstigt wurden, einen größeren Schwerpunkt auf diesen Bereich. In der Praxis hat sich allerdings daraus das Problem ergeben, dass nicht in jedem Fall klar ist, in welchem Maße bereits vorhandene Bausubstanz bei Sanierungsprojekten in die Abrechnungen eingearbeitet werden kann.

Die HOAI unterscheidet dabei zwischen einem Umbau und einer Modernisierung:

• Umbau
  Bei einem Umbau müssen derart große Eingriffe in die bisherige Bausubstanz oder Konstruktion vorgenommen worden sein, dass die Zustandsveränderung nachvollziehbar und offensichtlich ist.
  
  
• Modernisierung
  Eine Modernisierung hat hingegen eine Verbesserung des Gebrauchswerts zum Ziel, wobei die vorhandene Bausubstanz direkt in die Planungen integriert werden muss.

Auch die Anlagen der technischen Ausrüstung werden bei der Berechnung der anrechenbaren Kosten mit einbezogen. Bei Gebäuden werden sie auf der Basis der DIN 276-1:2008-12 festgestellt.
Liegen die anrechenbaren Kosten unter 25.000,-- € oder über 25.000.000,-- €, ist das Honorar frei vereinbar.
Die Kosten, die für den Grundstückserwerb, die Erschließung, Abgaben und Gebühren, Winterbauschutzvorkehrungen und Entschädigungen sowie die Baunebenkosten entstehen, können nicht den anrechenbaren Kosten zugeordnet werden.

b) Die Honorarzone

Die Einstufung eines Bauprojekts in eine der fünf  Honorarzonen erfolgt anhand des Schwierigkeitsgrads. Er richtet sich nach objektiven Bewertungskriterien. Die HOAI gibt hier in der Anlage 10 zu §§ 34 Abs. 1 und 35 Abs. 6 mit entsprechenden Objektlisten Hilfestellung bei der richtigen Zuordnung. Wird eine zu niedrige Honorarzone vereinbart, deren Folge ein Unterschreiten der Mindestsätze in der zutreffenden Honorarzone ist, ist eine derartige Vereinbarung unwirksam. Für ein Überschreiten der Mindestsätze in analoger Konstellation gilt die gleiche Handhabung.

c) Die Leistungsphasen

Ein Bauherr kann einen Architekten mit allen neun oder nur einzelnen Leistungsphasen beauftragen. Die Leistungsphasen bilden insgesamt den Fortgang eines vollständigen Bauprojekts ab und haben innerhalb dessen ein unterschiedliches prozentuales Gewicht. Der Architekt kann nur das Honorar für die Leistungsphasen abrechnen, für die er vertraglich verpflichtet worden ist. 100 % der Honorarsumme können nur erreicht werden, wenn ein Architekt für alle neun Leistungsphasen verpflichtet wird. Die einzelnen Leistungsphasen werden unter „Der Architektenvertrag“ inhaltlich erläutert.

d) Der Honorarsatz

In § 35 HOAI sind in der Honorartafel die Mindest- und Höchstsätze für Grundleistungen des Leistungsbildes „Gebäude und Innenräume“ festgelegt. Die Honorarsätze werden vertraglich vereinbart. Im Vertrag werden hier Formulierungen wie „Mindestsatz“, Mittelsatz“ oder „Höchstsatz“ gewählt; Honorarwerte ergeben sich dann durch eine lineare Interpolation der Kostenstufen. Sofern hierüber keine Vereinbarung getroffen wurde, kann nur der Mindestsatz abgerechnet werden.

e) Die Honorartafel

Mithilfe der anrechenbaren Kosten und der Zuordnung des Bauprojekts in eine der Honorarzonen wird anhand der Honorartafel der Bereich des Mindest- und Höchsthonorars dargestellt.

f) Besondere Leistungen

Wenn zum Auftragsumfang „Besondere Leistungen“ hinzukommen, kann das für sie zu zahlende Honorar frei ausgehandelt werden. Die „Besonderen Leistungen“ werden im Artikel „Der Architektenvertrag“ erläutert.

g) Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer ist nicht in die Honorartafel eingearbeitet und wird am Ende der Honorarberechnung aufgeschlagen.

h) Nebenkosten

Nebenkosten können gem. § 14 HOAI berechnet werden. Dabei steht es den Vertragspartnern frei, ob sie einzeln nachgewiesen oder vertraglich pauschal vereinbart werden. Wenn der Vertrag darüber keine Aussage enthält, müssen sie mit einem Einzelnachweis abgerechnet werden. Zu den Nebenkosten gehören z. B. Versand- und Kopierkosten, Kosten für ein Baustellenbüro oder für projektbedingte längere Fahrten.

