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Ein Bauvertrag gilt nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) als sog. Werkvertrag. Worum es dabei geht und was beachtet werden muss, ist in § 631 BGB geregelt.

 

Die Bedeutung des § 631 BGB

Der § 631 BGB gilt als Kardinalvorschrift für den Werkvertrag regelt, dass sich der Unternehmer durch den Vertragsabschluss verpflichtet, das versprochene Werk herzustellen; im Gegenzug hat der Besteller die vereinbarte Vergütung zu entrichten. Anders ausgedrückt: Der Unternehmer schuldet einen Erfolg, nämlich ein Werk im Sinne des § 631 BGB. Ein Werk kann dabei ein Kunstwerk sein oder eben ein Haus. Deshalb zählen auch Bauverträge zu den Werkverträgen.

 

Die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus einem Bauvertrag

Das gesamte Baurecht stellt insgesamt eine sehr komplexe Materie dar, in der es viele weitergehende vertragliche Pflichten der einzelnen Vertragspartner gibt. Die Hauptleistungspflicht des Bauunternehmers besteht darin, dem Besteller die bauliche Anlage frei von Sach -und Rechtsmängeln zu verschaffen. So ist es in § 633 Abs. 1 BGB geregelt. Wenn dann das Werk, also das Gebäude, frei von Sach -und Rechtsmängeln ist, hat der Besteller diese bauliche Anlage abzunehmen, vgl. § 640 Abs. 1 BGB. Erst dann, nach der Abnahme, wird die Vergütung fällig (§ 641 Abs. 1 S. 1 BGB), und der Besteller muss den vereinbarten Preis entrichten. Der vereinbarte Preis kann ein Einheitspreis oder ein Pauschalpreis sein: Bei einem Einheitspreisvertrag erfolgt die Abrechnung nach beispielsweise auf Maß, Gewicht oder Stückzahl basierenden Einheiten, bei einem Pauschalvertrag  aufgrund einer festen Summe.

 

Bauvertrag und VOB/B sowie  VOB/C

Das Bauvertragsrecht des BGB wird allerdings der baulichen Praxis oftmals nur unzureichend gerecht, da es die besonderen technischen und organisatorischen Probleme eines Bauvorhabens nicht ausreichend berücksichtigt. An deiser Stelle setzen die VOB/B (Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen) sowie die VOB/C (Allgemeine Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen) an. Die VOB/B stellt keine gesetzliche Regelung dar, sondern lediglich eine Art Allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese gelten nur dann, wenn im Rahmen des zwischen den Parteien abgeschlossenen Bauvertrages ausdrücklich durch eine Bezugnahme auf die geltende VOB/B oder VOB/C diese mit in den Bauvertrag einbezogen worden sind. Wichtig: Zugleich muss ein Exemplar der VOB dem Vertragspartner zur Einsicht übergeben werden. Gegenüber dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches enthält die VOB/B spezifische Regelungen.

Aber dennoch ist bei der Anwendung der VOB/B Vorsicht angesagt. Im Gegensatz zur früheren Rechtsprechung dürfen die VOB/B nicht ohne Weiteres Bestandteil von Bauverträgen werden, sofern eine der Vertragsparteien ein Verbraucher gem. § 13 BGB ist. Darunter sind auch private Bauherren zu zählen, die sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen wollen. Deshalb kann sich ein privater Bauherr auf die Unwirksamkeit von einzelnen Klauseln berufen, wenn er sich durch sie unangemessen benachteiligt fühlt (Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. Juli 2008). Gegenüber gewerblichen Bauherren findet die VOB/B jedoch uneingeschränkte Anwendung.

 

Die Unterschiede zwischen Bauverträgen nach VOB oder BGB

Die Bauverträge unterscheiden sich beispielsweise hinsichtlich der Verjährungsvorschriften: Entsprechend dem Werkvertragsrecht des BGB verjähren Mängelrechte nach der Abnahme erst nach 5 Jahren, nach der VOB/B schon nach 4 Jahren. Eine Mängelanzeige nach der VOB/B bewirkt jedoch eine Unterbrechung der Verjährung; die Verjährung beginnt wieder neu zu laufen. Bei einer Mängelanzeige nach BGB hingegen läuft die Verjährung weiter, es gibt keine Unterbrechung! Zeigt der Bauherr also einen Mangel an und der Bauunternehmer beseitigt diesen, dann läuft ungeachtet dessen die Verjährung weiter. Praxisrelevant ist dies vor allem in den Fällen, in denen der Bauunternehmer nur den Mangelfolgeschaden beseitigt, jedoch nicht die eigentliche Ursache des Mangels. In komplexen Bausachen kann dann schnell die Verjährung eingetreten sein, wenn der Mangelfolgeschaden sich später wieder zeigt, weil die eigentliche Ursache des Mangels eben noch nicht beseitigt worden war. Einzig die Zeitspanne zwischen der Mängelanzeige und der Beseitigung findet bei der Berechnung der Verjährung keine Berücksichtigung. Bei einem VOB-Vertrag hingegen tritt so schnell keine Verjährung ein, da diese nach der ersten Mängelanzeige wieder von neuem zu laufen beginnt. Ein Nachteil der VOB ist aber deren Unübersichtlichkeit.

Fazit: Das Bauvertragsrecht ist sehr komplex. Sowohl das BGB als auch die VOB/B haben je nach Fallkonstellation Vor -und Nachteile für den jeweiligen Vertragspartner. Eine Geltung der gesamten VOB/B gegenüber Verbrauchern ist aber grundsätzlich ausgeschlossen.

Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema: Bauvertrag

 


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