Bauratgeber Sachsen Anhalt

Wer die Dienstleistung eines Architekten benötigt, stellt sich vorab die Frage, welche Kosten dafür auf ihn zukommen werden. Die Antwort ergibt sich aus der Honorarordnung für Architekten - und Ingenieure (HOAI). Grundsätzlich ist es so, dass mehrere Parameter für die Berechnung der anfallenden Kosten eine Rolle spielen: Die anrechenbaren Kosten, die Honorarzone, die erbrachten Leistungendie in den neun Leistungsphasen ihren Ausdruck finden, der vereinbarte Honorarsatz sowie die Honorartafel. Abseits davon dürfen, wenn es um Architektenleistungen an Bestandsbauten geht, auch Zuschläge vereinbart werden, die auf die Schwierigkeit der Aufgabe eingehen.

Anrechenbare Kosten

Wie es der Name nahelegt, errechnen sich die anrechenbaren Kosten nach den Kosten für die Herstellung des geplanten Bauvorhabens. Die Umsatzsteuer wird bei diesem Berechnungsschritt noch nicht einbezogen. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben die für das Grundstück investierten Kosten sowie die Kosten für Außenanlagen sowie anfallende Erschließungskosten. Da die oben erwähnte HOAI in sogenannte 9 Leistungsphasen unterteilt ist, findet die Ermittlung der anrechenbaren Kosten stets am Ende der jeweiligen Leistungsphase statt. Die anrechenbaren Kosten müssen sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Kosten ausrichten. Sofern sie weniger als 25.000,-- oder mehr als 25.000.000,-- Euro betragen, können sie frei ausgehandelt werden.

Honorarzone nach HOAI

Als weiterer Faktor folgt nun die Honorarzone. Entsprechend der HOAI gibt es insgesamt fünf Honorarzonen. Die Wahl der jeweiligen Honorarzone ist abhängig von dem Grad der Schwierigkeit der beauftragten Architektenleistungen. Wollen Sie beispielsweise ein Eigenheim planungstechnisch in Auftrag geben, so wird in den meisten Fällen ein mittlerer Schwierigkeitsgrad angesetzt werden. Ihr Architekt wird hier folglich üblicherweise die Honorarzone III wählen.

Die Honorartafel - so wird sie angewendet

Für die Berechnung der anfallenden Architektenkosten ist im nächsten Schritt auf die in der HOAI verankerte Honorartafel zurückzugreifen. Sie zeigt auf, welches Honorar in welcher Höhe unter Berücksichtigung der ermittelten anrechenbaren Baukosten für welche Honorarzone anfällt. Bei Betrachtung dieser Honorartabelle werden Sie feststellen, dass es insoweit kein Einheitshonorar gibt, sondern dass diese Tabelle einen Gebührenrahmen, den Honorarsatz, vorgibt. Hier wird unterschieden in einen Mindest-, Mittel- und Höchstsatz. Welches Honorar Ihr Architekt verlangen darf, hängt prinzipiell von den Vereinbarungen in dem Architektenvertrag ab. In der Praxis ist es üblich, dass der Architekt meistens den sich aus der Tabelle ergebenden Mittelwert verlangt. Enthält der Architektensatz hierzu keine Aussage, kann der Architekt nur den Mindestsatz in Rechnung stellen.

Doch damit sind die für die in Anspruch genommenen Architektenleistungen definierten Kosten noch nicht voll ermittelt. Denn den vollen sich aus der Honorartabelle ergebenden Betrag darf der Architekt nur dann berechnen, wenn er mit allen sich aus der HOAI ergebenden Leistungsphasen beauftragt gewesen ist, also mit den Leistungsphasen 1-9. Endet beispielsweise die Tätigkeit Ihres Architekten am Ende der Leistungsphase III, so darf Ihr Architekt lediglich 21 % des sich aus der Honorartabelle unter Berücksichtigung der anrechenbaren Baukosten und der Honorarzone ergebenen Betrages berechnen. Denn am Ende der Leistungsphase II beträgt das bisher entstandene Honorar Ihres Architekten lediglich 10 %; das Honorar der Leistungsphase III beträgt 11 % des Tabellenhonorars. Folglich hat Ihr Architekt am Ende der Leistungsphase III regelmäßig 21 % des Tabellenhonorars in Rechnung zu stellen.

Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass Bauherren regelmäßig wissen wollen, wie teuer die Planungsleistungen ihres Architekten letztendlich sein werden, empfiehlt es sich, im Architektenvertrag die maximale Baukostensumme festzuhalten. Haben Sie eine maximale Obergrenze in Ihrem Architektenvertrag vereinbartt, dann darf Ihr Architekt diese nicht überschreiten. Hier gibt es grundsätzlich keine Toleranz. Insoweit wird verwiesen auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.2.2003 - VII ZR 395/01.