Architektenhonorar gemäß dem Mindestsatz der HOAI

Einem Architekten steht grundsätzlich der in der HOAI ausgewiesene Mindestsatz zu.
Das gilt auch dann, wenn in schriftlichen Vereinbarungen andere Absprachen getroffen worden sein sollten.

Wie bei anderen Regelungen gibt es jedoch auch hier einige Ausnahmen:
Die aktuelle Rechtsprechung zielt darauf ab, ob ein Architekt zum Zeitpunkt seiner Zustimmung zu der Unterschreitung des Mindestsatzes bereits vorgesehen hatte, später mit Hinweis auf die HOAI den Mindestsatz zu verlangen. Der BGH hat sich zur Beurteilung einer solchen Situation in seinem Urteil aus dem Jahr 2011 (Az. VII ZR 163/10) in die Perspektive eines Auftraggebers versetzt: Sofern er nachweisen kann, die Unterschreitung des Mindestsatzes nicht bemerkt zu haben, stehen die Chancen für einen Architekten schlecht, im Klageverfahren den höheren Honorarsatz zugesprochen zu bekommen. Bei einem Laien ist ein solches Argument in der Regel glaubwürdig, weil er z. B. nicht nachvollziehen kann, ob alle Teilleistungen einer Leistungsphase hätten erbracht werden müssen.
Diese Handhabung steht nicht im völligen Einklang mit der HOAI. Dort ist in § 7 Abs. 3 festgelegt, dass die Mindestsätze nur in Ausnahmefällen mittels einer schriftlichen Vereinbarung unterschritten werden dürfen. Daraus folgt der Umkehrschluss, dass einem Architekten regulär das Mindesthonorar gem. HOAI zusteht. Bei der Bewertung, wann es sich um einen Ausnahmefall handelt, kann nur auf die Entstehungsgeschichte der HOAI sowie die Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Der Bundestag, der die erste Fassung der HOAI 1976 verabschiedete, sah eine nahe Verwandtschaft oder einen ungewöhnlich geringen Leistungsaufwand als ausnahmsweise Gründe an, das Mindesthonorar unterschreiten zu dürfen. Mehrere Gerichtsurteile erweiterten im Laufe der Jahre die Zahl der Ausnahmen: Nun sind sie auch möglich, wenn zwischen dem Architekten und seinem Auftraggeber so enge geschäftliche oder persönliche Bindungen bestehen, dass dadurch das Vertragsverhältnis sozial, persönlich, wirtschaftlich oder rechtlich entscheidend beeinflusst ist.

Darüber hinaus wurden zahlreiche Urteile gesprochen, die einen Schwerpunkt auf dem Vertrauensschutz des Bauherrn gelegt haben und sich prinzipiell in thematische Fallgruppen unterscheiden lassen:

• Fachkunde des Bauherrn (Auftraggebers)
  Bei der Urteilsfindung spielt die besondere Fachkunde des Bauherrn eine wichtige Rolle. Bei privaten Auftraggebern oder kleineren Bauträgern gehen Richter in der Regel von einer geringeren Fachkenntnis über die Details der HOAI und das Honorargefüge aus als bei größeren Bauunternehmen mit einer Rechts- und Planungsabteilung. Auch bei Auftraggebern aus dem öffentlichen Dienst wird die entsprechende Fachkunde vorausgesetzt.
  
  
• Arglistige Täuschung des Architekten hinsichtlich der Honoraraufklärung
  Strittig ist oft auch, inwieweit einem Architekten eine arglistige Täuschung vorgeworfen werden kann. Dieser Sachverhalt ist für einen Auftraggeber nur schwer nachzuweisen: Er müsste belegen können, dass er bei einer korrekten Honoraraufklärung durch den Architekten den Auftrag nicht an ihn vergeben, sondern er einen anderen Architekten beauftragt hätte, der sich mit dem Honorarmindestsatz einverstanden erklärt hätte. Er muss außerdem nachweisen können, dass für eine solche Honorarvereinbarung mit dem anderen Architekten eine Ausnahme vorgelegen hätte, die den o. g. Maßstäben entspricht. Gelingt dem Bauherrn diese zweistufige Nachweisführung nicht, kann er keinen tatsächlichen Schaden geltend machen. Bei diesem Verlauf würde die arglistige Täuschung des Architekten zumindest hinsichtlich der Honorarermittlung folgenlos bleiben.
  
