Bauratgeber Sachsen Anhalt

Immer, wenn Sie mit einem Architekten einen Architektenvertrag abschließen, müssen Sie unbedingt Wert darauf legen, dass Ihr Architekt eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat.

Das Fehlen einer solchen Absicherung kann für einen Bauherrn wirtschaftlich gesehen existenzvernichtend sein: Begeht nämlich Ihr Architekt einen schweren Planungsfehler und ist aufgrund dessen das für Sie errichtete Gebäude mit wesentlichen Mängeln behaftet, so hat Ihr Architekt gemäß § 634 BGB zu haften. Im Regelfall bedeutet dies Schadensersatz; und dieser beinhaltet den Ersatz derjenigen Schäden, die an Ihrem baulichen Vorhaben aufgrund der mangelhaften Leistung des Architekten entstanden sind. Oftmals sind diese Schäden auch gar nicht mehr zu beheben. Besonders der auch in Betracht kommende Ersatz sonstiger verursachter Schäden ist sehr weitläufig, da dieser neben dem materiellen Schadensersatzanspruch auch die sogenannten Mangelfolgeschäden umfasst.

Wenn Sie in einem solchen Fall Ihren Architekten mit Erfolg vor Gericht verklagt haben, bedeutet dies noch lange nicht, dass Sie zu Ihrem Geld kommen. Eine derartig hohe Schadenssumme geht sehr schnell an die wirtschaftliche Substanz des Architekten. Oft muss dann der Architekt Insolvenz anmelden. Folglich tragen Sie insoweit das Insolvenzrisiko Ihres Vertragspartners mit! Die Sitation sieht anders aus, wenn Ihr Architekt eine dementsprechende Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat, die solche Schäden abdeckt. In der Praxis bedeutet dies für Sie, dass Sie sich vor Abschluss eines Architektenvertrages unbedingt vergewissern müssen, ob Ihr Vertragspartner über eine dementsprechende Haftpflichtversicherung verfügt. Ist dies nicht der Fall, dann sollten Sie einen anderen Architekten beauftragen. Kann Ihr Architekt eine solide Haftpflichtversicherung nachweisen, dann sollten Sie auf jeden Fall prüfen, ob das versicherte Risiko ausreichend hoch ist. Mit anderen Worten: Die Deckungssumme für den einzelnen Schadensfall muss so hoch sein, dass Sie im Zweifel voll abgesichert sind. Sollte Ihnen die Deckungssumme zu niedrig erscheinen, gibt es noch die Möglichkeit, dieses sogenannte Objektrisiko zusätzlich zu versichern. Das kostet zwar zusätzliche Beiträge, für die grundsätzlich der Architekt oder auch anteilmäßig der Bauherr aufkommen können; entscheidend ist und bleibt die Absicherung im Schadensfall.

Aufgrund des Berufsrechts des Architekten muss dieser zwar über eine Haftpflichtversicherung verfügen. Es hat sich jedoch schon häufiger herausgestellt, dass ungeachtet dieser rechtlichen Vorgabe nicht jeder Architekt über eine solche Versicherung verfügt. Das Fehlen einer Haftpflichtversicherung hat für Architekten übrigens weniger einschneidende Konsequenzen als beispielsweise für Anwälte: Verfügt ein Anwalt nicht über die notwendige Pflichtversicherung, so wird ihm die Zulassung entzogen. Dem Architekten hingegen bleibt solch ein Schicksal erspart, er darf weiter arbeiten und muss nur mit einer Geldbuße rechnen. So verurteilte beispielsweise das Verwaltungsgericht Mainz als Berufsgericht für Architekten am 2. Dezember 2010 (Aktenzeichen: BG- A1/10. MZ), einen Architekten zu einer Geldbuße von lediglich 1.000,00 €, weil der betroffene Architekt nicht über die erforderliche Pflichtversicherung verfügt hatte. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts diene eine Pflichtversicherung sowohl dem Schutz des Bauherrn als auch dem Schutz des Architekten selbst. Die Mindestversicherungssumme betrüge 1,5 Million € für Personenschäden, 250.000 € für sonstige Schäden.

Da die Praxis gelehrt hat, dass eine Schadenssumme den Betrag von 250.000 € sehr leicht übersteigen kann, sollten Sie als potentieller Bauherr hierauf besonders Ihr Augenmerk legen.