Die derzeit gültige HOAI trat 2013 in Kraft und löste die Fassung aus dem Jahr 2009 ab.

Die Prozentsätze der HOAI 2013: (Der Wert in "(  )" gibt den Prozentsatz der HOAI 2009 an)

Leistungsphase 1
(Grundlagermittlung)
2 %
  (3 %)
Leistungsphase 2 
(Vorplanung)
7 %
  (7 %)
Leistungsphase 3 
(Entwurfsplanung)    
15 %
  (11 %)
Leistungsphase 4 
(Genehmigungsplanung)  

für Gebäude 3 %

für Innenräume 2 %

 (6 %)
Leistungsphase 5 
(Ausführungsplanung)  

für Gebäude 25 %

für Innenräume 30 %

 (25 %)
Leistungsphase 6 
(Vorbereitung der Vergabe) 

für Gebäude 10 %

für Innenräume 7 %

 (10 %)
Leistungsphase 7 
(Mitwirkung bei der Vergabe) 

für Gebäude 4%

für Innenräume 3 %

 (4 %)
Leistungsphase 8 
(Objektüberwachung)   
32 %
  (31 %)
Leistungsphase 9 
(Objektbetreuung) 
2%

  ( 3 %)

 

Im Gegensatz zur HOAI 2009 wurde mit der Neufassung dem Umstand Rechnung getragen wurde, dass sich die Tätigkeitsschwerpunkte zahlreicher Architekten verschoben haben: Unterstützt durch die staatliche Förderung von Sanierungsarbeiten an Bestandsbauten, die einer Verbesserung der energetischen Werte dienen, sind viel mehr Architekten als früher mit Modernisierungsaufgaben betraut. Sie unterscheidet auch zwischen Modernisierungen und Umbauten: Bei einer Modernisierung wird bereits vorhandene Bausubstanz in das Vorhaben einbezogen, Ziel ist eine Steigerung des Gebrauchswerts; Umbauten greifen so stark in die Bausubstanz oder Konstruktion ein, dass eine offenkundige Zustandsveränderung erreicht wird.

Honorarberechnung des Architekten

An einem Beispiel wird die Abrechnung des Architekten deutlicher. Grundlage ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013).

Ermittlung der anrechenbaren Leistungen und Vereinbarung von Nebenkosten

Für eine Honorarberechnung eines Architekten nach HOAI werden zunächst die sog. anrechenbaren Baukosten ermittelt. Dabei handelt es sich um die Kosten, die für die Herstellung des Hauses entstehen. Sie bilden die Basis für die Ermittlung der Grundkosten, deren Bandbreite durch die HOAI festgelegt wird. Andere mit dem Hausbau entstehende Kosten wie beispielsweise für Gebühren oder einen Statiker fallen nicht darunter, die Mehrwertsteuer wird am Ende der Honorarberechnung allerdings aufgeschlagen. Darüber hinaus sieht die HOAI auch Honorare für besondere Leistungen vor. Dabei handelt es sich um Leistungen, die über das Spektrum der Grundleistungen hinausgehen. In der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) gehören dazu z. B. die Bedarfsplanung, eine Standortanalyse oder die Prüfung der Umweltverträglichkeit. Die Vergütung für die besondere Leistung wird frei ausgehandelt. Da die Preisgestaltung für diese Leistung sehr unterschiedlich ausfallen kann, wird in der unten aufgeführten Beispielrechnung darauf verzichtet. Allerdings können die in der HOAI ausdrücklich genannten Nebenkosten zusätzlich berechnet werden, sofern es hierzu eine vertragliche Regelung zwischen dem Bauherrn und dem Architekten gibt. Die Zahlung der Nebenkosten kann pauschal oder nach genauer Abrechnung erfolgen.

Einstufung des Bauvorhabens zur Ermittlung des Architektenhonorars

Anschließend wird die Schwierigkeit des Bauvorhabens bewertet. Die HOAI sieht hierfür die Zuordnung zu einer von fünf Honorarzonen vor: Zur Honorarzone I zählen Gebäude mit sehr geringen, zur Honorarzone V Vorhaben mit sehr hohen Planungsanforderungen. Ein Wohnhaus mit einer durchschnittlichen Ausstattung wird der Honorarzone III zugerechnet, zur Honorarzone IV zählen Wohnhäuser mit einer überdurchschnittlichen Ausstattung. Dazu zählen z. B. Terrassenhäuser oder Häusergruppen, die sehr verdichtet auf einem kleinen Baugrundstück errichtet werden sollen und darum mit einem größeren Planungsaufwand verbunden sind. Die HOAI sieht für jede Honorarzone Mindest- und Höchstsätze vor, zwischen einem Architekten und einem Bauherrn können auch Bruchteile dieser Sätze als Honorar vertraglich festgelegt werden.