  
• Vertrauensschutz bei Dauerhaftigkeit der Honorarverabredungen
  Wenn wiederholt der Mindestsatz unterschritten wurde, kann ein Auftraggeber mit einem Vertrauensschutz rechnen, sofern es sich um eine größere Auftragszahl innerhalb einer ständigen Geschäftsbeziehung gehandelt hat. Der BGH unterstellt dann dem Architekten, dass diesem das Vertrauen seines Auftraggebers auf die Dauerhaftigkeit der Honorarverabredung bekannt sein musste.

Ein Recht auf eine Nachforderung entfällt auch dann, wenn 

•  für einen Bauherrn eine Honorarnachzahlung nach den Vorgaben der HOAI nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Zumutung wäre,
• der Auftragnehmer auf die Gültigkeit der Honorarvereinbarung, wonach der HOAI-Mindestsatz unterschritten wird, vertraut wird,
• sich der Architekt widersprüchlich verhalten hat,
• sich der Bauherr finanziell auf die Mindestsatzvereinbarung eingestellt hat oder
• der Architekt eine Schlussrechnung mit dem Honorar in der vereinbarten Höhe erstellt hat, später jedoch eine Nachforderung stellt. In der Regel ist ein Architekt dann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben an seine Schlussrechnung gebunden.

Die Honorartafel - so wird sie angewendet

Für die Berechnung der anfallenden Architektenkosten ist im nächsten Schritt auf die in der HOAI verankerte Honorartafel zurückzugreifen. Sie zeigt auf, welches Honorar in welcher Höhe unter Berücksichtigung der ermittelten anrechenbaren Baukosten für welche Honorarzone anfällt. Bei Betrachtung dieser Honorartabelle werden Sie feststellen, dass es insoweit kein Einheitshonorar gibt, sondern dass diese Tabelle einen Gebührenrahmen, den Honorarsatz, vorgibt. Hier wird unterschieden in einen Mindest-, Mittel- und Höchstsatz. Welches Honorar Ihr Architekt verlangen darf, hängt prinzipiell von den Vereinbarungen in dem Architektenvertrag ab. In der Praxis ist es üblich, dass der Architekt meistens den sich aus der Tabelle ergebenden Mittelwert verlangt. Enthält der Architektensatz hierzu keine Aussage, kann der Architekt nur den Mindestsatz in Rechnung stellen.

Doch damit sind die für die in Anspruch genommenen Architektenleistungen definierten Kosten noch nicht voll ermittelt. Denn den vollen sich aus der Honorartabelle ergebenden Betrag darf der Architekt nur dann berechnen, wenn er mit allen sich aus der HOAI ergebenden Leistungsphasen beauftragt gewesen ist, also mit den Leistungsphasen 1-9. Endet beispielsweise die Tätigkeit Ihres Architekten am Ende der Leistungsphase III, so darf Ihr Architekt lediglich 21 % des sich aus der Honorartabelle unter Berücksichtigung der anrechenbaren Baukosten und der Honorarzone ergebenen Betrages berechnen. Denn am Ende der Leistungsphase II beträgt das bisher entstandene Honorar Ihres Architekten lediglich 10 %; das Honorar der Leistungsphase III beträgt 11 % des Tabellenhonorars. Folglich hat Ihr Architekt am Ende der Leistungsphase III regelmäßig 21 % des Tabellenhonorars in Rechnung zu stellen.

Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass Bauherren regelmäßig wissen wollen, wie teuer die Planungsleistungen ihres Architekten letztendlich sein werden, empfiehlt es sich, im Architektenvertrag die maximale Baukostensumme festzuhalten. Haben Sie eine maximale Obergrenze in Ihrem Architektenvertrag vereinbartt, dann darf Ihr Architekt diese nicht überschreiten. Hier gibt es grundsätzlich keine Toleranz. Insoweit wird verwiesen auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.2.2003 - VII ZR 395/01.