Wichtig ist auch, dass in dem Versicherungsvertrag die sogenannte Nachhaftung geregelt ist. Bis zu einem Schadenseintritt können Jahre vergehen. Daher muss die Haftpflichtversicherung auch für Schäden eintreten, die beispielsweise erst nach Ablauf von fünf Jahren nach Ende des Versicherungsvertrages eingetreten sind. In dem Versicherungsvertrag sollte also die Nachhaftung nicht bereits schon fünf Jahre nach Ende des Versicherungsvertrages enden, sondern grundsätzlich zeitlich unbegrenzt sein.

Die Beachtung all dieser Punkte kann von existentieller Bedeutung sein, daher sollten Sie zwingend hierüber offen mit Ihrem Vertragspartner reden.

 

Architektenhaftung trotz vereinbarungsgemäßer Planung

Den meisten Bauherren ist bekannt, dass bei einer mangelhaften Bauausführung oder mangelhafter Architektenplanung der bauausführende Betrieb bzw. der Architekt haftet. Voraussetzung ist, dass das Werk einen Baumangel im Sinne des § 633 BGB hat. In der baurechtlichen Praxis ist es aber manchmal schwierig zu beurteilen, wann tatsächlich ein Werk mangelhaft ist.

Die Rechtsprechung des BGH unterscheidet zwischen dem objektiven und dem subjektiven Mangelbegriff. In diesem Zusammenhang hat der BGH mehrfach ausgeführt, dass ein Mangel vorliegt, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Das bedeutet: Wird ein Werk nicht entsprechend den anerkannten Regeln der Technik erstellt, so liegt grundsätzlich ein Mangel vor; im Regelfall handelt es sich um einen objektiven Mangel. Da der Werkvertrag aber auf eine Vereinbarung zwischen mindestens zwei Personen basiert, nämlich dem Bauherrn als Auftraggeber und dem Werkunternehmer oder Architekten als Auftragnehmer, sind Vereinbarungen denkbar, die sich hinsichtlich Planung und Bauausführung bereits auf dem Papier gerade nicht an die Regeln der Baukunst halten. Hier stellt sich für Sie als Bauherr die wichtige Frage, ob dann auch ein Mangel vorliegt, wenn die Leistung des Auftragnehmers in diesem Fall prinzipiell den vertraglichen Vorgaben entspricht.

Soll bereits dann ein rechtlich erheblicher Mangel vorliegen, wenn Sie als Bauherr eine Architektenleistung in Auftrag geben, die zwar entsprechend dem Wortlaut des Architektenvertrages umgesetzt worden ist, aber ungeachtet dessen in der Planung einen objektiven Fehler aufweist? Der Architekt wird sich doch bei dieser Fallkonstellation auf die letztendlich eingehaltene und umgesetzte vertragliche Abrede berufen.

Der BGH hat diese Problematik in seiner Entscheidung vom 20. Dezember 2012 (Aktenzeichen: VII ZR 209/11) ausführlich erörtert und wesentliche Grundsätze aufgestellt. Der Ansatzpunkt des BGH zur Lösung dieser Problematik war der subjektive Mangelbegriff. Danach muss auf die zwischen den Parteien getroffene vertragliche Abrede im Rahmen ihres Werkvertrages abgestellt werden, der im Zweifel durch Auslegung ermittelt werden müsse. Im verhandelten Fall ging es um eine Architektenplanung für zu errichtende Reihenhäuserzeilen. Der Architekt plante u. a. mit einschaligen Trennwänden und einem dadurch geringeren Schallschutz. Der entsprechend den Regeln vorgesehene Schallschutz von 62 db war hierdurch nicht gewährleistet. Aus Kostengründen war dies mit dem Bauherrn, einem Bauträger, so vereinbart worden. Der Bauträger wurde später von den Erwerbern der Reihenhäuser in Regress genommen, da nur ein Schallschutzstandard wie in einem Geschosswohnungsbau geplant und umgesetzt worden war. Der Bauträger seinerseits machte dann den Architekten haftbar. Dieser berief sich im Prozess auf den Wortlaut des vereinbarten Architektenvertrages.

