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Baupartner für den HausbauAuch wenn der Wunsch zahlreicher Bauherren, Kosten zu sparen, nachvollziehbar und verständlich ist, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass ein qualitativ hochwertiges und den rechtlichen Vorgaben entsprechendes Eigenheim nicht ohne professionelle Unterstützung gebaut werden kann. Die folgende Aufstellung ermöglicht Ihnen einen Überblick über die am Bau  beteiligten Dienstleister und ihre jeweiligen Aufgaben.

 

Haus bauen mit einem Architekten

Unter dem Link Bauplanung finden Sie unter den Nummern 1 bis 4 eine Darstellung derjenigen Tätigkeiten eines Architekten, die zur Bauvorbereitung gehören und das Aufgabenspektrum von der Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung bis zur Ausführungsplanung umfasst. Sie entsprechen den sog. Leistungsphasen 1 bis 5 der Honorarordnung für Ingenieure und Architekten (HOAI). 

Darüber hinaus kann ein Architekt auch mit Aufgaben der Leistungsphasen 6 bis 9 beauftragt werden, die hier näher erläutert werden:

  • Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
    Der Architekt erstellt für die Ausschreibung eine detaillierte Leistungsbeschreibung, die konkrete Mengen- und Flächenangaben enthält. Auf Basis dieser Leistungsbeschreibung erstellen die Handwerksbetriebe ihre Angebote, die vom Architekten ausgewertet werden.

  • Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
    Nach der Auswertung der von den Handwerksbetrieben eingereichten Angebote werden nun die Aufträge vergeben. Dazu können auch Nachverhandlungen mit Bietern gehören.

  • Leistungsphase 8: Objektüberwachung
    Diese Phase gehört sowohl zeitlich als auch fachlich zu den Schwerpunkten der Architektentätigkeit. In dieser Phase überwacht der Architekt die Bautätigkeit sowohl in finanzieller, baufachlicher als auch rechtlicher Hinsicht und hat gleichzeitig dafür zu sorgen, dass der Zeitplan eingehalten wird, damit keine unnötigen Mehrkosten entstehen. Diese Leistungsphase endet mit der Übergabe des fertigen Hauses und beinhaltet auch die Zusammenstellung aller benötigten Unterlagen (z. B. Bedienungsanleitungen) sowie die abschließende Kostenkontrolle.

  • Leistungsphase 9: Objektbetreuung und Dokumentation
    Der Architekt stellt im Rahmen einer Begehung alle Mängel zusammen und überwacht deren Beseitigung. Er stellt außerdem dem Bauherrn alle seinen Hausbau betreffenden Zeichnungen und rechnerischen Ergebnisse zur Verfügung.

Sie als Bauherr entscheiden darüber, ob und für welche Leistungsphasen Sie einen Architekten in Anspruch nehmen möchten. Wenn Sie einen Bauunternehmer mit dem Hausbau beauftragen, genügen die Phasen 1 bis 5. Zahlreiche Baufirmen bieten Architekten- und Bauleistungen als Komplettpreis an.
Letztlich hängt die Entscheidung eines Bauherrn, für welche Leistungsphasen er einen Architekten beauftragen möchte, von seinem finanziellen Spielraum, seinen persönlichen Vorkenntnissen sowie seinen zeitlichen Ressourcen ab. Auch die Haftung kann hier eine Rolle spielen: Wird dem Architekten eine Pflichtverletzung nachgewiesen, hat dieser grundsätzlich ein Nachbesserungsrecht. Darüber hinaus gelten verschiedene Verjährungsfristen, nach deren Ablauf ein Schaden aufgrund einer Pflichtverletzung nicht mehr geltend gemacht werden kann: Die Verjährungsfrist bei Leistungen, die für ein Bauwerk erbracht wurden, beträgt fünf Jahre ab dem Tag der Abnahme; dazu zählen auch Planungs- und Überwachungsleistungen. Die Gewährleistung für sog. geistige Leistungen wie z. B. Gutachten beträgt drei Jahre.

 

Hausbau mit einem Generalunternehmer (Bauvertrag / Werkvertrag)

Besonders schlüsselfertige Häuser werden oft mit einem Generalunternehmer gebaut. Er ist für sämtliche Bauleistungen zuständig, die im Zusammenhang mit dem Hausbau erbracht werden müssen. Auch wenn er einzelne Leistungen an Subunternehmer vergeben kann, bleibt er für den Bauherrn der einzige Vertrags- und Ansprechpartner und haftet auch selbst ihm gegenüber. Die an den Generalunternehmer zu zahlende Vergütung wird in der Regel pauschal erhoben und fällt etwas höher aus als bei einer einzelnen Vergabe der Gewerke. Dafür übernimmt der Generalunternehmer aber auch das Risiko, den Koordinierungsaufwand und die Bauleitung. Auch die Termin-, Schnittstellen- und Koordinierungsrisiken lasten auf ihm. 
Die Verjährungsfristen entsprechen denen von Architekten. Beim Hausbau mit einem Generalunternehmen wird ein Bauvertrag abgeschlossen.