Die Prozentsätze der HOAI 2013: (Der Wert in "(  )" gibt den Prozentsatz der HOAI 2009 an)

Leistungsphase 1 (Grundlagermittlung)	2 %	(3 %)
Leistungsphase 2  (Vorplanung)	7 %	(7 %)
Leistungsphase 3  (Entwurfsplanung)	15 %	(11 %)
Leistungsphase 4  (Genehmigungsplanung)	für Gebäude 3 % für Innenräume 2 %	(6 %)
Leistungsphase 5  (Ausführungsplanung)	für Gebäude 25 % für Innenräume 30 %	(25 %)
Leistungsphase 6  (Vorbereitung der Vergabe)	für Gebäude 10 % für Innenräume 7 %	(10 %)
Leistungsphase 7  (Mitwirkung bei der Vergabe)	für Gebäude 4% für Innenräume 3 %	(4 %)
Leistungsphase 8  (Objektüberwachung)	32 %	(31 %)
Leistungsphase 9  (Objektbetreuung)	2%	( 3 %)

 

Im Gegensatz zur HOAI 2009 wurde mit der Neufassung dem Umstand Rechnung getragen wurde, dass sich die Tätigkeitsschwerpunkte zahlreicher Architekten verschoben haben: Unterstützt durch die staatliche Förderung von Sanierungsarbeiten an Bestandsbauten, die einer Verbesserung der energetischen Werte dienen, sind viel mehr Architekten als früher mit Modernisierungsaufgaben betraut. Sie unterscheidet auch zwischen Modernisierungen und Umbauten: Bei einer Modernisierung wird bereits vorhandene Bausubstanz in das Vorhaben einbezogen, Ziel ist eine Steigerung des Gebrauchswerts; Umbauten greifen so stark in die Bausubstanz oder Konstruktion ein, dass eine offenkundige Zustandsveränderung erreicht wird.

Honorarberechnung des Architekten

An einem Beispiel wird die Abrechnung des Architekten deutlicher. Grundlage ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013).

Ermittlung der anrechenbaren Leistungen und Vereinbarung von Nebenkosten

Für eine Honorarberechnung eines Architekten nach HOAI werden zunächst die sog. anrechenbaren Baukosten ermittelt. Dabei handelt es sich um die Kosten, die für die Herstellung des Hauses entstehen. Sie bilden die Basis für die Ermittlung der Grundkosten, deren Bandbreite durch die HOAI festgelegt wird. Andere mit dem Hausbau entstehende Kosten wie beispielsweise für Gebühren oder einen Statiker fallen nicht darunter, die Mehrwertsteuer wird am Ende der Honorarberechnung allerdings aufgeschlagen. Darüber hinaus sieht die HOAI auch Honorare für besondere Leistungen vor. Dabei handelt es sich um Leistungen, die über das Spektrum der Grundleistungen hinausgehen. In der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) gehören dazu z. B. die Bedarfsplanung, eine Standortanalyse oder die Prüfung der Umweltverträglichkeit. Die Vergütung für die besondere Leistung wird frei ausgehandelt. Da die Preisgestaltung für diese Leistung sehr unterschiedlich ausfallen kann, wird in der unten aufgeführten Beispielrechnung darauf verzichtet. Allerdings können die in der HOAI ausdrücklich genannten Nebenkosten zusätzlich berechnet werden, sofern es hierzu eine vertragliche Regelung zwischen dem Bauherrn und dem Architekten gibt. Die Zahlung der Nebenkosten kann pauschal oder nach genauer Abrechnung erfolgen.

Einstufung des Bauvorhabens zur Ermittlung des Architektenhonorars

Anschließend wird die Schwierigkeit des Bauvorhabens bewertet. Die HOAI sieht hierfür die Zuordnung zu einer von fünf Honorarzonen vor: Zur Honorarzone I zählen Gebäude mit sehr geringen, zur Honorarzone V Vorhaben mit sehr hohen Planungsanforderungen. Ein Wohnhaus mit einer durchschnittlichen Ausstattung wird der Honorarzone III zugerechnet, zur Honorarzone IV zählen Wohnhäuser mit einer überdurchschnittlichen Ausstattung. Dazu zählen z. B. Terrassenhäuser oder Häusergruppen, die sehr verdichtet auf einem kleinen Baugrundstück errichtet werden sollen und darum mit einem größeren Planungsaufwand verbunden sind. Die HOAI sieht für jede Honorarzone Mindest- und Höchstsätze vor, zwischen einem Architekten und einem Bauherrn können auch Bruchteile dieser Sätze als Honorar vertraglich festgelegt werden.