Mit dieser Verteidigung drang der Architekt nicht durch. Zur Lösung des Problems legte der BGH den Vertrag aus: Unstreitig war zwischen den Parteien, dass diese Architektenplanung nicht den anerkannten Regeln der Technik des Schallschutzes beim Bau von Reihenhäusern entsprach. Der Architekt wusste allerdings, dass der Bauträger als sein Auftraggeber Reihenhäuser verwirklichen wollte. Entsprechend der Auslegung der vertraglichen Abrede zwischen den Parteien schuldete der Architekt eine Planung, die es dem Bauträger ermöglichte, die Reihenhäuser zu vermarkten, ohne Mängelrügen ausgesetzt zu sein. Da dies nicht der Fall war, habe die Planung des Architekten ihren Zweck nicht erfüllt, sodass die Planungsleistung mangelhaft gewesen sei. Insoweit nahm der BGH einen subjektiven Mangel an.

Nun fragt sich, welche Schlussfolgerungen Sie als Bauherr aus dieser Entscheidung ziehen können.

Die Entscheidung zeigt, dass eine vertraglich vereinbarte Leistung auch dann mangelhaft sein kann, wenn diese eben nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist, obwohl die Planung nach dem Wortlaut des Vertrages ausgeführt worden ist. Doch hierauf alleine kommt es nicht an: Entscheidend soll auch sein, welche Funktionen die zu errichtende Planungsleistung nach dem Willen der Vertragsparteien erfüllen soll. Eine Abweichung, und somit ein Mangel, liegt auch dann vor, wenn dieser Zweck mit der Planung nicht realisiert werden kann. Geben Sie als Bauherr eine Architektenleistung in Auftrag und verlangen Sie in Folge (rechtlicher) Unkenntnis eine Leistung, mit der Sie Ihr Bauvorhaben so nicht umsetzen können, haftet der Architekt grundsätzlich, wenn er sich hierauf einlässt. Für den Architekten bedeutet dies, dass er Sie umfassend zu beraten hat; er muss also gegebenenfalls darauf hinweisen, dass mit dieser Planung der Zweck Ihres Bauvorhabens nicht realisiert werden kann. Wenn ein Bauherr trotz ordnungsgemäßer Beratung weiter auf seine Planung besteht, müsste der Architekt in dem Werkvertrag vereinbaren, dass der Bauherr als Auftraggeber das Risiko einer nicht zweckgerichteten Planung übernimmt. Dieses Risiko würden Sie als Bauherr allerdings wohl niemals übernehmen wollen.

Im Rahmen eines Architektenvertrages sollten Sie also stets festschreiben lassen, was für ein Bauwerk Sie planen und welchen Zwecken es dienen soll. Der Architekt hat umfassende Aufklärungspflichten, vor allem auch dann, wenn Sie eine Leistung verlangen, die dem Zweck Ihres Bauvorhabens nicht mehr gerecht wird. Verlangen Sie also in Unkenntnis einen zu geringen Schallschutz und werden Sie hierüber nicht aufgeklärt, dann ist die Planungsleistung des Architekten an dieser Stelle mit einem Mangel behaftet. In unserem Ausgangsfall war es so, dass dem Bauträger ein Mitverschulden zu einem Drittel zugesprochen worden war. Zwar habe der Architekt dem Bauträger die Auskunft gegeben, dass in diesem Fall ein Schallschutz entsprechend den Regeln der anerkannten Technik nicht geschuldet sei. Dem hätte der Bauträger als Baufachmann jedoch nicht Glauben schenken dürfen. Für Sie als nicht ausgewiesenem Fachmann im Bereich des Bauwesens, der über keine umfassende baurechtliche Kenntnisse verfügt, wird dies nicht gelten. Nur ausnahmsweise dürfte für Sie die planerische Auskunft eines Architekten offensichtlich unzutreffend sein.

Die vorbezeichnete Entscheidung zeigt also deutlich das Risiko einer Architektenhaftung. Ungeachtet einer Planung entsprechend dem Wortlaut des Architektenvertrages kann ein wesentlicher Planungsfehler vorliegen. Dies gilt insbesondere für folgende Fallkonstellation: Trotz vertraglich korrekter Planung ist das Werk subjektiv nicht von der vereinbarten Beschaffenheit, da es nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bauherrenfreundliche Rechtsprechung konsequent fortgesetzt.

 

Hinweis:
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