Aufteilung der Grundleistungen in Leistungsphasen

Sobald die Höhe der anrechenbaren Baukosten und die Zuordnung des Bauvorhabens in eine der Honorarzonen sowie ggf. die Absprache über ein anteiliges Honorar feststeht, ist damit das Honorar für eine vollständige Architektenleistung geklärt. Diese vollständige (100 %-ige) Architektenleistung gliedert sich in neun Leistungsphasen auf, die das Leistungsspektrum des Architekten von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung abdecken.

Um zu verdeutlichen, woraus sich eine Honorarberechnung in der Praxis zusammensetzt, haben wir für Sie eine Beispielberechnung durchgeführt. Dazu haben wir angenommen, dass ein Einfamilienhaus mit durchschnittlichem Planungsaufwand und einer Standard-Ausstattung (Honorarzone III) errichtet werden soll. Der Architekt soll einen mittleren Honorarsatz erhalten. Im Beispielfall wurde die pauschale Zahlung von Nebenkosten in Höhe von 5 % des Honorars vereinbart. Um die Berechnung zu vereinfachen, gehen wir davon aus, dass der beauftragte Architekt das gesamte Grundleistungsspektrum und somit alle neun Leistungsphasen abdeckt. Es werden anrechenbare Baukosten –also Baukosten ohne Mehrwertsteuer- in Höhe von 160.000,-- Euro veranschlagt.

  • Anrechenbare Baukosten:                         160.000,00 €
  • Honorarzone III, Mittelsatz:                         26.608,00 € netto (ohne MwSt.)
  • zuzüglich Nebenkosten (5 %):                       1.330,40 €
  • Gesamthonorar (netto):                         27.938,40 €

 

Tabelle der Honorarzonen für das Architektenhonorar (HOAI 2013)

Anrechenbare Kosten

Zone I

Zone II

Zone III

Zone IV

Zone V

(Angaben in Euro)

von

bis

von

bis

von

bis

von

bis

von

bis

25.565

2.182

2.654

2.654

3.290

3.290

4.241

4.241

4.876

4.876

5.348

(…)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

200.000

17.061

19.927

19.927

23.745

23.745

29.471

29.471

33.289

33.289

36.155

250.000

21.324

24.622

24.622

29.018

29.018

35.610

35.610

40.006

40.006

43.305

(…)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(Auszug aus HOAI 2013; Quelle: Bundesratsdrucksache 334/13)

26.608,-- Euro sind nun das Archiektenjonorar für 100 % der Architektenleistung.

Da es jedoch nach HOAI möglich ist, den laufenden Vertrag in seinem Umfang zu ändern, sollten die auf die einzelnen Leistungsphasen entfallenden Anteile ebenfalls dargestellt werden:

 Leistungsphase 1  (Grundlagermittlung)     2 %  532,16 €
 Leistungsphase 2  (Vorplanung)     7 %  1.862,56 €
 Leistungsphase 3  (Entwurfsplanung)        15 % 3.991,20 €
 Leistungsphase 4  (Genehmigungsplanung)       3 %    798,24 €
 Leistungsphase 5  (Ausführungsplanung)      25 % 6.652,00 €
 Leistungsphase 6  (Vorbereitung der Vergabe)     10 % 2.660,80 €
 Leistungsphase 7  (Mitwirkung bei der Vergabe)       4%   1.064,32 €
 Leistungsphase 8  (Objektüberwachung)       32 % 8.514,56 €
 Leistungsphase 9  (Objektbetreuung)      2% 532,16 €
Gesamtkosten Grundleistungen 100 % 26.608,00 €

 

Dem oben errechneten Architektenhonorar in Höhe von 26.608,00 € wird abschließend die Mehrwertsteuer aufgeschlagen:

  • 26.608,00 € + 19 % MwSt (= 5.055,52 Euro) = 31.663,52 Euro

Wird während der Vertragslaufzeit eine Verringerung der Leistungsphasen und damit der Grundleistungen, für die der Architekt tätig sein soll, vereinbart, so ist es anhand der oben aufgeführten Aufschlüsselung sehr einfach möglich, die neue Honorarhöhe zu ermitteln.

Bauherren haben darüber hinaus die Möglichkeit, den Architekten mithilfe der Bonus-Malus-Regelung zu Einsparungen bei den Baukosten zu motivieren. Nach dieser Regelung kann bei einer Unterschreitung der veranschlagten Baukosten dem Architekten ein Honorarbonus von bis zu 20 % gezahlt, jedoch bei einer Kostenüberschreitung ein Malus in Form eines Honorarabzugs von bis zu 5 % vereinbart werden. Wie alle anderen Absprachen muss auch die Bonus-Malus-Regelung schriftlich fixiert werden.

Bei Fragen zu diesem Thema stehen Ihnen unsere Fachleute selbstverständlich zur Verfügung.

 

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