Aufteilung der Grundleistungen in Leistungsphasen

Sobald die Höhe der anrechenbaren Baukosten und die Zuordnung des Bauvorhabens in eine der Honorarzonen sowie ggf. die Absprache über ein anteiliges Honorar feststeht, ist damit das Honorar für eine vollständige Architektenleistung geklärt. Diese vollständige (100 %-ige) Architektenleistung gliedert sich in neun Leistungsphasen auf, die das Leistungsspektrum des Architekten von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung abdecken.

Um zu verdeutlichen, woraus sich eine Honorarberechnung in der Praxis zusammensetzt, haben wir für Sie eine Beispielberechnung durchgeführt. Dazu haben wir angenommen, dass ein Einfamilienhaus mit durchschnittlichem Planungsaufwand und einer Standard-Ausstattung (Honorarzone III) errichtet werden soll. Der Architekt soll einen mittleren Honorarsatz erhalten. Im Beispielfall wurde die pauschale Zahlung von Nebenkosten in Höhe von 5 % des Honorars vereinbart. Um die Berechnung zu vereinfachen, gehen wir davon aus, dass der beauftragte Architekt das gesamte Grundleistungsspektrum und somit alle neun Leistungsphasen abdeckt. Es werden anrechenbare Baukosten –also Baukosten ohne Mehrwertsteuer- in Höhe von 160.000,-- Euro veranschlagt.

• Anrechenbare Baukosten:                         160.000,00 €
• Honorarzone III, Mittelsatz:                         26.608,00 € netto (ohne MwSt.)
• zuzüglich Nebenkosten (5 %):                       1.330,40 €
• Gesamthonorar (netto):                         27.938,40 €

 

Tabelle der Honorarzonen für das Architektenhonorar (HOAI 2013)

Anrechenbare Kosten	Zone I		Zone II		Zone III		Zone IV		Zone V
(Angaben in Euro)	von	bis	von	bis	von	bis	von	bis	von	bis
25.565	2.182	2.654	2.654	3.290	3.290	4.241	4.241	4.876	4.876	5.348
(…)
200.000	17.061	19.927	19.927	23.745	23.745	29.471	29.471	33.289	33.289	36.155
250.000	21.324	24.622	24.622	29.018	29.018	35.610	35.610	40.006	40.006	43.305
(…)

(Auszug aus HOAI 2013; Quelle: Bundesratsdrucksache 334/13)

26.608,-- Euro sind nun das Archiektenjonorar für 100 % der Architektenleistung.

Da es jedoch nach HOAI möglich ist, den laufenden Vertrag in seinem Umfang zu ändern, sollten die auf die einzelnen Leistungsphasen entfallenden Anteile ebenfalls dargestellt werden:

Leistungsphase 1  (Grundlagermittlung)	2 %	532,16 €
Leistungsphase 2  (Vorplanung)	7 %	1.862,56 €
Leistungsphase 3  (Entwurfsplanung)	15 %	3.991,20 €
Leistungsphase 4  (Genehmigungsplanung)	3 %	798,24 €
Leistungsphase 5  (Ausführungsplanung)	25 %	6.652,00 €
Leistungsphase 6  (Vorbereitung der Vergabe)	10 %	2.660,80 €
Leistungsphase 7  (Mitwirkung bei der Vergabe)	4%	1.064,32 €
Leistungsphase 8  (Objektüberwachung)	32 %	8.514,56 €
Leistungsphase 9  (Objektbetreuung)	2%	532,16 €
Gesamtkosten Grundleistungen	100 %	26.608,00 €

 

Dem oben errechneten Architektenhonorar in Höhe von 26.608,00 € wird abschließend die Mehrwertsteuer aufgeschlagen:

• 26.608,00 € + 19 % MwSt (= 5.055,52 Euro) = 31.663,52 Euro

Wird während der Vertragslaufzeit eine Verringerung der Leistungsphasen und damit der Grundleistungen, für die der Architekt tätig sein soll, vereinbart, so ist es anhand der oben aufgeführten Aufschlüsselung sehr einfach möglich, die neue Honorarhöhe zu ermitteln.