Hinweis zum Bauvertrag mit Planungsleistungen:
Sofern der Bauvertrag auch Planungsleistungen (Bauantrag, Statik, Werkplanung) vorsieht, sollten Sie folgendes bedenken:
Der Vertragspartner für die Planungsleistungen ist in diesem Fall nicht der Architekt, sondern der Generalunternehmer. Insofern darf man davon ausgehen, dass dieser auch den Umfang der Planungsleistungen bestimmt. Problematisch wird es, wenn der Bauherr Planungsmängel geltend machen muss. Während für mangelhafte Planung der Architekt haftbar gemacht werden müsste (Architektenhaftung) , geht der Bauherr einen umständlichen Weg über den Generalunternehmer. An den Architekten kann sich der Bauherr nicht halten, da dieser kein Vertragspartner des Bauherrn ist. Sinnvoll ist es, einen Architekten mit der Bauplanung zu beauftragen und den Bauunternehmer mit dem Hausbau. Siehe auch www.hausbau-beratung.com unter "Haus planen und bauen - Architektenvertrag und Bauvertrag".

 

Bauen mit einem Bauträger (Bauträgervertrag)

Der Vertrag mit einem Bauträger (Bauträgervertrag) beinhaltet nicht nur den Bau des Eigenheims, sondern auch den Kauf des nötigen Baugrundstücks. Deshalb müssen Verträge mit einem Bauträger immer durch einen Notar beurkundet werden. Er baut zunächst mit seinem eigenen oder kreditfinanzierten Geld und erhält nach dem Verkauf einer Einheit von seinen Kunden Zahlungsabschläge, deren Höhe  sich an den erbrachten Leistungen bemisst. Ein Bauträger unterliegt den Auflagen der Makler- und Bauträgerverordnung und darf von seinen Kunden erst dann Geld entgegennehmen, wenn dessen im Vertrag festgelegte Rechte am erworbenen Grundstück durch eine im Grundbuch eingetragene Auflassungserklärung feststehen, das Grundstück lastenfrei und die Baugenehmigung erteilt worden ist. Wie der Generalunternehmer hat auch der Bauträger für eine mängelfreie Bauausführung zu sorgen. Auch für ihn gelten dieselben Verjährungsfristen wie für Architekten. Der Nachteil für Interessenten ist sicher, dass durch den Vertrag mit einem Bauträger die Wahl des Grundstücks auf dessen Angebot beschränkt ist und bei der Preisgestaltung fast kein Spielraum bleibt. Hier wird allerdings ein „Rundum-sorglos-Angebot“ geschaffen, bei dem sich der künftige Eigenheimbesitzer um fast nichts selbst kümmern muss.

Siehe auch

 

Die Einzelvergabe an Bauhandwerksbetriebe (Alleinunternehmer)

Es ist selbstverständlich möglich, dass sich ein Bauherr um sämtliche Aufträge an Handwerksfirmen selbst kümmert. Dazu muss für jedes Gewerk zunächst genau festgelegt werden, welche Baumaterialien in welcher Menge benötigt werden. Der Bauherr müsste sich dann um den kompletten Ablauf der Vergabe und später um die ordnungsgemäße Kontrolle der Bauleistungen kümmern. Auch die Terminplanung läge in seiner Verantwortung. Dazu gehört, dass die einzelnen Verträge sowohl Fertigstellungsfristen als auch Vertragsstrafen enthalten. Daher wird grundsätzlich empfohlen, mit den jeweiligen Handwerksbetrieben einen Gewährleistungseinbehalt von üblicherweise 5 % der Vertragssumme zu vereinbaren, um innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretende Mängel auch dann beheben zu können, wenn die Firma (z. B. durch Insolvenz) nicht mehr dazu in der Lage ist. Es wird deutlich, dass auf den Bauherrn bei einer Einzelvergabe an Alleinunternehmer ein Aufwand zukommt, der sich kaum abschätzen und sich nur schwer mit einer Berufstätigkeit in Vollzeit vereinbaren lässt. Nur den wenigsten Arbeitnehmern dürfte es z. B. möglich sein, bei plötzlich auf der Baustelle auftretenden Problemen schnell vor Ort zu sein, um Entscheidungen  treffen zu können. Allerdings ist diese Verfahrensweise die Einzige, bei der der Bauherr alle Fäden selbst in der Hand hält.

 

Hausbau mit einem Baubetreuer

Im Gegensatz zum Architekten wird der Baubetreuer bevollmächtigt, im Namen des Bauherrn Verträge abzuschließen. Er hat sich an dieselben Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung wie ein Bauträger zu halten und kann für eine Voll- oder Teilbetreuung, die entweder den wirtschaftlichen oder den technischen Bereich des Baus abdeckt, engagiert werden.
 

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