Bauherren haben darüber hinaus die Möglichkeit, den Architekten mithilfe der Bonus-Malus-Regelung zu Einsparungen bei den Baukosten zu motivieren. Nach dieser Regelung kann bei einer Unterschreitung der veranschlagten Baukosten dem Architekten ein Honorarbonus von bis zu 20 % gezahlt, jedoch bei einer Kostenüberschreitung ein Malus in Form eines Honorarabzugs von bis zu 5 % vereinbart werden. Wie alle anderen Absprachen muss auch die Bonus-Malus-Regelung schriftlich fixiert werden.

Alternative Honorarvereinbarungen

Sofern die Mindest- und Höchstsätze der HOAI eingehalten werden, haben Bauherr und Architekt auch die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren. Damit ist für den Architekten eine erhebliche Erleichterung verbunden: In der prüffähigen Schlussrechnung kann er auf die genauen Angaben zu den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone und den erbrachten Leistungsphasen verzichten. Grundsätzlich ist es nicht möglich, den Mindestsatz zu unterschreiten. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine solche Regelung jedoch im Einzelfall gültig sein, wenn dem Architekten durch den Auftrag ein sehr geringer Arbeitsaufwand entstanden ist. Analog dazu werden Vereinbarungen gehandhabt, in denen es um eine Überschreitung des Höchstsatzes geht: Auch hier kann es sich nur um einen ausnahmsweisen Einzelfall handeln, bei dem der Architekt eine außergewöhnliche Leistung über einen sehr langen Zeitraum hinweg erbringt.
In besonderen Fällen kann auch ein Zeithonorar vereinbart werden. Das ist immer dann möglich, wenn die HOAI eine freie Preisabsprache zulässt, also beim Unterschreiten des Mindest- oder Überschreiten des Höchstsatzes sowie bei den „Besonderen Leistungen“. Im Gegensatz zur HOAI 2009 legt die aktuelle Version keine Stundensätze mehr fest.
Oft werden auch Bonus-Malus-Regelungen zum Bestandteil eines Architektenvertrags. Mit ihnen versuchen Bauherren, den Architekten zu Kosteneinsparungen zu motivieren. Gelingt es dem Architekten, die veranschlagten Baukosten zu unterschreiten, kann ihm ein Bonus von bis zu 20 % des Honorars ausgezahlt werden. Im entgegengesetzten Fall einer Kostenüberschreitung muss er mit einer Honorarminderung von bis zu 5 % rechnen. Vereinbarungen dieser Art sind jedoch schon häufig in die Kritik geraten: Da ein Architekt bereits im Rahmen seiner werkvertraglichen Verpflichtungen für die für den Bauherrn beste und kostengünstigste Lösung sorgen muss, sollte eine solche Regelung entbehrlich sein.

Die Erstellung der Schlussrechnung

Die Schlussrechnung wird erstellt, sobald die Abnahme des Bauwerks erfolgreich durchgeführt wurde. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag vorzeitig gekündigt wurde. Dabei muss es sich um eine prüffähige Schlussrechnung handeln, die so transparent aufgeschlüsselt ist, dass sie seitens des Bauherrn sowohl sachlich als auch rechnerisch überprüft werden kann. Dazu muss sie die erbrachten Leistungen und die jeweiligen Berechnungsfaktoren nachvollziehbar darstellen. Mit dem Begriff der Prüffähigkeit ist jedoch nicht die Richtigkeit der Rechnung gemeint: Der BGH stellte bereits 1998 fest, dass inhaltliche Fehler nicht die Prüffähigkeit der Rechnung berühren (Urt. v. 08.10.1998 - VII ZR 296/97). Die Schlussrechnung muss außerdem nachweisbar in den Empfangsbereich des Auftraggebers gelangt sein, was bei einer Übergabe gegen Empfangsbekenntnis, durch einen eingeschriebenen Brief oder per Telefax rechtsgültig und am zuverlässigsten möglich ist. Erst mit dem Zeitpunkt der Übergabe setzt der Beginn der Verjährung ein.

Mögliche Probleme bei der Honorarberechnung

Auch wenn das Architektenhonorar nach der HOAI gesetzlich geregelt ist, kann es zu Unstimmigkeiten kommen. Über die häufigsten Probleme mit der Abrechnung der Vergütung des Architekten informieren wir Sie im Folgenden:

• Planungsänderungen
  Planungsänderungen sind für den Architekten mit einem hohen Aufwand verbunden und werden gesondert im Honorar berücksichtigt. Im Gegensatz zu einer Planungsvariante ist eine Planungsänderung immer ein starker Eingriff in die ursprünglich vereinbarten Projektziele, die beim Vertragsschluss mit dem Bauherrn fest vereinbart waren. Da die Bewertung einer Planungsänderung als Grundleistung oder besondere Leistung in der Rechtsprechung noch strittig ist, ist eine vertraglich abgesicherte Handhabung dringend zu empfehlen. Sie kann auch zeitgleich mit der Vereinbarung der Planungsänderung nachgeholt werden.
  
  
• mehrere Planungsentwürfe
  Manche Auftraggeber wünschen sich vom Architekten mehrere Planungsentwürfe, um eine bessere Entscheidung treffen zu können. Grundsätzlich steht dem Architekten dann für die umfassendste Planungsleistung der volle Prozentsatz der jeweiligen Leistungsphase zu, für die weiteren Entwürfe kann er 50 % verlangen. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich bei allen Entwürfen um eigenständige Leistungen handelt und nicht nur um Abwandlungen des Grundentwurfs.
  
  
• Umsatzsteuer
  Der Bauherr muss dem Architekten die Umsatzsteuer  sowohl für das eigentliche Honorar als auch für die Nebenkosten erstatten. Ändert sich während des Bauprojekts die Höhe der Umsatzsteuer, ist grundsätzlich der höhere Steuersatz zu erstatten.
  
  
• Vorzeitige Vertragskündigung
  Wird ein Architektenvertrag vorzeitig gekündigt, muss der Auftragnehmer seine Schlussrechnung aufteilen:
  Der eine Teil darf nur die erbrachten Leistungen dokumentieren, der andere nur das Ausfallhonorar. Diese Vorgehensweise ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2005 (Az. VII ZR 353/03) unbedingt erforderlich.
  Für das Honorar, das auf die nicht erbrachten Leistungen entfällt, darf keine Umsatzsteuer abgerechnet werden, da hier das nötige steuerrechtliche Merkmal der Gegenleistung im Leistungsaustausch fehlt.
  
  
• mehrere Gebäude
  Erhält der Architekt den Auftrag, den Bau mehrerer Gebäude zu betreuen, hängt die Höhe der Vergütung von deren Charakter ab:
  Handelt es sich um völlig verschiedene Gebäude, hat er für jedes von ihnen den vollen Honoraranspruch.
  Schwieriger wird es bei sich stark ähnelnden Gebäuden: Die Frage, ob es sich im Einzelfall um im Wesentlichen gleiche oder miteinander vergleichbare Bauwerke handelt, hat bereits die Gerichte beschäftigt. Einer der Streitpunkte ist die Bewertung um den Grad der Verschiedenheit der Gebäude (§ 11 HOAI):
  Sind die Gebäude vergleichbar und unter gleichen Planungsbedingungen errichtet worden, wird das Architektenhonorar anhand der Summe der anrechenbaren Kosten ermittelt.
  Bei im Wesentlichen gleichen Bauwerken sowie Serienbauten werden die für die Leistungsphasen 1-6 vorgesehenen Prozentsätze um 50 % bei der 1.-4. Wiederholung reduziert; für die 5.-7. Wiederholung beträgt die Minderung 60 % und ab der 8. Wiederholung 90 %. Immer wieder entzünden sich Rechtsstreitigkeiten daran, ob die Ähnlichkeit der Bauwerke noch ausreicht, um unter die eine oder andere Regelung zu fallen.
  
  
• Falsche Einschätzung der Höhe anrechenbarer Kosten
  Stellt sich erst in einem fortgeschrittenen Stadium des Bauprojekts heraus, dass die Höhe der anrechenbaren Kosten vom Architekten falsch eingeschätzt wurde und sie die Mindest- oder Höchstsätze der HOAI unter- oder überschreiten werden, sind die Regelungen der HOAI nicht mehr gültig. In diesem Fall sollten die Vertragspartner eine Honorarvereinbarung treffen.

 

Hinweis:
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